1. Предмет инвестиций - недвижимость эконом класса, малой площади (до 400кв.футов) в радиусе 30км от центра города В, стоимостью $150.000.
2. Василий оставил депозит в размере $5.000 на этапе подписания договора (APS) с застройщиком
3. Согласно графику платежей за полгода с момента подписания договора Василий внес еще $25.000 (итого 20% с учетом первоначального депозита)
4. Спустя год дом был построен и готов заезду (на этапе Occupancy).
5. Василий внес еще 5% и получил возможность въехать и жить в еще принадлежащей застройщику квартире за ежемесячный платеж в размере $1000 в счет погашения оставшейся части суммы по договору.
6. Независимо от того жил он там или нет, спустя 1 год дом был подготовлен к сдаче и застройщик предложил оплатить оставшиеся $105.000 (т.е. около 70% от первоначальной стоимости недвижимости) на этапе передачи в собственность (Registration)
Теперь самое интересное
Вариант 1 (банальный)
Василий имел возможность погасить еще часть остатка сразу, на оставшуюся взял моргидж на 3-5 лет + в течение этого времени получал компенсацию от сдачи жилья. По приезду в город В жил бы сам как и планировал или продал квартиру в зависимости от конъюнктуры рынка и купил побольше
Вариант 2 (спекулятивный)
Предположим за 2 года цена квартиры возросла на 20% (10% за счет общего роста цен + 10% за завершенное строительство), т.е. до $180.000, к тому же у Василия не было $105.000, т.к. он не смог получить моргидж или просто передумал переезжать в город В и квартира ему стала не нужна. Заплатив застройщику $5500 в качестве Sale on Assigment fee Василий переуступил право на свою недвижимость другому покупателю, который приобрел эту квартиру у застройщика за $180.000. Разницу между конечной и начальной стоимостью с учетом своих трат Василий положил в карман, т.е. $180.000-($105.000+$25.000+$7.500+$12.000+$5.500) = $25.000
Итого: вложив $50.000 за 2 года Василий заработал $25.000 т.е. 25% годовых без реинвестирования.
Вариант 3 (реалистичный)
Надежды Василия рухнули с приходом голодного риэлтора, который попросил 7% или около $10.000 за оформление всех этих операций, еще столько же в счет HST и LTT, а Property tax и Strata Fee съели весь профит от рента. Итого, даже при относительно небольшой начальной стоимости жилья, неудачная спекуляция стала очень долгосрочной инвестицией, в то время как Василий продолжает разгружать вагоны по ночам, пытаясь избавиться от накопленных долгов
