падение цен на недвижимость - ага - щазз

[optimystic]

Ок. Еще раз по поводу повышения цен и рента. Несколько реальных примеров.

1. Сегодня поговорил с коллегой на работе по поводу ее 2-х квартир. Итак, человек купил в 2003 году 1-бедрум (730 sq ft) за 150000 кадов. Получается чуть больше 2000 за квадрат. Все было прекрасно до тех пор пока по семейным обстоятельством не пришлось в 2010-м году купить еще одну квартиру в этом же доме, но уже 2-бедрум (880 sq ft) и по текущим ценам за 340000, т.е. уже где-то в районе 4000 за квадрат. За 7 лет цена за квадрат подскочила в 2 раза. Живет она сейчас с семьей в 2-бедрум, а 1-бедрум решила сдавать. В подробности всех гемороев в какие она попала с новой квартирой и со сдаваемой в связи с проблемами с тенантами вдаваться даже не буду. Так или иначе в результате она сдает 1-бедрум и рент ей покрывает мортгейдж, но не покрывает всех расходов на квартиру, т.е. буквально она платит мейнтененс и что-то еще по мелочам за то что кто-то живет в ее квартире. С 2-бедрум тоже засада, так как сейчас в этом здании подобная квартира продается уже за 298000 и уже больше месяца на рынке. Более того, она утверждает что лично знакома с владельцем и знает что он купил эту квартиру в 2010 году за 350000 и она в лучшем состоянии чем ее была изначально, но ему просто необходимо ее продать и фактически он это делает себе в убыток.
Я сам хотел снимать в этом здании и смотрел сколько там это стоит. 1350 в месяц рент 2-бедрум, а если покупать за 298000 то у меня выходило что-то в районе 1700 мортгейд. Т.е. опять же, не смотря на то что говорит уважаемый Waterbyte, я думаю что владелец либо покупал квартиру давно и для него 1350 в месяц приемлимая цена, либо он делает это себе в убыток, потому что рынок не позволяет ему сдать за больше. Ровно как происходит в случае с моей коллегой.

2. Кстати, по поводу сдачи за меньшую цену чем выплачивается мортгейдж. У меня в такой же ситуации друзья, у которых две(!) квартиры, купленные тоже в 2010 и обе они сдают. Так вот в обоих случаях они берут деньги за рент, добавляют своих несколько сотен и тем самым покрывают мортгейдж и все доп расходы. То есть кто-то живет в их квартире и они за это еще доплачивают. Сами не сожалеют об этом, поскольку могут себе позволить это удовольствие и кроме того это же инвестиции! То есть когда цены на их квартиры вырастут и они их продадут по большей цене, то они окажутся в плюсе. По поводу того что цены обязательно вырастут у нас религиозные разногласия, поэтому мы на эту тему не говорим. Однако, смотри пример номер раз...

3. Про третий пример сильно распинаться не буду, но суть такая что друзья не могут продать дом за ту же цену за которую купили опять же в 2010-м году. При этом в дом для продажи уже немало денег вложено. Очень надеюсь что у них это все же получится, так как люди уж очень хорошие.

[Waterbyte]

очень многа букаф для этого времени этого дня недели, но, насколько мне удалось понять, тезис заключаеццо в том, что кому-то не удаёццо сдавать "квартиру" (ненавижу это слово, потому что я его не понимаю) по такой цене, которая бы превышала расходы по её содержанию. а ещё в том, что кто-то не может продать что-то по той цене, по которой он это что-то купил. не вижу никаких противоречий с моим тезисом об практической эквивалентности стоимости рента и владения. оптимистик, вы себе представляете графики пересекающихся кривых спроса и предложения?

[Meadie]

Покупать дом за миллион при годовой зарплате в районе 80-100 тыщ, а то и ниже -- это безумие. Неоправданный риск. И всё ради чего? Чтобы тешить себя мыслью, что "это мой дом"? Смешно.

ещё смешнее, что с этим никто не спорит. как, кстати, и с тем, что рентовать такой дом при такой годовой зарплате - тоже неоправданный риск. разница только в тешении себя мыслью

Если кто-то сдает такой дом за 2К, то почему бы не рентовать его при чистом доходе 6К в месяц? В чем тут риск?

Надоело повторять, но рынок продаваемого/покупаемого жилья и рынок рента - два совершенно разных рынка. В зависимости от типа жилья, его ценность для продажи и сдачи может быть совершенно разной. Например, на одном и том же участке земли может стоять либо небольшой ранчер, либо большой 3-х этажный дом. Если вы будете сдавать этот дом студентам (особенно если он находится близко от университета), то во втором случае, сможете выручить в несколько раз больше денег. А стоимость дома будет отличаться не сильно - вся она в земле.

Добавлю, что особое психологическое отношение к жилью (люди думают, что это какой-то необычный, почти священный актив - поскольку цена на него может только расти:) приводит к весьма странным умозаключениям...

[Waterbyte]

Если кто-то сдает такой дом за 2К, то почему бы не рентовать его при чистом доходе 6К в месяц? В чем тут риск?

проф, ты спрашивал :)

[Проф. Преображенский]

Покупать дом за миллион при годовой зарплате в районе 80-100 тыщ, а то и ниже -- это безумие. Неоправданный риск. И всё ради чего? Чтобы тешить себя мыслью, что "это мой дом"? Смешно.

ещё смешнее, что с этим никто не спорит. как, кстати, и с тем, что рентовать такой дом при такой годовой зарплате - тоже неоправданный риск. разница только в тешении себя мыслью

Если кто-то сдает такой дом за 2К, то почему бы не рентовать его при чистом доходе 6К в месяц? В чем тут риск?

Надоело повторять, но рынок продаваемого/покупаемого жилья и рынок рента - два совершенно разных рынка. В зависимости от типа жилья, его ценность для продажи и сдачи может быть совершенно разной. Например, на одном и том же участке земли может стоять либо небольшой ранчер, либо большой 3-х этажный дом. Если вы будете сдавать этот дом студентам (особенно если он находится близко от университета), то во втором случае, сможете выручить в несколько раз больше денег. А стоимость дома будет отличаться не сильно - вся она в земле.

Добавлю, что особое психологическое отношение к жилью (люди думают, что это какой-то необычный, почти священный актив - поскольку цена на него может только расти:) приводит к весьма странным умозаключениям...

2 badger: зарплате одного или доходе на семью? Если доходе на семью, то дом на миллион может быть посилен, если уже есть ассетс на тыс 600-700. Если второй тоже получает 80-100, то дом на миллион и с нуля возможен. "Мой дом" чем хорош? Тем, что его можно потом продать - чтоб купить больше, сдавать, пропить-проесть. Да, лучше покупать вовремя, чем на пике цены. Но можно купить и дорого, а потом просто жить долго.
Мой пример: если бы в 2000 купил дом на 50 тыс дороже (новее, больше), то сейчас имел бы на 100-150 тыс больше.

2 Meadie: Ванкувер в частности и Канада вообще - особое место. Здесь нет таких пузырей, как в штатах. Если перестанут покупать - просто перестанут продавать.
Начнут сдавать. Если народ не покупает, то рентует - не так ли?

2 optimistic: моргидж может быть выше рента. Ведь в моргидж входит выплата принципала - который есть ваши деньги. Если жилец перекрыл рентом интерес и мэйнтенанс - считайте, что он оплатил все. А интерес еще и с налогов списывается.

2 Waterbite: в ренте нет риска. Это уход от риска. Но имхо рент невыгоден.

[Meadie]

2 Meadie: Ванкувер в частности и Канада вообще - особое место. Здесь нет таких пузырей, как в штатах. Если перестанут покупать - просто перестанут продавать. Начнут сдавать. Если народ не покупает, то рентует - не так ли?

Это в Ванкувере нет пузыря:)?

Кстати, а что будет с новым строительством - оно полностью прекратится? Недостороенное (и не проданное) жилье тоже не будут на рынок выставлять?

[Isha]

т.е. буквально она платит мейнтененс и что-то еще по мелочам за то что кто-то живет в ее квартире.

т.е. её моргич выплачивает кто-то другой, а ей остается только текущие расходы платить... квартира-то потом в чей собственности будет? - вряд ли того кто покрывает выплаты банку

[Проф. Преображенский]

2 Meadie: Ванкувер в частности и Канада вообще - особое место. Здесь нет таких пузырей, как в штатах. Если перестанут покупать - просто перестанут продавать. Начнут сдавать. Если народ не покупает, то рентует - не так ли?

Это в Ванкувере нет пузыря:)?

Нет такого пузыря. В случае чего, рынок не лопнет, а застынет.

Кстати, а что будет с новым строительством - оно полностью прекратится? Недостороенное (и не проданное) жилье тоже не будут на рынок выставлять?

Насколько я знаю, новое строительство ведется в основном на уже проданные дома. Значит, если не будут покупать, то не будут строить.

[Victoria]

Насколько я знаю, новое строительство ведется в основном на уже проданные дома. Значит, если не будут покупать, то не будут строить.

похоже, так и есть. выделенные площадки под строительство таунхаусов, очевидно, были "заморожены" на пару лет. теперь активно застраиваются

[Meadie]

Из позавчерашнего "Coquitlam Now":

"... When the smoke clears, when developers have glutted the entire region with product (they’re almost there – just look around your neighbourhood), when realtors – mere salespeople – are no longer rock stars and pseudo-financial advisors, when the CMHC stops backing every high-risk borrower that comes calling (the corporation, run by a board with blatant ties to the real estate industry, will soon sport a much shorter leash), when newly introduced mortgage restrictions have sliced and diced the number of potential buyers, when interest rates have jumped from their emergency lows, when local TV producers stop airing dubious realtor PR stunts (helicopters purportedly loaded with offshore realtors, trumped-up condo lineups, marketers posing as investors) as hard news, when the market is flooded with the homes of bailing baby-boomers seeking to fund their retirements, when the imaginary tidal wave of incoming Chinese is revealed as the mere speculative ripple it has been, when fatigued owners realize killer home payments devastate every other aspect of their family’s lives, and most importantly, when the mania dies (manias always die) and when real estate ownership is no longer the Holy Grail, there will be nothing left but you and decades of onerous payments on a crashing asset.

You will wonder what could have possessed you to overpay by fifty or a hundred percent for a creaking “old timer” in a lousy neighbourhood or a “new” slapped-up-in-a-month-by-handymen townhouse in a future ghetto, and you will curse the day you saw the pretty ad that compelled you to do so. Your realtor will not be there to console you, your lender will not hand you free money to extricate yourself. Worse still, there will be no respite to those who, for reasons beyond their control, need to sell. They will do so at a grievous loss.

So…what do you do? If you bought near the peak (roughly mid-2011), and particularly if you’re feeling the strain already, contemplate selling – before the downward spiral picks up steam. If you’ve so far resisted the siren song, continue to resist. Instead, rent.

Renting gets a bad name in a transitory environment where even pizza delivery guys contemplate $300,000 condos, but remember: Renters are immune to exploding zeppelins. Renters are free to invest the money they saved by not buying. Renters do not surrender thousands per annum on property taxes, repairs, renovations, city utility bills, and burdensome monthly maintenance fees. And renters can move without enduring the cost and hardship of selling. Your realtor will tell you “Renting is throwing your money away.” You can tell him he’s a liar.

Buying and owning a principal residence can be a smart move. But not here, not now. Not when mania is at the helm, not while deception remains healthy, and not when the long slide they don’t tell you about has already begun. Many will lose. Heavily. Don’t be a loser. ..."

[mamida]

про "пение сирен" понравилось.

[lavep]

Я сам хотел снимать в этом здании и смотрел сколько там это стоит. 1350 в месяц рент 2-бедрум, а если покупать за 298000 то у меня выходило что-то в районе 1700 мортгейд. Т.е. опять же, не смотря на то что говорит уважаемый Waterbyte, я думаю что владелец либо покупал квартиру давно и для него 1350 в месяц приемлимая цена, либо он делает это себе в убыток, потому что рынок не позволяет ему сдать за больше.

Твоя ошибка в том, что ты считаешь, что рент должен покрывать сумму моргиджа и налогов вместе взятых, чтобы быть выгодным квартировладельцу. Но, и это уже несколько раз отмечалось в этой ветке, выплаты по моргиджу состоят из 2х частей. Собственно моргидж (тело кредита) и проценты.
Так вот если рент покрывает проценты, а оптимально и месячные налоги, то это более чем выгодно владельцу. Поскольку он получает халявную ссуду на 30 лет. То что он все-таки платит из своего кармана тело кредита в течении х лет, не превращает сделку в невыгодную. Это часть рассматривается как инвестиция и вернется владельцу, когда он продаст свой дом\квартиру. Ну а оптимально цена квартиры вырастет настолько за эти 20-30 лет, что помимо вложенной суммы к владельцу придет еще изрядная сумма.
При это мне забывает, что со временем процентая часть сокращается и рентовщик начинаем уже помогать выплачивать и само тело кредита

[akela]

Так вот если рент покрывает проценты, а оптимально и месячные налоги, то это более чем выгодно владельцу.

оптимально?

[nonn]

Ну вы блин даете, 60 страниц! Раньше на 30 закрывали. Эта тем самый большой пузырь

[Victoria]

до "про фермера" ещё не дотягивает