Недвижимость - пан или пропал?.

[Tanya Urbaniak]

как выглядит договор о купле продаже, и ваши обязательства перед агенством и покупателем.

Пожалуй это основной документ и есть

Который подписывается после того как офер принят и сняты условия, так?

Вы вообще-то от лица продавца или покупателя??

Здесь на форуме много агентов, я думаю они лучше все объяснят.

Попробую....

[Alenka]

Я не занимался перепродажей квартир в Ванкувере, так что может и выглядит нелепо. А в чем проблема купить и продать дороже? Может покупатель на это и рассчитывает, если допустим цены пойдут вверх? Вот продал человек за 395, вроде хорошая цена, а потом окажется что перепродали за 450. Реально может такого и не будет, но в чем нелепость, просветите. .

В-принципе уже сказали. Из ваших 450 вы платите риелтору, лоеру, штраф банку за закрытие моргиджа, проперти такс на новое жилье, инспекция нового жилья, переезд... дай бог что б на свои выйти в конце.
Купить дом дешево и продать дорого очень даже реально но ни как ни через пару месяцев. Пару лет - другой разговор.

И с покупкой дома в 2004 не пойму никак что там нелепого. Люди решили покупать в конце 2003 года, ходили, смотрели дома, изучали до лета 2004, почти год. Купили в 2004. Спешки не было так как цены хоть и менялись, но медленно. То есть люди рассчитали свой бюджет и искали хороший вариант. Вроде как нормальный подход. При bidding wars которые есть сейчас так не поищешь.

Я покупала в начале 2004. Более чем 20 вариантов было просмотрено за месяц. Вариант на котором остановились имел 6 оферов с первого дня показа. Мы дали офер на несколько тысяч больше чем просили. Наш оффер был второй, первый был на 10 тыс болше запрашеваемой цены. Нам повезло, что первый офер не снял сабжекты... К слову, к концу 2004 подобное жилье выросло премерно на 50К. Так что я очень сомневаюся что какой-либо человек в здравом уме и трезвой памяти выбирал бы жилье год на том маркете ( это я еще молчу про то что приапрувал дается на пару мес. а моргидж рейт пополз вверх после апреля 2004).
Хотя, справедливости ради, сегоднешний маркет еще более crazy чем 5 лет назад.

[Tanya Urbaniak]

Когда вы выставляете дом на продажу тем самым вы обязуетесь принять оффер который побьет вашу цену (если он один) Если он не единственный , то вы выбираете самый большой, но вы должны какой-либо оффер принять. Иначе покупатель, оффер которого необоснованно отклонили и не продали дом, может подать в суд. Такие же обязательства и для покупателя - если его оффер принят, то он обязан заплатить деньги.

То есть дать задний ход уже нельзя, если вы уже получили оффер который покрывает вашу цену. Или можно згхдать следующего более высокого оффера

Если между агентством недвижимости в лице риэлтора и придавцом подписывается стандартный Multiple Listing Contract, то в нем ничего не сказано об обязательстве принимать офферы. Единственный пункт который имеет отношение к подобной ситуации это:
""The Seller agrees:
To pay to the Listing Brokerage a gross commission of ______ (здесь указывается сумма или способ исчисления) plus applicable Goods and Services Tax and any other applicable tax in respect to the commission (commission + tax = remuneration) if:
(i) пропустим этот пункт чтобы не усложнять тему
(ii) пропустим и этот пункт по той же причине
(iii) an offer to purchase is obtained from a prospective buyer during the term of this Contract who is ready, willing and able to pay the Listing Price and agrees to the other term of this contract, even if the Seller refuses to sign the offer to purchase.

То есть продавать вас никто не обязывает, но если вам принесли предложение которое соответствтует запрашиваемой цене и др условиям контракта (например для вас очень важны сроки вселения-выслеления и вы это указали в контракте), вы обязаны оплатить агентству оговоренные комиссионные.

Все сказанное мной выше имеет отношение только к стандартному контракту, который может быть изменен по согласию сторон или к которому может быть приложение, в котором отражено будет то, о чем договорились стороны (агентство недвижимости в лице риэлтора и продавец).

[Tanya Urbaniak]

Могут подать в суд за обман, и тогда "ой"

- Кто и какой обман? Я вижу как менялись цены на дома например в прошлом году. Значит снижать можно а повышать нет?

Для того чтобы изменить цену изначально выставленную, вам надо снять дома с продажи и через некоторое время выставить с новой ценой.
По другому вы не может просить больше той цены, что вы указали изначально.
Только если у вас несколько покупателей и они сами предлагают на 50 штук больше - тогда да, пожалуйста

Договор на продажу между агентством недижимости и продавцом заключается на определенный срок. В течени этого срока по обоюдному согласию сторон можно менять условия договора, в частности изменять цену как на понижение, так и на повышение.

[Alenka]

Если между агентством недвижимости в лице риэлтора и придавцом подписывается стандартный Multiple Listing Contract, то в нем ничего не сказано об обязательстве принимать офферы.

когда мы продовали, нам риэлтор тоже сказал что мы обязаны принять оффер на сумму запрашеваемую или более

[levak]

Если вы имеете дело с умным агентом,то он всегда вписывает доп. условия от руки:При покупке- договор действителен если банк выдал вам ссуду, а если нет вы разошлись как в море корабли.При продаже:Если продавец не нашел для себя в определенные сроки подходящей квартиры или дома для покупки,или опять же не получил дополнительную суду от банка для новой покупки, договор не действителен,и всё чао какао...

[Alenka]

При покупке- договор действителен если банк выдал вам ссуду, а если нет вы разошлись как в море корабли.

это и так понятно. все это делают - сабжект на финансирование и на инспекцию. тут и "умный" агент не нужен

При продаже:Если продавец не нашел для себя в определенные сроки подходящей квартиры или дома для покупки,или опять же не получил дополнительную суду от банка для новой покупки, договор не действителен,и всё чао какао...

а вот это лучше не делать. конечно если хочешь продать за хорошую цену...

[Михаил]

Создам отдельную тему, но и тут спрошу на всякий случай. Может ли кто-то посоветовать кооператив в Ванкувере или Бернаби ( юг), где есть свободные места ( 2-бедрум или таунхаузы)? Нужен видимо будет с 1 ноября ( как вариант - с 1 октября). В обычных рентных двушках везде " но пэтс", а у нас кошка.

[Gadi]

Я не занимался перепродажей квартир в Ванкувере, так что может и выглядит нелепо. А в чем проблема купить и продать дороже? Может покупатель на это и рассчитывает, если допустим цены пойдут вверх? Вот продал человек за 395, вроде хорошая цена, а потом окажется что перепродали за 450. Реально может такого и не будет, но в чем нелепость, просветите. .

В-принципе уже сказали. Из ваших 450 вы платите риелтору, лоеру, штраф банку за закрытие моргиджа, проперти такс на новое жилье, инспекция нового жилья, переезд... дай бог что б на свои выйти в конце.
Купить дом дешево и продать дорого очень даже реально но ни как ни через пару месяцев. Пару лет - другой разговор.

Вы так убедительно все рассказали, что я право даже не знаю что мне делать с тем фактом, что я лично знаю людей которые оборачивались за пару-тройку месяцев Причем - неоднократно ...

Может быть все дело в том, что флип - это НЕ купил дешевле - продал дороже.
Это - купил дешево - повысил СТОИМОСТЬ (например, путем TLC) - продал по цене, соответствующей новой стоимости

[vaquero]

Это - купил дешево - повысил СТОИМОСТЬ (например, путем TLC) - продал по цене, соответствующей новой стоимости

А что такое TLC? Tender loving care?

[lavep]

Вы не могли к примеру задержать ответ-отказать и выставить квартиру дороже на 50 тысяч?

Могут подать в суд за обман, и тогда "ой"

Никто не может продавца заставить продать свой дом, пока он НЕ ПРИНЯЛ оффер. Даже если оффер будет равен или выше запрашиваемой цене, всегда можно как уже упоминали снять с рынка (причем не на меяц-два, а на несколько дней)


Один из домов, что мы недавно смотрели выставлялся за 389К, после опен хауз его сняли с продаж, а через неделю выставили за 450К

Скажем пункт, который Таня указала в договоре можно попытаться убрать. Хотя при нынешнем состоянии рынка вполне вероятно, что и рилтер согласится подождать пару недель и получить больше коммиссионых

[Alenka]

Вы так убедительно все рассказали, что я право даже не знаю что мне делать с тем фактом, что я лично знаю людей которые оборачивались за пару-тройку месяцев Причем - неоднократно ...

я не про тех кто флипами на жизнь зарабатывает. я про среднестатестического человека писала, кто жилье покупает с помощью моргиджа что бы жить.

[Gadi]

Вы так убедительно все рассказали, что я право даже не знаю что мне делать с тем фактом, что я лично знаю людей которые оборачивались за пару-тройку месяцев Причем - неоднократно ...

я не про тех кто флипами на жизнь зарабатывает. я про среднестатестического человека писала, кто жилье покупает с помощью моргиджа что бы жить.

А, тогда понятно ...

[Gadi]

Это - купил дешево - повысил СТОИМОСТЬ (например, путем TLC) - продал по цене, соответствующей новой стоимости

А что такое TLC? Tender loving care?

Типа того, починить, обновить, заменить апплаенсы, оборудовать unfinished basement etc.

[mamadu]

Это - купил дешево - повысил СТОИМОСТЬ (например, путем TLC) - продал по цене, соответствующей новой стоимости

А что такое TLC? Tender loving care?

Типа того, починить, обновить, заменить апплаенсы, оборудовать unfinished basement etc.

Хорошо если так, а чаще бывает подкрасить, подмазать, подмыть - вот тебе и реновейшн