не с той стороны бутерброд ем если говорю что цены не упадут

[Waterbyte]

Ну и тобой тоже, вот прямо здесь:

ибо все они, включая etc, иррелевантны. то есть включены как в стоимость владения, так и в стоимость рента. накой нам константу сравнивать саму с собой, скажи на милость?

не вижу, каким образом это не учитывает long-term averages как для одного, так и для другого.

[Meadie]

- Я еще не видел собственника жилья (точнее хехе владельца моргижа) у которого бы жилищные условия ухудшились после покупки. Как правило только улучшаются.

Ухудшение качества жилья происходит по мере его эксплуатации из-за естественных причин, износа, поломок и пр. Именно поэтому жилье периодически ремонтируют: раз в 3-5 лет - косметический ремонт, раз в 25-30 лет - капитальный. Я уж не говорю об улучшении жилья или апгрейдах.

[akela]

Ну и тобой тоже, вот прямо здесь:

ибо все они, включая etc, иррелевантны. то есть включены как в стоимость владения, так и в стоимость рента. накой нам константу сравнивать саму с собой, скажи на милость?

не вижу, каким образом это не учитывает long-term averages как для одного, так и для другого.

дык обсуждали многократно. В том числе в этом топике, 5-я страница (я уж не знаю чего могу добавить к высказанному Kate).
По-твоему, "платит всегда тот кто живет". По-моему, это неверно ни разу.

[Waterbyte]

По-моему, это неверно ни разу.

ну, как хочешь. можешь считать, что ты за это не платишь, а платит какой-то лох себе в убыток, потому что он неправильно сумму твоего рента посчитал. типо не учёл long-term averages, ага.

[akela]

можешь считать, что ты за это не платишь, а платит какой-то лох себе в убыток, потому что он неправильно сумму твоего рента посчитал. типо не учёл long-term averages, ага.

да, я думаю, что примерно так и есть.

[Kate]

Никто не хочет к моргиджу в расчеты добавить maintenance/repair/rebuilding/etc costs. Особенно etc.

Их предпочитают проводить по строке "прочие" или "непредвиденные" расходы. А потом жалуются на то, что бюджет с трудом сходится, или на плохое качество жилья.

это справедливо для рента или для владения?

Для владения. В ренте нет непредвиденных расходов. Unless друзья на пиво позовту, но это уже совсем другая история...

[Waterbyte]

да, я думаю, что примерно так и есть.

видимо, ты знаком с тайной статистикой массовых банкротств ленлдордов, лонг-тёрм. а они - нет. хомяки, чё с них взять, кроме ништяков... им мозги промыли, что их мортгиджи за них рентеры будут платить, они и повелись.

[Waterbyte]

В ренте нет непредвиденных расходов.

да-да, мы помним. ещё там нет страховки, проперти такса, ютилитис, мейнтенанса, процентов, и прочих физов. там вообще ничего нет.

а ещё мы помним, что покупатели домов не платят комиссионных своим риэлтерам. риэлтеры такие же лохи, как и лендлорды.

[akela]

видимо, ты знаком с тайной статистикой массовых банкротств ленлдордов, лонг-тёрм. а они - нет. хомяки, чё с них взять, кроме ништяков... им мозги промыли, что их мортгиджи за них рентеры будут платить, они и повелись.

статистикой для следующих 10-20 лет? Нет, не знаком.

Ну и кроме того, убыточная (не-прибыльная) инвестиция не тождественна банкротству. У большинства лендлордов есть и другие источники доходов. Выкрутятся как-нибудь. Но будут не очень рады, что в этот бизнес вообще влезли. Не все, но многие.

[Victoria]

а ещё мы помним, что покупатели домов не платят комиссионных своим риэлтерам. риэлтеры такие же лохи, как и лендлорды.

ой, не начинай

[Waterbyte]

ну, скажем так, жильё в рент сдаёццо не только в следующие 10-20 лет, но и в прошлые 10-20, а то и ещё подальше. так что какая-никакая, а статистика должна быть.

У большинства лендлордов есть и другие источники доходов. Выкрутятся как-нибудь. Но будут не очень рады, что в этот бизнес вообще влезли.

трудновато выкручиваццо. другие виды дохода не покрывают убытки от рента в налоговом смысле. со всеми вытекающими. тебе, как инвестору, должно быть хорошо известно, что для финансирования проекта интересен только посленалоговый результат. только идиоту может прийти в голову финансировать проект, у которого ещё до сисиэй уже получается убыток. а отказ в рефинансировании означает таки банкротство, а не просто неприбыльную инвестицию. а, ну да, я забыл, ведь банкиры - тоже лохи...

[akela]

ну, скажем так, жильё в рент сдаёццо не только в следующие 10-20 лет, но и в прошлые 10-20, а то и ещё подальше. так что какая-никакая, а статистика должна быть.

это брильянтовая идея, использовать статистику "до пузыря" и "во время пузыря" для предсказания ситуации "после пузыря".

что для финансирования проекта интересен только посленалоговый результат. только идиоту может прийти в голову финансировать проект, у которого ещё до сисиэй уже получается убыток. а отказ в рефинансировании означает таки банкротство, а не просто неприбыльную инвестицию. а, ну да, я забыл, ведь банкиры - тоже лохи...

В данном случае для финансирования проекта важно то, что он secured by недвижимость. А твоя прибыльность, это твои проблемы.

[JohnSilver]

Кстати вот пример: двухбедрумное кондо в Waikiki - http://www.realtor.com/realestateandhom ... 1114292366

- Кстати для примера уточните какой там майнтананс фии. Когда узнаете - поговорим дальше.

Ну и я не сравнивал где лучше жить там или тут, сравнение абсолютных цен даст нам примерно такую же картинку и тут в 40 летнем доме гденить в Бернаби.

Ну и посмотрите на белингхейм:

[/quote]

http://www.realtor.com/realestateandhom ... 1115978945 - 3 Bed, 2.5 Bath | 4,072 Sq Ft on 5 Acres В метроВанкувер такой домик будет стоить лимонов 15 не меньше

http://www.realtor.com/realestateandhom ... 1119368058 - 4 Bed, 2.5 Bath | 2,982 Sq Ft on 1.02 Acres | MLS #83875 | Refreshed 2 hours ago такой домик тут за трешку лимонов пойдет а может и больше
http://www.realtor.com/realestateandhom ... 1119254611 - этому просто деньги надо....за это он его не продаст
http://www.realtor.com/realestateandhom ... 1115854811 - аналогично, этот тоже врядли продаст
Вся проблема в том что народ не понял что местные "графские развалины" и половину тех денег что за них хотят не стоят, когда проценты вырастут до исторической нормы в 8%...то домик за поллимона уже не будет выглядеть привлекательно, потому как одни проценты будут съедать 40кв год, а поскольку это после таксов и всех поборов....то для того чтоб это покрыть потребуется зряплата в 70к+...в общем удачи им в этом нелегком деле кормления банков.

[Waterbyte]

меня не интересут детали до пузыря, во время, или после него. на коротком отрезке всегда кто-то выигрывает, а кто-то проигрывает. с пузырями или без - не суть. к финишу всё равно все приходят одинаково, а в саване карманов нету.

В данном случае для финансирования проекта важно то, что он secured by недвижимость. А твоя прибыльность, это твои проблемы.

данный случай попадает в разряд не резиденшиальных, а коммерческих мортгиджей. а там своя специфика. между этими мортгиджами общее только то, что и там, и тут земля и сооружения на ней являются коллатералом. всё остальное - существенно разное. в частности, поэтому твоя прибыльность в этом деле - не только твои проблемы.

пыс. по-моему, мы отвлеклись от темы. я, собственно, тоже не собиралсо никого ни в чём убеждать. все своими умом умны.

[akela]

данный случай попадает в разряд не резиденшиальных, а коммерческих мортгиджей. а там своя специфика. между этими мортгиджами общее только то, что и там, и тут земля и сооружения на ней являются коллатералом. всё остальное - существенно разное. в частности, поэтому твоя прибыльность в этом деле - не только твои проблемы.

То есть если ты взял обычный резиденшиал моргидж, для себя (чтоб жить там самому), а через 3 месяца решил эту квартиру сдавать - то тебе надо бежать в банк перезаключать договор, по новым критериям? Не знал.

"Коммерческая проперти", как я понимаю, это другая песня... офисы, магазины, мастерские, и пр.

я, собственно, тоже не собиралсо никого ни в чём убеждать. все своими умом умны.

+1