Прикольный Buy versus Rent Calculator

[mamadu]

Рядом в другом доме квартира стоит 350К сдается за 1600.

Стало интересно - какой rate or return этого инвестмента?

Из 1600 вычтем кондо/страта фи - допустим 300, утилсы - еще 100.
Еще 1% от стоимости проперти (это оччень оптимистично) вычтем на страховку, ремонты, замену апплаенсов - еще 300 в месяц.
Остается 900 в месяц чистыми (хоть и до налогов).

Получили рэйт оф ретерн 3% годовых. А у того который сдается за 1250, уже ближе к 2%. Я бы не назвал ни один из этих вариантов сколько-нибудь прибыльным - ни как инвестицию, ни в смысле выгодности покупки по сравнению с рентом.

Акела, все правильно - 3% роста от сдачи проперти внаем, то есть от эксплуатации. И еще 3% от роста цены самой проперти. Итого - 6%, не так уж и плохо.

[akela]

Акела, все правильно - 3% роста от сдачи проперти внаем, то есть от эксплуатации. И еще 3% от роста цены самой проперти. Итого - 6%, не так уж и плохо.

Окей, допустим, проперть будет расти быстрее инфляции, т.е. скоростью роста доходов, т.е. на 3% в год. Получаем 6% номинальных - это 4% реальных, после инфляции.

Но вот смотрим на альтернативы.
Скажем, есть краткосрочные гос. бумаги - они, исторически, дают 2% после инфляции (Real Return Bonds, for example), нулевой риск, высокая ликвидность.
Есть стоки. Исторически дают 6% после инфляции (причем для этого их даже не надо анализировать и отбирать... достаточно тупо покупать индексы). Как они соотносятся по риску с недвижимостью? Зависит от диверсификации. Каждый отдельный сток, инструмент более рискованный чем недвижимость. А вот портфель из нескольких десятков (или сотен) стоков - уже пожалуй нет.

Поэтому, если меня устраивает ретурн 4% после инфляции, я предпочту портфолио из 50% стоков и 50% облигацый. Ожидаемый return - такой же, риск будет существенно меньше, ликвидность - выше, транзакционные издержки - ниже, и не надо заботиться о поисках тенантов и прочистке засорившейся сантехники.
На риал истейт я бы начал смотреть только тогда, когда оно будет обладать доходностью как минимум не меньше чем стоки, т.е. 6% real.

[mamadu]

На риал истейт я бы начал смотреть только тогда, когда оно будет обладать доходностью не меньше чем стоки, т.е. 6% real.

Я играл одно время на стоках - не мое это. Нет у меня risk tolrance, все время на нервах, стоки падают - давление растет и наоборот. С реал эстейт спокойнее.

[akela]

Я играл одно время на стоках - не мое это. Нет у меня risk tolrance, все время на нервах, стоки падают - давление растет и наоборот. С реал эстейт спокойнее.

пока спокойнее :)

А со стоками, you never know your risk tolerance, пока не испытаешь на собственной шкуре :)
Когда следишь за падающим портфолио, и прикидываешь: а на эти исчезнувшие деньги я б мог купить новую мебель... или новую машину... или новую квартиру... или еще один 12-бедрумный дом в Бритиш Пропертях (в зависимости от ;) )

[mamadu]

Я играл одно время на стоках - не мое это. Нет у меня risk tolrance, все время на нервах, стоки падают - давление растет и наоборот. С реал эстейт спокойнее.

пока спокойнее

А со стоками, you never know your risk tolerance, пока не испытаешь на собственной шкуре
Когда следишь за падающим портфолио, и прикидываешь: а на эти исчезнувшие деньги я б мог купить новую мебель... или новую машину... или новую квартиру... или еще один 12-бедрумный дом в Бритиш Пропертях (в зависимости от )

Знакомые чувства. Вот поэтому я и не хочу их опять испытывать. По молодости еще куда ни шло, а сейчас и кондратий хватить может

[PIX]

Стало интересно - какой rate or return этого инвестмента?

Из 1600 вычтем кондо/страта фи - допустим 300, утилсы - еще 100.
Еще 1% от стоимости проперти (это оччень оптимистично) вычтем на страховку, ремонты, замену апплаенсов - еще 300 в месяц.

- Прикол в том что там страта фи 100 баксов в месяц ))) Но это скорее исключение из правил. 1% на ремонты это круто - менять стиралку каждый месяц чтоли.
- rate of return зависит наверное от суммы инвестиций. Если принять за номинал всю сумму выходит почти 5% годовых.

Как вариант купить новый дом за 1млн и сдать 4 квартиры - 6К в месяц= 7% годовых примерно.
Как вариант купить апартмент билдинг за 700К и сдать 4 квартиры - 4.5К в месяц = 7% годовых примерно.

Это без учета роста стоимости земли и недвижимости.

[Kate]

Это без учета роста стоимости земли и недвижимости.

Вы, наверное, хотели сказать без учета падения

[akela]

PIX, я даже не знаю что ответить. У меня ощущение, что ты буквально каждую цифру искривляешь в желаемую сторону.

[PIX]

У меня ощущение, что ты буквально каждую цифру искривляешь в желаемую сторону.

- Я привел конкретные примеры, правдоподобность которых можно проверить сходив на mls и поискав там подходящие варианты. Конечно есть всякие нюансы:
надо искать и манаджить квартирантов, надо решать вопросы разные, иногда надо менять аплаенсы. Все так.

А вот интереса ради ты можешь мне показать куда вложить кровные - так чтоб без премудрств и общих выражений дабы получить гарантированно 5% хотябы годовых и чтобы ликвидность была высокая? (но не так как в прошлом году когда все просело на 30%)

[akela]

Какие примеры на МЛС?
Мой поинт в том, чт ты практически игнорируешь расходы и риски. Недооцениваешь их, в разы.

100 долларов страта, это шутка такая? Это значит что в один прекрасный момент тебе приходит от этой страты счет этак тыщщ на 10-20, бо надо крышу чинить или трубы менять, а денег нету.

1% на ремонты-апплаенсы-страховку кажется тебе завышенным? Ноу комментс.

4-квартирный комплекс. Затраты труда и времени на менеджерство все еще игнорируем?

Стоки могут упасть на 30%. А с недвижимостью такого нипочем не случится?

А сообще - сдаюсь... бороться с wishful thinking дело безнадежное.

[PIX]

Мой поинт в том, чт ты практически игнорируешь расходы и риски.

- Риски есть везде. Ты знаешь как предугадать риски на индексах к которым аппелируешь?

100 долларов страта, это шутка такая

- Нет, это значит что на крыше натыканы антенны Телуса и они покрывают часть майнтананса.

Затраты труда и времени на менеджерство все еще игнорируем

- Какие затраты. Вселил людей и их не трогаешь. Делов то. Потенциально возможны проблемы раз в полгода, ценой в 100-300 баксов.

А с недвижимостью такого нипочем не случится?

- Все может быть. Но если судить по погоде то маловероятно.

[Vovchik]

Мой поинт в том, чт ты практически игнорируешь расходы и риски.

- Риски есть везде. Ты знаешь как предугадать риски на индексах к которым аппелируешь?

О это то как раз просто. Только риски не предугадвают. Риски - оценивают. Это тут хорошо умеют делать, даже любой финансовый эдвайзер из кубика тебе скажет - программа ж компьютерная считает. Другое дело что ежели давление растет когда индексы падают - то да, лучше делать заниматься тем от чего давление не растет. Вообще инвестиции - это как игра в покер. Ну или скорее в бридж. Не любишь проигрывать - не играй. Или там как горные лыжи - боишься ногу сломать - смотри футбол по телику.

[Vovchik]

О забыл добавить - главное преимущество финансовых рынков перед недвижимостью - хеджироваться можно. Тупо купил индекс, к нему опцион на продажу - и спи спокойно. Чего то я не встречал страховки от падения цены дома или от прохудания крыши.

[mypka]

О забыл добавить - главное преимущество финансовых рынков перед недвижимостью - хеджироваться можно. Тупо купил индекс, к нему опцион на продажу - и спи спокойно. Чего то я не встречал страховки от падения цены дома или от прохудания крыши.

страховка от падения цены на дом -живешь ты в нем!!! т.к. жить все равно где-то надо!!(Real Estate правило- за 10 лет цена проперти (дома)должнa увеличится в 2 раза!) у меня за 5,5 лет получилось +50% или продаешь, если вовремя! сьежаешь и платишь рент.... а от прохудившейся крыши- новая крыша!!! а у нее точно лет 20 страховка будет!! а со сток маркетом ты прав ! поставил STOP LOSES ORDER и спишь спокойно....