Case study

[polkov]

Василий Пупкин, весной 2012 года продал свой ванкуверский домик

Посмотрим теперь, какой доход (в виде регулярно выплачиваемого кэша) будет продуцироваться данным портфолио.
Таким образом, в ближайшей перспективе, Василий в месяц будет получать $1504 CAD кэша (в среднем) в виде дивидендов. Мы надеемся, что этих денег ему будет достаточно, чтобы покрывать расходы на рент и не жить в палатке на берегу.

Прикинул на свою ситуацию (приблизительно):
-имею дом за 1.1М и плачу процентов на 250кадов
-продал дом и имею 1М
-доход в месяц от 1М равен 1500*2.5(2.5 получаем патамучта 1М больше 400К в 2.5 раза)=3750 минус налоги
-посмотрел на кижижи рент похожих домов - от 4000 за плохонький до 6000 за найс. Ну мой потянет скажем на 4000 для простоты
-если не учитывать налоги - то уходим в ноль: 3750 дохода плюс 250 что не плачу процентов = 4000, которые уйдут на рент.

А если учесть что дом не плохонький,налоги, да ограничения на не свое жилье - то нафик-нафик.

Короче, херовое условие у кейса что Вася продал дом. Пусть у него будет дом и 400К.
Ждем продолжения

[akela]

А как часто выплачиваются дивиденды?

XDV, XEI: monthly
VYM, IDV: quarterly

[Meadie]

наш imaginary friend Василий Пупкин, весной 2012 года продал свой ванкуверский домик (изрядно выросший в цене с того момента, когда он был куплен), и выплатив остаток моргиджа, остался c 400к кэша на банковском счету.

Кстати говоря, если дом на момент продажи стоил, скажем, 800К, то продав его сейчас, а не год назад, Василий Пупкин уже потерял порядка 100К чистыми.



In May, average prices for houses have dropped about $150,000 compared to one year ago. That 12-per-cent drop wiped out two years of price increases. The reason appears to be that too many more sellers are trying to cash in at the same time. Listings are up by 23 per cent, but fewer are buying: sales are down 24 per cent.

[mypka]

наш imaginary friend Василий Пупкин, весной 2012 года продал свой ванкуверский домик (изрядно выросший в цене с того момента, когда он был куплен), и выплатив остаток моргиджа, остался c 400к кэша на банковском счету.

Кстати говоря, если дом на момент продажи стоил, скажем, 800К, то продав его сейчас, а не год назад, Василий Пупкин уже потерял порядка 100К чистыми.



In May, average prices for houses have dropped about $150,000 compared to one year ago. That 12-per-cent drop wiped out two years of price increases. The reason appears to be that too many more sellers are trying to cash in at the same time. Listings are up by 23 per cent, but fewer are buying: sales are down 24 per cent.

Миди так и маркет годназад был дороже (выше)то василий бы купил все эти фонды по дорогой цене чем счас (на 2-3рубля)
.....вот еслиб продать дом год назад а фонды купить счас! то из каких дивидентов платить за рент целый год?но это уже другая история!

[Meadie]

Миди так и маркет годназад был дороже (выше)то василий бы купил все эти фонды по дорогой цене чем счас (на 2-3рубля)
.....вот еслиб продать дом год назад а фонды купить счас! то из каких дивидентов платить за рент целый год?но это уже другая история!

Прекрасно известно, что в ситуации, когда все более-менее равномерно падает - нужно быть в кэше. Если вы избежите больших потерь в подобной ситуации (теряя на цене недвижимости или акций), то когда рынок просядет, вы сможете купить намного больше чем до этого и однозначно окажетесь в выигрыше. Добавлю, что даже Василию Пупкину это сделать будет вполне по силам:)

Что же касается рента, падение цен на недвижимость даже на пару процентов в год с лихвой скомпенсирует соответствующий рент. При этом в Ванкувере, особенно, видя то, что происходило в штатах, речь может идти о падении на десятки процентов.

Вот вам пример - из тех цифр, которые приводили на форуме:
Квартира за 500К (в Бернаби) сегодня сдается за 1800 в месяц, т.е. 22К в год.
Налог и мейнтенанс обойдутся в 500 долларов в месяц - 6К в год.
500К на счету/редимабл ГИКе принесут вам порядка 5-7К в год (1+%).
Таким образом, живя в ренте, а не владея квартирой, вы теряете не более 10К в год. Соответственно, если квартира за год дешевеет более чем на 10К (например, с 500К до 490К), то вы уже в прямом выигрыше.

А если в эти расчеты добавить %% выплачиваемые по моргиджу, расходы на ремонт жилья, а также оформление сделок, то (как об этом говорилось многократно!!!) окажется что владеть жильем здесь выгодно только при условии когда цены на него растут, по крайней мере, на несколько % в год.

[akela]

Смотрим теперь на Cash flow.

До продажи дома, имел место такой расклад (в смысле затрат денег на жильё):
Дом стоил 800к, из которых 400к outstanding mortgage.
Interest payments (3%): 12k/year
Property tax, maintenance/repairs, utilities: 12k/year.
Total: 24k/year.

После продажи:
Вариант 1: Без изменения жилищных стандартов. Снимается нечто за 2500 в месяц (из которых 1500 оплачивается дивидендами). Дополнительные расходы: 12к в год.
Результат: в смысле cash flow, Василий в плюсе на 12к/year.

Вариант 2: С изменением стандартов (в допустимых пределах). Снимается нечто за 1500 в месяц. Дополнительные расходы: ноль.
Результат: в смысле cash flow, Василий в плюсе на 24к/year.

[Alusya]

Чуть-чуть подкорректируем:
Процентная ставка 2.5% - 10К
Все остальное 9К, а не 12К (мы уже помнится считали до копейки)
Свит сдаем за 1083 - +13К (здесь чуть подкорректировали, ессно)
Итого расходы - 6К

Вася снимает 2 этажа нового дома дома за 2К - расходы 6К.

Итого имеем: Вася имеет страшную головную боль, каждый день заглядывает как же там его бумажки в поpтфеле, не дай бог не 4%, а 3%. Кроме того, через год лэндлорд решает продать домик, в котором Вася так уютно разместился со всей своей семьей. Опять искать жилье, опять переeзд, школу ребенку менять и т.д. и т.п.

Ах, да, стандарты менять Васе ой как не хочется, он ведь привык жить в нормальных условиях, а не ютитьтся в квартике.

[JuliaR]

Смотрим теперь на Cash flow.

До продажи дома, имел место такой расклад (в смысле затрат денег на жильё):
Дом стоил 800к, из которых 400к outstanding mortgage.
Interest payments (3%): 12k/year
Property tax, maintenance/repairs, utilities: 12k/year.
Total: 24k/year.

После продажи:
Вариант 1: Без изменения жилищных стандартов. Снимается нечто за 2500 в месяц (из которых 1500 оплачивается дивидендами). Дополнительные расходы: 12к в год.
Результат: в смысле cash flow, Василий в плюсе на 12к/year.

Вариант 2: С изменением стандартов (в допустимых пределах). Снимается нечто за 1500 в месяц. Дополнительные расходы: ноль.
Результат: в смысле cash flow, Василий в плюсе на 24к/year.

А если не в смысле кэш флоу? Когда он платил моргидж, часть шла в принципал.

[akela]

1.Хотелось бы еше чтобы было указано время затраченное на
-изучение рынка, составление потфолио,
-отслеживание купленного,

Василий этим всем заниматься не намерен.
Он выбрал "пассивную" методику индексного инвестирования, для её понимания нужно затратить от пары часов до пары дней, она описана в десятках книг имеющихся в библиотеке.
Получившееся портфолио - крайне low-maintenance. Оно не потребует затрат времени больше чем несколько часов в год.

2.И еше параллельно вести подсчет - сколько натикает если ети деньги тупо положить в банк.

Можно параллельно заниматься чем угодно, но я не вижу большого смысла.

Кстати говоря, если дом на момент продажи стоил, скажем, 800К, то продав его сейчас, а не год назад, Василий Пупкин уже потерял порядка 100К чистыми.

Было бы нечестно заставлять Василия продавать ретроспективно. Сейчас вы знаете насколько изменилась цена за этот год, а год назад - вы этого не знали.

Прекрасно известно, что в ситуации, когда все более-менее равномерно падает - нужно быть в кэше. Если вы избежите больших потерь в подобной ситуации (теряя на цене недвижимости или акций), то когда рынок просядет, вы сможете купить намного больше чем до этого и однозначно окажетесь в выигрыше. Добавлю, что даже Василию Пупкину это сделать будет вполне по силам:)

Василий не желает заниматься гэмблингом. Он хочет по возможности избежать ситуаций, когда он делает "ставку", например, на рост или падение в цене чего-либо.

А если не в смысле кэш флоу? Когда он платил моргидж, часть шла в принципал.

Мы учитываем только ту часть моргиджа, которая представляет собой interest payments. Принципал не входит в наше кэш-флоу.

[Alusya]

Еще раз добавлю, все цифры не соответсвуют действительности. Единственное, что можно проследить в этом кейсе, это какие дивиденты Вася получит конкретно в этом году за данный портфель. Изменить портфель через год и следить дальше. Остальное - чистая спекуляция (cм. выше).

[Meadie]

... Вася имеет страшную головную боль, каждый день заглядывает как же там его бумажки в поpтфеле, не дай бог не 4%, а 3%.

Ну да, от того, что за год Вася может заработать не 20, а 15К, у него должна быть страшная головная боль.
А то, что он за год теряет 100К - это в порядке вещей, и даже не повод для беспокойства?

Василий не желает заниматься гэмблингом. Он хочет по возможности избежать ситуаций, когда он делает "ставку", например, на рост или падение в цене чего-либо.

Если бы Василий им не занимался на протяжении последних 8-10 лет (став владельцем недвижимости в Ванкувере), вряд ли бы сегодня у него было 400К на счету...

[akela]

Василий не желает заниматься гэмблингом. Он хочет по возможности избежать ситуаций, когда он делает "ставку", например, на рост или падение в цене чего-либо.

:lol:
Если бы Василий им не занимался на протяжении последних 8-10 лет (став владельцем недвижимости в Ванкувере), вряд ли бы сегодня у него было 400К на счету...

Я отчасти согласен, но всё ж не понимаю, к чему вы клоните. К тому что не может найтись такого человека, который поступит подобным образом (т.е. продаст дом после 8-10 лет владения)? Давайте всё же допустим что такой нашёлся, для интереса хотя бы. Люди иногда меняются.

[Meadie]

Я отчасти согласен, но всё ж не понимаю, к чему вы клоните. К тому что не может найтись такого человека, который поступит подобным образом (т.е. продаст дом после 8-10 лет владения)? Давайте всё же допустим что такой нашёлся, для интереса хотя бы. Люди иногда меняются.

Наоборот. Инвестиции в недвижимость (особенно, если используются заемные средства) представляются более рискованными, чем инвестиции в указанные вами ETF-ы:) В этом смысле, психологических проблем уйти в акции у Василия быть не должно. Кроме того, если Василий владел этим домом указанное время и тратился на его поддержание так как это советует Alusya, то как раз пришло время делать большой ремонт в доме (или его продавать:).

[JuliaR]

Ах, да, стандарты менять Васе ой как не хочется, он ведь привык жить в нормальных условиях, а не ютитьтся в квартике.

Да уж, тем более за 1,500 это будет максимум 1 бэдрум кондо. Хорошо, если Вася несемейный. А если наоборот?

[akela]

Да уж, тем более за 1,500 это будет максимум 1 бэдрум кондо. Хорошо, если Вася несемейный. А если наоборот?

Возможно, у вас такие цены. Но, к счастью, Василий живёт в Greater Ванкувере. Где двухбедрумное кондо в отличном состоянии и в приличном месте, довольно несложно найти за 1400-1600.