Проперти для сдачи внаем

[mamadu]

В последнее время все чаще посещает навязчивая идея прикупить что-нибудь для сдачи внаем, то бишь стать лендлордом. Можно реально купить таунхауз в нашем районе (север от Торонто) за 300К и сдать за 1200 в месяц. Судя по МЛС информации активность на рынке рента довольно таки высокая. Нового жилья сейчас сторится много как никогда. Хотя скорее всего лучше будет купить уже готовый таунхауз на вторичном рынке (легче будет сдать в районе который уже обустроен). В связи с этим пара вопросов к форуму (лэндлордам и не только им)

1. Стоит ли покупать сейчас или подождать до лета когда поднимется % ставка по мортгичу и возможно чуть просядут цены? Не думаю что цены на первичном и вторичном рынке отреагируют мгновенно в сторону падения, так как многие имеют преапрувал или даже сам мортгич на 5 лет еще по старым рейтам. Хотя все может быть.
Судя по динамике цен в ГТА цены все-таки будут расти, я и сам удивляюсь тому что спрос держится высоким несмотря на кризис. Вероятно многие просто переходят из более дорогих сегментов жилья в более доступные (например из дома - в таун)

Немного статистики по Миссисаге, но в принципе ее можно применить к GTA (Great Toronto Area)

http://www.mississauga4sale.com/TREBprice.htm

2. Ну и вопрос скорее к уже имеющимся лэндлордам - Можно ли будет обеспечить позитивный кэш флоу при мортгиче скажем 150К (на даунпеймент можно мобилизовать недостающие 150 из имеющихся активов ну и плюс кредит). Что можно списывать с налогов если не живешь в сдаваемой проперти и какие могут быть экстра платежи и подводные камни?

Спасибо всем кто "в теме"

[akela]

А сколько из этих 1200 будет оставаться "чистыми"? То есть после честного вычета
- мэйнтенанс-фи,
- проперти-таксов,
- allowance на неизбежные регулярные ремонты квартиры и замену апплаенсов.
- allowance на возможные "простаивания" квартиры без жильцов (или с жильцами, которые не платят).

(оставив в стороне для простоты налоги на рентал-инкам и затраты своего труда и времени на деятельность лэндлорда)

И какой получится rate of return (по отношению к уплаченным 300к)? Я так понимаю, в районе 2.5%.

[mamadu]

А сколько из этих 1200 будет оставаться "чистыми"? То есть после честного вычета
- мэйнтенанс-фи,
- проперти-таксов,
- allowance на неизбежные регулярные ремонты квартиры и замену апплаенсов.
- allowance на возможные "простаивания" квартиры без жильцов (или с жильцами, которые не платят).

Вот как раз эти вопросы меня и волнуют, я знаю что кое-что можно списать, но не уверен что знаю что именно. Мантейненс фи здесь не будет - это фри-холд. Основной прирост эквити я думаю будет в основном за счет удорожания стоимости дома с течением времени, а не рента минус мортгич.

[AlexANB]

Что можно списывать с налогов если не живешь в сдаваемой проперти и какие могут быть экстра платежи и подводные камни?

Там придется не списывать с налогов, а больше дописывать. И с рентал инкома налоги платить и -- самое главное! -- при последующей продаже придется платить налог с разницы в цене квартиры (если конечно цена вырастет).

[akela]

Вот как раз эти вопросы меня и волнуют, я знаю что кое-что можно списать, но не уверен что знаю что именно.

"списать" оно конечно неплохо, но проблемы это не решает. Даже если списать вообще все, доходность по-прежнему останется мизерной. After-tax rate of return за 3% не выйдет.

Основной прирост эквити я думаю будет в основном за счет удорожания стоимости дома с течением времени, а не рента минус мортгич.

Эт вряд ли. Я бы не рассчитывал на то, что в перспективе следующих 10-20 лет, дом будет дорожать быстрее инфляции (или, если оптимистично, то быстрее роста средних доходов населения, т.е. 3% в год).

[PIX]

Я бы не рассчитывал на то, что в перспективе следующих 10-20 лет, дом будет дорожать быстрее инфляции

- Почему нет? Земли мало, места нет население растет иммигранты прибывают.

На носу Олимпиада, приедет народ со всей Канады - посмотрит на климат и начнет переезжать активно.

[tss]

На носу Олимпиада, приедет народ со всей Канады - посмотрит на климат и начнет переезжать активно.

На север от Торонто? (см.исходный пост)

[mamadu]

На носу Олимпиада, приедет народ со всей Канады - посмотрит на климат и начнет переезжать активно.

На север от Торонто? (см.исходный пост)

Здесь наблюдается немного другой феномен - так как цены в Торонто стали просто запредельными, то многие покупают в окрестностях - 30-40 км вдоль хайвеев чтобы удобнее добираться на работу. Поэтому спрос остается очень высокий. Причем те кто не могут купить дома даже в провинции (дорого) покупают таунхаузы, они в этом сегменте в среднем на 100К дешевле.

[mamadu]

Даже если списать вообще все, доходность по-прежнему останется мизерной. After-tax rate of return за 3% не выйдет.

Акела, просто полюбопытствую - это из теории или практики? потому что если бы доходность была 3%, то никто бы этим не занимался - просто легче было бы положить на накопительный счет - те же 3%

[Victoria]

просто мысли вслух:
-- что-то подсказывает, что не очень рентабельное дело
-- если сдавать вновь прибывшим, то "север Торонто" может показаться весьма удалённым, да и помимо рента им придётся тратиться на utilities, что в итоге получится кругленькая сумма для них
-- поиск положительных и надёжных/платёжеспособных квартиросъёмщиков тоже требует времени, а выплачивать по кредиту надо регулярно с момента покупки

[Kate]

Если север Торонто = North York, то для вновь-прибывших - самое то:)

[Victoria]

North York

дорого

[Yury]

Даже если списать вообще все, доходность по-прежнему останется мизерной. After-tax rate of return за 3% не выйдет.

Акела, просто полюбопытствую - это из теории или практики? потому что если бы доходность была 3%, то никто бы этим не занимался - просто легче было бы положить на накопительный счет - те же 3%

если просто взять в долг 150K и положить их на счет, то доход будет отрицательным гарантированно (да и не дадут просто так, скорее всего)
а с домом - и дадут, и есть определенная вероятность прироста за достаточно длительный срок
левередж, короче

[akela]

Акела, просто полюбопытствую - это из теории или практики? потому что если бы доходность была 3%, то никто бы этим не занимался - просто легче было бы положить на накопительный счет - те же 3%

Наверно больше из практики. Не моей лично, конечно.
А что касается "теории", то тоже все довольно просто. Если недвижимость растет в точности со скоростью роста доходов, то аффордабилити остается неизменной. Если предположить, что цена домов растет на 3% быстрее роста доходов, то... это значит что каждые 25 лет она становится в 2 раза менее аффордабл. Что не может быть.

Почему люди занимаются недвижимостью - наверное отчасти из-за спекулятивных ожиданий (как мы знаем, рынок этот цикличен, очень даже бывает, что оно неплохо растет 5-10 лет подряд - как повезет), ну и я думаю отчасти оттого что этот бизнес для многих "средних-Джо" довольно нагляден, прост и понятен (в отличие от многих других способов инвестирования), и оттого вызывает ощущение большей надежности. Ну и потом, недвижимость может приносить хороший доход - там и тогда, где нет "пузыря цен", и price/rent находится в области разумных значений, а не так как сейчас в Ванкувере (да и в GTA, надо думать, тоже).

[mamadu]

Если недвижимость растет в точности со скоростью роста доходов, то аффордабилити остается неизменной. Если предположить, что цена домов растет на 3% быстрее роста доходов, то... это значит что каждые 25 лет она становится в 2 раза менее аффордабл. Что не может быть.

М-да, действительно так и есть. Судя по графикам, цена дома с 1987 выросла на 100% (с 200К до 400К) или те же 3% в год
http://www.mississauga4sale.com/avgprices.JPG