BC Housing Market Stabilizing – Spring 2009 Housing Forecast

[Meadie]

Это не специфика ВС - делать полный капремонт нужно в любом жилье раз в 30 лет

- В Англии дома строят на сотни лет без всяких проблем, например. Я не хочу озвучивать причины такого некачественного жилья а то опять заведемся. Кому они не понятны - так тому и надо.

Вы хотите сказать, что там сотни лет капремонт не делают: не меняют апплиансы, сантехнику, проводку, двери/окна, пол (или его покрытие), а также планировку (внутренние перегородки)?

[Iryna Rudavska]

Всем привет!

Процентная ставка имеет прямое отношение к афордабилити - то есть к доступности жилья. Ибо с семейным доходом $50 тыс дол при ставке 5.79% (год назад) и 5% взносе (естественно с 35 годами амортизации) Вы могли себе позволить сумму покупки до 260 тыс и платеж бы составлял около 1400 (это без уплаты налогов и других расходов) тогдa как при ставке 3.75% максимальная сумма покупки уже $350 тыс а платеж все те же 1400 в месяц.

Более того, в первом варианте за прошедшие 5 лет с 5.79% ставкой Вы заплатите $70 тыс процентов банку, а себе (в тело кредита) всего лишь 13 тыс - тогда как во втором случае банк получит 60 тыс а себе Вы выплатите уже 27 тыс (и это если Вы просто платите раз в месяц не используя ускоренные возможности выплаты кредита - accelerate biweekly payments, double up payments, lump sum down payment every year etc...)

а Вы говорите....

[Marmot]

Всем привет!

Процентная ставка имеет прямое отношение к афордабилити - то есть к доступности жилья. Ибо с семейным доходом $50 тыс дол при ставке 5.79% (год назад) и 5% взносе (естественно с 35 годами амортизации) Вы могли себе позволить сумму покупки до 260 тыс и платеж бы составлял около 1400 (это без уплаты налогов и других расходов) тогдa как при ставке 3.75% максимальная сумма покупки уже $350 тыс а платеж все те же 1400 в месяц.

Более того, в первом варианте за прошедшие 5 лет с 5.79% ставкой Вы заплатите $70 тыс процентов банку, а себе (в тело кредита) всего лишь 13 тыс - тогда как во втором случае банк получит 60 тыс а себе Вы выплатите уже 27 тыс (и это если Вы просто платите раз в месяц не используя ускоренные возможности выплаты кредита - accelerate biweekly payments, double up payments, lump sum down payment every year etc...)

а Вы говорите....

А мы говорим не про сейчас и не про последние 5 лет, а про то какой может быть ставка через 10-15-20 лет...
Кка вы думаете, может так случиться, что в 2019 году ставка будет 15-20%?

[Waterbyte]

Кка вы думаете, может так случиться, что в 2019 году ставка будет 15-20%?

Может и так случиться, а может и наоборот. А ещё может случиться так, что сегодняшний мортгидж окажется к тому времени выплаченным, и нам будет глубоко фиолетова тогдашняя ставка. Ну или там ещё что-то произойдёт. Кто же знает точно, как оно там будет через 10 лет? И какое это отношение имеет к аффордабилити сегодня?

+1 к Алёнке: аффордабилити - это то, какой я дом могу себе позволить сегодня, а не через 5-10-15 лет. И с чего это вдруг цена денег сегодня (то есть рейт) не влияет на аффордабилити - мне не понять.

[akela]

+1 к Алёнке: аффордабилити - это то, какой я дом могу себе позволить сегодня, а не через 5-10-15 лет. И с чего это вдруг цена денег сегодня (то есть рейт) не влияет на аффордабилити - мне не понять.

Ты можешь позволить себе сегодня не дом. Ты можешь позволить себе рентовать сумму денег на его покупку. Сегодня можешь.

[Marmot]

И какое это отношение имеет к аффордабилити сегодня?

Не понял, если сегодня я могу себе позволить делать выплаты за дом, а завтра нет, то аффордабилити будет никакая, я просто останусь без дома

[Waterbyte]

+1 к Алёнке: аффордабилити - это то, какой я дом могу себе позволить сегодня, а не через 5-10-15 лет. И с чего это вдруг цена денег сегодня (то есть рейт) не влияет на аффордабилити - мне не понять.

Ты можешь позволить себе сегодня не дом. Ты можешь позволить себе рентовать сумму денег на его покупку. Сегодня можешь.

Не вижу разницы. Бухгалтерское уравнение A=L+E вдруг перестало действовать?

И какое это отношение имеет к аффордабилити сегодня?

Не понял, если сегодня я могу себе позволить делать выплаты за дом, а завтра нет, то аффордабилити будет никакая, я просто останусь без дома

Ничего подобного. Завтра продашь анаффордабл дом и купишь аффордабл в зависимости от завтрашней финансовой ситуёвины, которая будет включать цену завтрашних денег.

[Marmot]

Ничего подобного. Завтра продашь анаффордабл дом...

При ставке 20% ? Гуд, как говорится, лак...

[Waterbyte]

Ничего подобного. Завтра продашь анаффордабл дом...

При ставке 20% ? Гуд, как говорится, лак...

Дома продаются и покупаются при любых ставках. Величина ставки (это цена денег, а не дома, напомню на всякий случай) влияет лишь на динамику рынка (которая и цены на дома включает, косвенно, разумеется).

[Meadie]

Всем привет!

Процентная ставка имеет прямое отношение к афордабилити - то есть к доступности жилья. Ибо с семейным доходом $50 тыс дол при ставке 5.79% (год назад) и 5% взносе (естественно с 35 годами амортизации) Вы могли себе позволить сумму покупки до 260 тыс и платеж бы составлял около 1400 (это без уплаты налогов и других расходов) тогдa как при ставке 3.75% максимальная сумма покупки уже $350 тыс а платеж все те же 1400 в месяц.

Более того, в первом варианте за прошедшие 5 лет с 5.79% ставкой Вы заплатите $70 тыс процентов банку, а себе (в тело кредита) всего лишь 13 тыс - тогда как во втором случае банк получит 60 тыс а себе Вы выплатите уже 27 тыс (и это если Вы просто платите раз в месяц не используя ускоренные возможности выплаты кредита - accelerate biweekly payments, double up payments, lump sum down payment every year etc...)

а Вы говорите....

А мы говорим не про сейчас и не про последние 5 лет, а про то какой может быть ставка через 10-15-20 лет...
Кка вы думаете, может так случиться, что в 2019 году ставка будет 15-20%?

Скорее, в 2012-15 гг. Уже стало общим местом говорить, что за несколько лет до 1982 года ситуация была во многом похожа на сегодняшнюю. Очевидно, что накачка экономики деньгами не может не привести в определенный момент к росту инфляции и, соответственно, к резкому росту процентных ставок. Через некоторое время после этого и инфляция и ставки, разумеется, понизятся до разумного уровня, но уж очень велик риск того, что через 5 лет этого не произойдет. В то же время, кумулятивное обесценение денег за 5 лет не достигнет такого размера, чтобы выплаты даже по большим процентным ставкам не были бы страшны.

В приведенном выше примере я бы сегодня посоветовал семье с доходом 50К купить жилье за 300К, с 10-years fixed rate (5.25%), с теми же выплатами порядка 1400 долларов в месяц. Этот вариант может оказаться невыигрышным только если в ближайшие 6-9 лет инфляция будет относительно небольшой, а потом она резко возрастет (до 10-20%). В подобное развитие событий верится с трудом - главным образом, что касается первой части прогноза.

[Alenka]

А когда случится завтра, я сдам свой дом и пусть квартиранты выплачивают мой моргидж и съеду в более афордебл жилье. Вот это я имела в виду кода говорила что выплаты по моргиджу равносильны ренту. И я, и многие мои знакомые выплачтвают ежемесячно банку и етк.поборы в мес меньшую сумму чем те, кто это бы жилье рентовал.

[Waterbyte]

И я, и многие мои знакомые выплачтвают ежемесячно банку и етк.поборы в мес меньшую сумму чем те, кто это бы жилье рентовал.

Не сильно меньшую, мне кааца, но не суть, так что +1. Вот свежий пример. Купил дом в ПоКо 5 лет назад. 2 тыщи футов, то, сё, старенький, правда. Посчитал намедни, сколько было затрат по нему за эти пять лет. Проценты банку: 39,500. Проперти таксы плюс вода с канализацией: 9,700. Крышу пришлось чуток подремонтировать: 800 баксов. Итого 50 штук за пять лет, или около 830 баксов в месяц. Остальные расходы - иррелевантны, ибо они и так бы были, если бы я жильё снимал. До того, как я купил дом, я снимал полдома (точнее, дом без бейсмента) в Ричмонде за 835 в месяц. Вот. Попробуй сегодня сними дом за 830 в месяц...

пыс. для любителей строгих подсчётов: средняя цена денег за эти 5 лет была чуть больше 5% (я про прайм), что вполне себе близко к средней цене канацких денех on the long run...

[akela]

Завтра продашь анаффордабл дом и купишь аффордабл в зависимости от завтрашней финансовой ситуёвины, которая будет включать цену завтрашних денег.

Дефиниции, значит. Может это индивидуально, но я представляю себе "аффордабилити" как нечто sustainable. Если ты покупаешь коня, то это значит ты должен быть способен его прокормить, и в течение длительного промежутка времени. Иначе он скоро подохнет.

В случае дома, я считаю что он аффордабл, если ты, скажем, с вероятностью больше 50% сможешь оставаться его хозяином long-term: в течение срока амортизации, и дальше, сколько захочешь (при условии, что твой уровень доходов останется примерно таким же как сейчас). Во всяком случае, ты не будешь вынужден с ним расстаться по рыночно-финансовым причинам, в ходе очередного заурядного бизнес-цикла.

[Waterbyte]

Дефиниции, значит.

Выходит, так. По мне аффордабилити не включает састейнабилити Я как-то религиозно верую в законы сохранения вообще и в то, что нынешняя цена денег содержит в себе доступную ныне информацию о будущих экономических событиях, в частности.

[akela]

Я как-то религиозно верую в законы сохранения вообще и в то, что нынешняя цена денег содержит в себе доступную ныне информацию о будущих экономических событиях, в частности.

Цена денег подпадает под EMH? Для меня это слегка новость, честно говоря. Надо обдумать.