Свободные места в коопах

[victor a]

неа, не верю я в это, насчет китайцев. По-моему, это сказки риэлторские.

Мало кто знает(с), но такие же деньги работают во всех крупных городах мира...

Все верно, да, во всех крупных городах мира такое есть. Как результат, во всех крупных городах есть проблемы с доступностью жилья (низкая affordability).
Ванкувер совершенно не вписывается в этот ряд, ну никак не получается поставить его в список где присутствуют Токио, Нью-Йорк, или скажем Москва.

Но, просто оглянитесь вокруг. И вы "поверите в китайцев". Попробуйте найти в Ванкувере человека, родившегося в Ванкувере (малые дети не в счет). Мне кажется здесь дело не в размерах Ванкувера, а в динамике. Есть огромный приток азиатов, он создает давление. Давление поддерживает пузырь.

Такой пример из моих наблюдений. Знаю китайца, который успешно делал бизнес в Шанхае, по его словам, зарабатывал не меньше 10 тысяч долларов США в месяц. Это не олигарх, просто китайский бизнесмен. Иммигрировал в Канаду. Почему конкретно он это сделал не совсем понятно, но тем не менее. Он купил квартиру в Бернаби, 2б 2б, в новом хайрайзе, за 500 (!!!) тысяч. При этом не особо переживает по поводу цены. Я думаю, секрет прост- у него намного больше денег, чем у меня. То есть для него полмиллиона не выглядит большими деньгами. Для меня полмиллиона- это очень много, для него- нормальные деньги, его это не удивляет.

В соседнем топике обсуждается очень интересный момент. Что большинство москвичей например, не желают эмигрировать, их устраивает жизнь в Москве. Наверное тоже самое относится к Шанхаю. Там есть много народу, который не станет ехать из Китая. Но, масштабы Китая просто огромны. Если наберется хоть 0.1% желающих выехать- это уже несколько миллионов. Куда ехать легче всего, где самая большая в мире квота на иммиграцию- правильно, эта Канада. Куда в Канаде надо ехать- конечно в Ванкувер. Итого, имеем сравнительно маленький Ванкувер (2 миллиона против 20 миллионов в Шанхае) против огромного Китая. Давление очень сильное. Как в тонкой трубе, подключенной к мощному насосу.

Кроме того, у китайцев свои понятия о качестве жилья. Тут обсуждали жилье в Германии. Но, заметьте, сюда не едут миллионы немцев, сюда едут другие люди с другими требованиями. Их размеры и качество устраивают. Например, большинство кондо в Yeltown имеют до смешного маленькие bedrooms. Независимо от цены, это просто неудобное жилье. Простые панельные девятиэтажки в ГДР, даже не в ФРГ, были намного просторнее и качественнее. Но, приезжают китайцы и платят сотни тысяч за Yeltown, Metrotown, и т.д. Их все устраивает. Мнение других не интересует рынок. Другие- welcome to Langley, Pitt Meadows, Surrey...

[victor a]

Не вижу другого объяснения нынешнему подъему цен, кроме китайцев. Да, есть дешевые моргиджи. Но откуда СТОЛЬКО денег? Откуда новый значительный рывок цен вверх в тот момент когда безработица растет? Bidding wars устраивают простые канадские работяги с максимально растянутыми моргиджами? Не похоже на это. Думаю что внешний фактор работает.

А предсказывать что-то- безнадежное дело. Ничему не удивлюсь. Даже если безработица вырастет еще вдвое и при этом цены будут дальше расти. Удивлюсь пожалуй только если цены упадут в 2 раза. Не верю что китайцы поедут назад, а без этого большого падения не будет.

[akela]

Видите ли, китайцы главным образом в Ванкувере. Но, Ванкувер не изолирован, он - часть канадского рынка (т.е. люди и деньги могут свободно перемещаться из Ванкувера в Торонто или Галифакс и обратно). А "мыльный пузырь" раздут везде, по всей Канаде, и раздут очень неслабо. И лопаться этот пузырь тоже будет везде, не обойдя ни один город. А что это значит? Скорее всего, цены упадут по всей Канаде, примерно с одинаковым коэффициентом, а расклад цен по регионам останется примерно тем же. Если в Онтарио цены упадут на 40-50%, значит, на столько же (плюс-минус погрешность) они упадут и в Ване.

[Gadi]

Видите ли, китайцы главным образом в Ванкувере. Но, Ванкувер не изолирован, он - часть канадского рынка (т.е. люди и деньги могут свободно перемещаться из Ванкувера в Торонто или Галифакс). А "мыльный пузырь" раздут везде, по всей Канаде, и раздут очень неслабо. И лопаться этот пузырь тоже будет везде, не обойдя ни один город. А что это значит? Скорее всего, цены упадут по всей Канаде, примерно с одинаковым коэффициентом, а расклад цен по регионам останется примерно тем же. Если в Онтарио цены упадут на 40-50%, значит, на столько же (плюс-минус погрешность) они упадут и в Ване.

На мой взгляд, в этой фразе буквально все утверждения - спорные.

[Gadi]

Интересно почитать Population Projections of Visible Minority Groups, Canada, Provinces and Regions

[akela]

На мой взгляд, в этой фразе буквально все утверждения - спорные.

Не сомневаюсь, что не только на ваш взгляд, но и на взгляд многих других :) Ванкуверские цены тому свидетельство.

[Gadi]

На мой взгляд, в этой фразе буквально все утверждения - спорные.

Не сомневаюсь, что не только на ваш взгляд, но и на взгляд многих других Ванкуверские цены тому свидетельство.

Дело не во "взгляде" многих. В вашей фразе просто нет ни одного подкрепленного фактами утверждения.

[Gadi]

На мой взгляд, в этой фразе буквально все утверждения - спорные.

Не сомневаюсь, что не только на ваш взгляд, но и на взгляд многих других Ванкуверские цены тому свидетельство.

Дело не во "взгляде" многих. В вашей фразе просто нет ни одного подкрепленного фактами утверждения.

Сам себя поправлю Не только не подкреплено фактами, но даже логического обоснования не видно (хотя, скорее всего, оно у вас есть). А пока - Чисто декларации.

[akela]

Сам себя поправлю :) Не только не подкреплено фактами, но даже логического обоснования не видно (хотя, скорее всего, оно у вас есть). А пока - Чисто декларации.

Gadi, при всем уважении, можно я не буду вот прямо сейчас логически обосновывать и подкреплять фактами каждую сказанную мной фразу? Я просто высказываю свое мение (оно, естественно, на чем-то основано). Отношусь спокойно, если с ним не соглашаются.

Вы хотите высказаться по конкретному моменту - по распределению "китайского фактора" по регионам Канады, или про факт наличия пузыря в Канаде вообще и в конкретных регионах в частности, или про изолированность друг от друга (или сообщаемости друг с другом) региональных рынков? С удовольствием почитаю.

[victor a]

Я честно говоря, не понимаю ванкуверский рынок недвижимости. Просто смотрю вокруг и пытаюсь делать выводы на основании наблюдений. Кроме того я жил в разных местах в Британской Колумбии. В Келовне и недалеко от Форт Сен-Джона.

По моим наблюдениям, количество китайцев спадает по экспоненте при удалении от Ванкувера. Скажем, уже в Pitt Meadows их мало, в Hope еще меньше, в Келовне за день можете не встретить китайца, в Форт Сен-Джоне тоже. То что происходит в Ванкувере выглядит как постепенное заселение Ванкувера, Вест Ванкувера, Бернаби китайцами (Ричмонд уже заселен ими полностью) и выдавливание европейцев в отдаленные пригороды. Дальше все будет зависеть от китайцев. Если будут активно прибывать, то город разрастется и станет совсем другим. Из сравнительно небольшого, очень комфортного города он превратится в переполненный Новый Шанхай где добираться 2 часа до работы будет в набитом транспорте или в пробке станет нормой. Так живут люди во всех больших городах, так может стать и в Ванкувере если китайцы этого захотят. Понятия 10-летней давности не будут больше здесь работать. С другой стороны захочется ли мне жить в таком Ванкувере?

С моим чисто техническим бекграундом предлагаю метод вычисления "китайского фактора". Давайте сравним статистику за последние 3 месяца по Келовне и по Ванкуверу. Я не знаю где искать данные и лень их искать. Но, кому не лень, может сравнить.

В Келовне имеется пузырь, надутый за счет климата (пенсионеры) и дешевых моргиджей. Доходы местного населения настолько малы, что Ванкувер им кажется богатым краем. Аффордабилити как в Ванкувере или даже ниже. То есть Келовна- это Ванкувер минус китайцы. Сравните и увидите в цифрах китайский фактор.

Форт Сен Джон- образец совсем другого рынка. Доходы жителей в среднем выше чем в Ванкувере, цены на недвижимость значительно ниже. Свой дом в Форт Сен Джоне может иметь простой работяга без диплома, и с неработающей женой. Но пальм нет, горы еще есть, но плавно переходящие в прерии, климат мерзкий, внешний вид города и дорожное покрытие напоминает советский поселок в Западной Сибири времен освоения нефтегаза. Китайцев почти нет. Миллионеры из Шанхая вообще не рассматривают Форт Сен Джон.

Три города в одной провинции- три совершенно разных рынка.

[Gadi]

С удовольствием почитаю.

Ссылку по visible minority я уже привел.

Про свободное перетекание людей и денег из Ванкувера в Галифакс можно утверждать с тем же основанием, что и про аналогичные движения из, скажем, Петербурга в Читу - теоретически, да, конечно.

Про раздутость "пузыря" по всей Канаде вообще бессмысленно говорить без определения понятия "пузырь" - что в одном месте является пузырем, в другом - результат объективных процессов.

Прогнозы ваши - прогнозы и есть. Только вот с базисом для прогнозов я вижу проблемы.

Хотя, один из прогнозов, а именно "Если в Онтарио цены упадут на 40-50%, значит, на столько же (плюс-минус погрешность) они упадут и в Ване", содержит, на мой взгляд, неверную импликацию. НУ, если только под "погрешностью" вы не имели ввиду десятки процентов.

[victor a]

Gadi, а какой бы Вы дали прогноз? По Ванкуверу на 2010-2012 год.

[akela]

Ссылку по visible minority я уже привел.

А вас бы не затруднило сказать про нее два слова (раз уж привели)?
Какой процент населения составляют выходцы из Китая, в Канаде в целом, в крупных городах, и в среднем по провинциям?
Говорит ли этот документ что-то про приток капитала из-за границы на рынок недвижимости - опять же, по Канаде в целом, и по городам/провинциям?

Про свободное перетекание людей и денег из Ванкувера в Галифакс можно утверждать с тем же основанием, что и про аналогичные движения из, скажем, Петербурга в Читу - теоретически, да, конечно.

Да, именно свободное. Люди могут перетекать (из Питера в Читу) без виз и разрешений, а деньги - без пошлин. Это значит что если завтра люди и деньги не захотят оставаться в Питере, а увидят лучшую альтернативу в Чите - то потенциальное перетекание легко станет реальным.

Про раздутость "пузыря" по всей Канаде вообще бессмысленно говорить без определения понятия "пузырь" - что в одном месте является пузырем, в другом - результат объективных процессов.

Для меня "пузырь" вообще, это когда цена теряет привязку к fundamentals.
Для недвижимости, фундаменталс определяются 1) количеством и доступностью земли 2) доходами населения 3) стоимостью строительства.

То что пузырь имеется во всей Канаде, в моем понимании, вытекает хотя бы из средне-канадского показателя "аффордабилити" (т.е. отношению цены среднего дома к медианной зарплате). Если не ошибаюсь, он находится сейчас где-то в районе 5-6. Более точные данные есть (дома), но не под рукой.

Хотя, один из прогнозов, а именно "Если в Онтарио цены упадут на 40-50%, значит, на столько же (плюс-минус погрешность) они упадут и в Ване", содержит, на мой взгляд, неверную импликацию. НУ, если только под "погрешностью" вы не имели ввиду десятки процентов. :)

Ну это такая модель. Я просто предположил, что сравнительные цены (на равноценные юниты) по регионам определяются сравнительной привлекательностью этих мест для жизни. И что это будет, в первом приближении, оставаться неким инвариантом при колебаниях цен.

Естественно, со временем расклад может и измениться. Может оказаться, что люди будут предпочитать жить не в Ванкувере, а в Халифаксе или Реджайне, со всеми вытекающими последствиями.

[Михаил]

Но в том-же самом Ванкувере не далее, чем полгода назад цены падали! Те-же самые риэлторы, кто сообщал мне в рассылках о подорожании в Бернаби в 2007 и в 2008гг - они-же прислали мне статистику о падении цены в среднем на 5-6%. И - количество продаж упало весьма! Ситуация отличалась от теперешней только процентами по моргачам... Возможно, сейчас китайцы покупают больше, потому, что ожидают скорую гиперинфляцию по доллару? А, если нет - то тогда все определяют ставки моргачей, иных причин я назвать затрудняюсь. Если так - то достаточно плавающему рейту вырасти процентов до 4-5%, чтоб все тут опять повалилось.

[Линда]

http://vancouver.en.craigslist.ca/van/a ... 06692.html