падение цен на недвижимость - ага - щазз

[akela]

Куплю ли я ресторан, который не обеспечивает позитивного кэш-фло при 100% финансировании? Нет, если я в своём уме, то не куплю.

а если обеспечивает, или не при 100%-м? тогда купишь в своём уме?

Если обеспечивает позитивное кэш-фло при 100%-м финансировании, то скажем так, это необходимое но не достаточное условие того что куплю :) Сия простенькая модель не содержит риска.

если не при 100%, то это смесь вариантов 1 и 2. Для которой будет верно то, что верно для каждого из вариантов в отдельности. Этот случай можно моделировать покупкой двух ресторанчиков, одного с 0% финансированием, а другого со 100%. Но зачем умножать сущности и усложнять модель? Чтобы было легче сделать незаметное ловкое движение рук ещё более незаметным?

[Waterbyte]

второй ресторанчик ты притащил, а мы не усложняем. жильё нужно? нужно. смотрим, что можем себе позволить, рентуя, и что - покупая. что подходит лучше - то и берём. шо не так? какое ещё движение рук? если мне нужна еда, то я её предпочитаю покупать, а не рентовать. если мне нужен трак для переезда, я предпочитаю его рентовать, а не покупать. почему к жилью у меня должен быть другой подход, привлекая всякую заумь?

[akela]

второй ресторанчик ты притащил, а мы не усложняем. жильё нужно? нужно. смотрим, что можем себе позволить, рентуя, и что - покупая. что подходит лучше - то и берём. шо не так? какое ещё движение рук? если мне нужна еда, то я её предпочитаю покупать, а не рентовать. если мне нужен трак для переезда, я предпочитаю его рентовать, а не покупать. почему к жилью у меня должен быть другой подход, привлекая всякую заумь?

Второй ресторанчик я притащил исключительно отвечая на вопрос "какого фига 100% финансирование".

Если покупаешь для себя, то я не спорю. Покупаешь ту еду которую тебе вкусно кушать и которую можешь себе позволить, и идите все лесом.

Но речь идёт про покупку недвижимости (в вистлере или где поближе) с дальнейшей сдачей в рент. Что кагбэ исключает проживание в ней. И кагбэ намекает, что это типо инвестиция. Это ж не очень оффтопик, в инвестмент-клабе-то?

[Waterbyte]

Но речь идёт про покупку недвижимости (в вистлере или где поближе) с дальнейшей сдачей в рент. Что кагбэ исключает проживание в ней. И кагбэ намекает, что это типо инвестиция. Это ж не очень оффтопик, в инвестмент-клабе-то?

а этот не очень оффтопик биркин сюда притащил. я ему уже кагбе намекнул, что этот, скыть, инвестиционный проект по силам персонажу либо очень богатому, либо очень глупому. ну или не либо-либо, а и того и другого. а обсуждать это в инвестмент-клабе-то - означает рассматривать собеседников в том же ключе, что не есть правильно. имхо.

[akela]

а этот не очень оффтопик биркин сюда притащил. я ему уже кагбе намекнул, что этот, скыть, инвестиционный проект по силам персонажу либо очень богатому, либо очень глупому. ну или не либо-либо, а и того и другого. а обсуждать это в инвестмент-клабе-то - означает рассматривать собеседников в том же ключе, что не есть правильно. имхо.

это не биркин, это оптимистик с лавепом, двумя страницами раньше.

Но если ты настаиваешь, что это моветон - обсуждать покупку недвижимости не чтоб жить в ней самому, а чтоб сдавать в рент... то поговори с модераторами, пусть сделают правило чтоб за это банить.

[Waterbyte]

Но если ты настаиваешь

зачем мне лезть в бутылку, если я могу из неё налить... и сказать, что это тоже такое инвестицие...

[тортикабысейчас]

как легко видеть, момент приобретения актива не влияет на структуру капитала, им обеспеченного, и потому иррелевантен.

ой ли... А ну ка примерчик:

1. Куплено за 100К под 10K down. Заняли 90К. Платим интерес: $200/month;
2. То-же самое спустя 5 лет куплено за 300К под 10К down. Заняли уже 290К. Платим интерес: $650/month.

ну и что - нет тут разницы?

конечно, нет: в обоих случаях стоимость капитала - 4.5% в год (если брать одинаковый срок амортизации мортгиджа в 25 лет и отбросить другие расходы, влияющие на стоимость, как опять же иррелевантные). формулы для екселя нарисовать, если кто проверить хочет?

или мы спорим о разных вещах или... для вас действительно нет разницы - платить $200 в месяц или $650 . Самый элементарный моргидж калькулятор (https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mo ... /start.cgi) покажет, что стоимость кредита на 25 лет в первом случае будет почти в 4 раза ниже второго.

[lavep]

Попробую совсем на пальцах (вдруг поможет).

можно и без пальцев и безо всяких дополнительных ресторанов.

Имеем: какой-то даунпеймент и готовность платить принципал в течении х лет
Берем моргидж на 300-400К, который за счет рента нам будет или совсем беспроцентным или близким к нулю процентов в год. У тебя есть еще варианты беспроцентной ссуды на такую сумму?

По прошествии х лет имеем полностью выплаченную собственность, которая к тому же изрядно выросла в цене. При нынешнем раскладе стоимость жилья как минимум удваивается за 10 лет. Ну даже если предположим, что пузырь и лопнет, и цены серьезно просядут, в долговременной перспективе, они все равно поднимутся (мы не вкладываем на 4-5 лет, говорим о 20+, так что можем позволить себе колебания)

Является ли эта модель без рисковой - НЕТ, я это и не утверждал. Является ли она выгодной, безусловно, хоть ты и насчитаешь отрицательный кешфло. Но мне как-то фиолетовы проценты выплачиваемые моргиджхелпером, меня интересует возможность купить жилье в рассрочку по номинальной или близкой к таковой стоимости. Скажем в среднем на 300-500К ссуды при нынешней процентной ставке ты платишь около 15-20К процентов в год, если я буду выплачивать только принципал + таксы (2500 в год), то меня это вполне устроит

[Waterbyte]

или мы спорим о разных вещах

уже никто ни о чём не спорит. для меня действительно 4.5% равно 4.5% - это и есть стоимость кредита в ваших примерах. мне не нужен мортгидж калькулятор от роял банка для того, чтобы это посчитать. и я не спорю с тем, что 650 больше 200. как и с тем, что лучше покупать дешевле, а продавать дороже.

[Meadie]

По прошествии х лет имеем полностью выплаченную собственность, которая к тому же изрядно выросла в цене. При нынешнем раскладе стоимость жилья как минимум удваивается за 10 лет. Ну даже если предположим, что пузырь и лопнет, и цены серьезно просядут, в долговременной перспективе, они все равно поднимутся (мы не вкладываем на 4-5 лет, говорим о 20+, так что можем позволить себе колебания)

Если вы планируете владеть недвижимостью 20+ лет, то не забудьте включить в свои расчеты расходы на капитальный ремонт. Кроме того, вследствие как физического так и морального износа даже отремонтированное старое жилье не будет стоить так как новое - сравните для интереса стоимость одинаковых по местоположению, классу и площади квартир/таунхаузов/домов отличающихся по возрасту на 20+ лет.

[Waterbyte]

Если вы планируете владеть недвижимостью 20+ лет, то не забудьте включить в свои расчеты расходы на капитальный ремонт.

расходы на капитальный ремонт уже включены в стоимость мортгиджа. никто не собирается владеть одной и той же недвижимостью 20+ лет.

[akela]

По прошествии х лет имеем полностью выплаченную собственность

угу, если кэш-фло отрицательное, то по прошествии 20 лет, вы имеете ассет за который вы в сумме отдали, скажем, 550к, и который стоит на рынке 500к. Не знаю, что можно придумать хуже в качестве инвестиции. Учитывая то, что вы в нём даже не жили.

При нынешнем раскладе стоимость жилья как минимум удваивается за 10 лет. Ну даже если предположим, что пузырь и лопнет, и цены серьезно просядут, в долговременной перспективе, они все равно поднимутся (мы не вкладываем на 4-5 лет, говорим о 20+, так что можем позволить себе колебания)

Исторический индекс недвижимости показывает, что за последние 120 лет, цены на недвижимость росли почти точно со скоростью инфляции. Поэтому единственно валидное допущение, которое можно сделать о ценах на недвижимость через 20 лет - это что они останутся точно такими же как сейчас - в реальных (сегодняшних) долларах. Удвоение за 10 лет - это не стоит даже обсуждения.

[lavep]

то по прошествии 20 лет, вы имеете ассет за который вы в сумме отдали, скажем, 550к, и который стоит на рынке 500к

ага, в неэвклидовой геометрии.

Каким образом я отдам 550К за проперти, стоящий 500К, если я говорю, что их своих денег я плачу только принципал?
Тут кто-то бросал сумму 1350 рент, если взять ее за исходную и при платеже по моргиджу в 400К, месячный платеж будет около 1600-1700.
Из которых на первых порах принципал будет составлять около 200-300 долларов, все остальное проценты. Итого мой месячный платеж как владельца 200+ таксы, будем лардж и предположим, что я ежемесячно плачу 500 за свою второю квартиру.

500*12*30=180К

ну скажем мой даунпеймент был еще 50К
Итого 230К

Все остальное включая проценты по ссуде будет выплачено съемщиком. Ты говоришь квартира стоила 550К, ну что ж я ее получается купил в два раза дешевле рыночной цены.
Про инфляцию очень интересно, но ты это расскажи тем кто в 90х здесь дома по стольнику покупал, которые сегодня по лимону стоят

Еще пару центов в копилку дискуссии. 1350 - это ОЧЕНЬ низко для 2х бедрумов в правильном районе. Я бы сказал более реалистично за новыю кондо (2-5 лет) брать 1600-1800. Подобный платеж покроет и проценты и таксы легко уже.
2-5 летний дом через 20 лет будет в самом соку. Дома по 25 лет не считаются слишком древними и их все еще легко будет продать, да и супер ремонта они вряд ли еще потребуют

Да еще не забываем, что процентная часть в моргидже будет с временем падать и все больше и больше жилец будет помогать нам выплачивать принципал, а не только проценты как в начале пути. Ну, а чтобы подстраховаться, можно наш платеж принципала оставлять неизменным в течении 20+ лет, просто со временем какая-то его часть будет откладываться на ремонты и прочие непредвиденные расходы, а не использоваться для погашения принципала (это не сразу конечно)

[akela]

ага, в неэвклидовой геометрии.

Каким образом я отдам 550К за проперти, стоящий 500К, если я говорю, что их своих денег я плачу только принципал?
Тут кто-то бросал сумму 1350 рент, если взять ее за исходную и при платеже по моргиджу в 400К, месячный платеж будет около 1600-1700.
Из которых на первых порах принципал будет составлять около 200-300 долларов, все остальное проценты. Итого мой месячный платеж как владельца 200+ таксы, будем лардж и предположим, что я ежемесячно плачу 500 за свою второю квартиру.

то есть в первый год, вы заплатите из своего кармана 6к, и на эти деньги приобретёте 3-4к эквити (т.е. выплаченного принципала). Doesn't it ring the bell?

Такая же фигня в любой следующий год, только вы этого не замечаете... для вас это маскируется тем фактом, что пропорциональная доля дохода, генерируемая выплаченной частью квартиры, минуя ваш карман, перемещается в дальнейшую уплату принципала.

[Meadie]

Если вы планируете владеть недвижимостью 20+ лет, то не забудьте включить в свои расчеты расходы на капитальный ремонт.

расходы на капитальный ремонт уже включены в стоимость мортгиджа. никто не собирается владеть одной и той же недвижимостью 20+ лет.

Если вы планируете, что будете продавать старое и покупать новое (или хорошо отремотированное) жилье, чтобы ничего с ним не делать, скажем, каждые 5 лет, то будьте готовы, что продажная цена жилья в конце срока будет меньше чем в начале (при прочих равных). И не забудьте добавить еще 4 раза все расходы на оформление покупки/продажи/переезда и т.п - сколько это будет в сумме, 100+К, которые никак в расчетах не учитываются?

2-5 летний дом через 20 лет будет в самом соку. Дома по 25 лет не считаются слишком древними и их все еще легко будет продать, да и супер ремонта они вряд ли еще потребуют

При нынешних технологиях строительства 25 лет - это тот возраст когда дому требуется капремонт с заменой всего что только можно. Кроме того, планировка, отделка и пр. полностью устаревают. И, я надеюсь, вы не рассчитываете к концу срока "инвестирования" получать за него такой же по величине рент как и в начале срока?

А что касается цен, то, например в Северном Бернаби 2б квартира площадью 850-900 квф в высотке возрастом 25 лет стоит порядка 320К (со всеми ремонтами), 10 лет - 380К, 2 года - 430К, а в новом доме - 480К.
Т.е. если вы купите квартиру за 430К, то будьте готовы, что ее относительная стоимость может снизиться за 20 лет на четверть. Рент такой квартиры в новом доме около $2000, в 25-летнем - $1200.