Квартиранты залили соседей

[Skatin]

Преамбула:
я владелец кондо, которе сдаю пожилой благовидной паре из Ирана. С ними живет еще и их взрослый сын, сообразительный парень, прошаренный в юрид. вопросах. Кондо на третьем, самом верхнем этаже, дом каркасно-фанерный, стандартный, страта. Адрес, если нужно: 523 Whiting Way, Coquitlam. Кондо не застраховано (сам дурак, знаю, хотел сэкономить, жадность фраера сгубила, фраер здесь - я).

Амбула:
В субботу вечером, около 5, квартиранты сидели дома в гостиной, и вдруг! на кухне "вылетел" кран и вода забила фонтаном в подвешенные сверху cabinets. До этого никаких звонков мне, лэндлорду, о протекающем или плохо работающем кране не было. Кран я лично привел в идеальное состояние в августе прошлого года, купил все запчасти, прокладки, сальники, даже метал. шарик поменял, хотя он был нормальный. Сам лично все затянул и закрутил от души, и до сих пор с этого крана ни капли не протекло откуда не надо. С кранами у меня большой опыт работы еще с родины. Квартирант позвонил мне, плохо говоря по-английски и затыкая одной рукой кран тряпками сказал, что тут все плохо, на кухне жарко (от пара что ли?) и передал трубку какой-то "деловой" гражданке, которая мне ультимативным тоном заявила, что мне нужно менять кран, и прям вот сейчас вызвать пламбера (в субботу, да), чтоб он это сделал. Если я не вызову - вызовет она (член совета страты). Я сказал никого не вызывать, счас приеду и сам решу, а пока проинструктировал своих квартирантов, чтоб перекрыли воду в апартменте (я им до этого показывал, где и как это сделать). Пока я ехал, воду перекрыли, уже все вытерли, и там уже стояли наготове билдинг менеджер (ушлая тетя из восточной Европы - палец в рот не клади) и вторая, "деловая", тоже из совета страты. И через пару минут еще подрулил парень из эмердженси конторы, с которой у страты договор, им уже без меня позвонили. Парень тут же стал все фотографировать, замерять уровень влажности каким-то приборчиком и обклеивать лентой зону повреждения. Билдинг менеджер у меня сразу поинтересовалась есть ли страховка, и когда я ответил, что нет - она сказала с плохо скрываемым удовольствием "ну парень, ты попаааал". Я потом у нее спросил о какой сумме может идти речь. Она не задумываясь дала ответ: десять.

Кран на кухне такой, с одной рукояткой сверху, которую поднимаешь вверх, чтоб вода пошла, и вправо-влево, чтоб температуру настроить. Чтоб разобрать кран надо выкрутить из рукоятки потайной болт, для этого нужен нестандартный hex ключ, обычно идет в наборе с новым краном или запчастями к нему. Потом нужно что-то вроде небольшого газового ключа, чтоб открутить большую металлическую гайку, затянутую весьма конкретно. Под ней уже руками вынимаются пластиковая крышка с резиновым сальником на ней, далее металлический шарик-регулятор со штырем, на котором держалась рукоятка, и под ним - две резинки для гор. и хол. воды, под которыми две пружины, прижимающих резинки к шарику. Когда я пришел, все вышеперечисленные запчасти лежали аккуратно каждая по отдельности красивой кучкой на подносе, включая тот потайной болт. Кран я за 10 минут собрал обратно, после чего он заработал абсолютно исправно, воду в апартменте я открыл, чтоб они могли пользоваться ванной, сортиром, да и кухней тоже. Сбегал в машину, взял инструментов и затянул на кране все гайки и болты как следует.
Мой тенант на законный вопрос "Как это, @ля?" делает удивленные глаза и мычит на знаю, ничего не знаю, вах? Это он сам, такой кран, плахой, вапще, взорвался, да? Как воду перекрыля, я потом каждый запчаст по полу везде-везде собирал по одному, да? Моя кран разбирать не мог, моя инструмент нэт, вах, вапще, даже атверка сосед занимал ходил бегать.

Диагноз:
Кран без постороннего вмешательства и без использования правильного инструмента вот так ни с того ни с сего не мог вылететь из корпуса, на лету развинтиться на отдельные запчасти и рассыпаться по полу. Он хотя бы какое-то время до этого ну хотя бы доллжен течь и капать откуда не положено, о чем мне должно было быть сообщено, чтоб я, как лэндлорд, привел кран в исправность. Никаких жалоб на кран до этого не поступало. Очевидно умышленное вредительство.

Теперь поговорим, кому и как это выгодно. Авария случилась не в рабочий день а всубботу, в уикэнд, причем еще и лонг-уикэнд, т.е. 3 дня подряд. А это значит, что эмердженси компания, работающая со стратой зачарджит по двойному тарифу за все три дня, а они приходили и что-то делали каждый день - дырки в коридорах выпиливали, драйеры передвигали и прочая. А в среду уже должны были прийти из ремонтной конторы (работающей со стратой, конечно) и начать ремонт в квартирах снизу. Залило 1 квартиру на 2 этаже, чуть-чуть прихватило 1 квартиру на 1 этаже, и немного стен в общих коридорах. Мне о начале ремонта в среду не сказали ничего конечно. Это я узнал у китаянки, живущей на 2 этаже, которая очень неразговорчивая и старалась поскорее захлопнуть передо мной дверь. Т.е. у меня есть только один день - вторник - чтобы что-то предпринять. А потом стратовская ремонт-контора тупо выставила бы мне счет за ремонт уже по факту, и доказывай потом, что ты был не согласен с их расценками и можно было сделать в 2-3 раза дешевле.

Т.е. мне представляется такая схема:
Происходит потоп в рентованном юните. Вызывается прикормленная эмердженси бригада. Потом вызывается такая же прикормленная ремонтная контора. Все делают в лучшем виде по двойному или более тарифу. Экстра гешефт ремонтники потом как-то вытаскивают, обналичивают и делятся со стратой, проперти менеджером (возможно), ну и скорей всего с моими тенантами, иначе зачем им было бы надо кран раскручивать? Хозяин юнита платит 500 каксов своей страховой компании, а та уже платит все ремонтникам, и все довольно хрюкают. Ну почти все. Но из-за 500 баксов никто бодаться и по судам таскаться не станет - себе дороже. Поэтому до сих пор все работало гладко. Они не ожидали, что у меня нет страховки, а значит за свои деньги я вероятно буду бодаться.

Надо сказать, что схема уже отработанная. Примерно год назад в нашем же комплексе, также на 3 этаже, случилась похожая авария. Там фонтан устроила стиральная машинка, залило гораздо покруче, даже пожарная сигнализация замкнула, т.е. там денег за ремонт зачарджили некисло. Та квартира тоже рентованная. И кто бы вы думали ту квартиру снимает? Дочка моих квартирантов же! Что также не менее интересно - утром в субботу, когда у меня все это случилось, эта самая дочка, со всей семьей уехала на шоппинг в Штаты. Вроде бы обычное дело. Но! Они уехали туда с ночевкой, чтобы в ночь происшествия не быть в городе. По словам моего квартиранта, они там сняли гостиницу. Вот много вы знаете людей, которые ездят шопиться в Штаты и остаются там с ночевкой в гостинице? Конечно, всяко бывает, может они там в музей какой еще собирались сходить. Но как-то уж все это белыми нитками шито.

Уважаемые, мне нужна ваша помощь. Поскольку мне не хочется из своего кармана платить хитрым дельцам, хотелось бы услышать советы, как грамотнее всего поступить в этой ситуации. Задача: прищучить всех причастных, доказать, что авария случилась by negligence моих тенантов и желательно заставить кого-то из причастных хоть за что-то заплатить. Ну как минимум обломать с гешефтом с прикормленной ремонтной компании. Я готов на это потратиться. Хочу справедливости, для морального удовлетворения. Мне с этой стратой еще долго жить, и надо заставить их ну хотя бы 3 раза подумать, прежде чем такие грязные дела затевать. Я допускаю, что есть шанс, что я ошибаюсь, и все это всего лишь досадная случайность.

Скорей всего, мне потребуется толковый пламбер, который сможет провести грамотную экспертизу крана и написать заключение, ну и лойер пошакалистее, чтоб рассказал о моих шансах и может даже взялся это дело выиграть в суде если потребуется. Посоветуйте таких, а?

Заранее спасибо всем откликнувшимся.

P.S. звиняйте за многабукав, хотел чтоб у вас были все детали.
P.P.S. поиском на форуме уже воспользовался, но релевантной инфы крайне мало и не помогла.

[mikei]

В данном случае я бы даже за 500 своих не стал бодаться. То что произошло - это нормальные бизнес риски. Нужно предусматирвать, что все вокруг идиоты и вредители

[Skatin]

В данном случае я бы даже за 500 своих не стал бодаться. То что произошло - это нормальные бизнес риски. Нужно предусматирвать, что все вокруг идиоты и вредители

Дык речь-то идет не о 500. За 500 я бы тоже не стал бодаться, как не стали этого делать другие лэндлорды в нашем комплексе, когда на них прокручивали эту схему. Тут речь идет об оплате всех затрат на ремонт из моего кармана. И при моем бездействии мне сумму уже назвали - 10К. Во-первых как бы немало, у меня сейчас столько и нету. А во-вторых, почему бы и не наказать мошенников?

P.S.
Да, знаю, что сам дурак (говорил в начале).
Да мне больше всех надо.
Да, хочу справедливости.
Да, готов потратить нервов, денег и времени.

[3ABXO3]

Ну, во первых это вы конечно здорово сэкономили на страховке, что сказать. Себя за такие вещи надо бить долго и внимательно. И в утереренных деньгах винить себя.

По поводы схемы сказать сложно. Расковырять кран вам конечно могли, но слишком уж сложная схема получается, и много звеньев - люди которые там живут, страта, ресторейшн компани, водопроводчки. Скажем, если у вас страховка была, то страховая компания быстро бы узнала где их оверчарджат - там не дураки сидят и все расценки знают. Делится там тоже особо нечем со стратой, если подумать. Ресторейшн компании отношения со страховыми очень и очень дороги, рисковать ими - рисковать сотнямы тысячами долларов.

Что-то сомневаюсь я через это про "схему".

[mikei]

В данном случае я бы даже за 500 своих не стал бодаться. То что произошло - это нормальные бизнес риски. Нужно предусматирвать, что все вокруг идиоты и вредители

Дык речь-то идет не о 500. За 500 я бы тоже не стал бодаться, как не стали этого делать другие лэндлорды в нашем комплексе, когда на них прокручивали эту схему. Тут речь идет об оплате всех затрат на ремонт из моего кармана. И при моем бездействии мне сумму уже назвали - 10К. Во-первых как бы немало, у меня сейчас столько и нету. А во-вторых, почему бы и не наказать мошенников?

P.S.
Да, знаю, что сам дурак (говорил в начале).
Да мне больше всех надо.
Да, хочу справедливости.
Да, готов потратить нервов, денег и времени.

Чего тут не добьешься, так это справедливости. Лучше пойти по расчетному пути с меньшими потерями. Эта система не пробиваема, даже если там и был сговор, что тоже маловероятно в данном случае, скорей систематическое невезение.

Я присутствовал свидетелем при подобном выяснений отношений. Председатель задал вопрос - Вы не довольны расчетом или просиджер? По расчету он еще готов был говорить. По просиджер - он просто плевал.

[Skatin]

Чего тут не добьешься, так это справедливости. Лучше пойти по расчетному пути с меньшими потерями. Эта система не пробиваема, даже если там и был сговор, что тоже маловероятно в данном случае, скорей систематическое невезение.

Я присутствовал свидетелем при подобном выяснений отношений. Председатель задал вопрос - Вы не довольны расчетом или просиджер? По расчету он еще готов был говорить. По просиджер - он просто плевал.

Допустим, страта вместе с ушлой билдинг-меджершей ни при чем.
Кран был явно разобран целенаправленно. Человек, раскручивавший кран не мог не знать, что это приведет к затоплению соседей.
Вопрос все равно остается открытым: кому и как тогда это было выгодно, если никто с этого отката не имеет? Насолить моей (если бы!) страховой компании? Мне лично?

И все-таки советуете мне все это проглотить и оплатить весь ремонт? Как это сделать с минимальными потерями?

[mikei]

Чего тут не добьешься, так это справедливости. Лучше пойти по расчетному пути с меньшими потерями. Эта система не пробиваема, даже если там и был сговор, что тоже маловероятно в данном случае, скорей систематическое невезение.

Я присутствовал свидетелем при подобном выяснений отношений. Председатель задал вопрос - Вы не довольны расчетом или просиджер? По расчету он еще готов был говорить. По просиджер - он просто плевал.

Допустим, страта вместе с ушлой билдинг-меджершей ни при чем.
Кран был явно разобран целенаправленно. Человек, раскручивавший кран не мог не знать, что это приведет к затоплению соседей.
Вопрос все равно остается открытым: кому и как тогда это было выгодно, если никто с этого отката не имеет? Насолить моей (если бы!) страховой компании? Мне лично?

И все-таки советуете мне все это проглотить и оплатить весь ремонт? Как это сделать с минимальными потерями?

Когда я здесь работал на производстве, я еще не с таким сталкивался. Никогда не знаешь, что кому в голову взбредет открутить.
С минимальными потерями - делать ремонт своими силами, а не их договорными контратниками, это в где-то в 5 раз сразу меньше. Те сертифицированные все-равно не отвечают, если после них опять потоп.

[Skatin]

Когда я здесь работал на производстве, я еще не с таким сталкивался. Никогда не знаешь, что кому в голову взбредет открутить.
С минимальными потерями - делать ремонт своими силами, а не их договорными контратниками, это в где-то в 5 раз сразу меньше. Те сертифицированные все-равно не отвечают, если после них опять потоп.

Т.е. я могу нанять знакомого ремонтника за адекватные деньги? Просто когда я о таком раскладе заикнулся билдинг-менеджерше, она так сразу погрустнела, и сказала, что we will not stand in your way, но если ты найдешь другую контору, она обязана быть reputable, и сделать качественно, и не хуже "нашей" компании, которую мы (страта) уже хорошо знаем и они дают нам хорошие цены.

Как сделать так, чтобы они в среду не начали ремонт без меня, и подождали пока я найду тех ремонтников, которые меня устроят?

[mikei]

Когда я здесь работал на производстве, я еще не с таким сталкивался. Никогда не знаешь, что кому в голову взбредет открутить.
С минимальными потерями - делать ремонт своими силами, а не их договорными контратниками, это в где-то в 5 раз сразу меньше. Те сертифицированные все-равно не отвечают, если после них опять потоп.

Т.е. я могу нанять знакомого ремонтника за адекватные деньги? Просто когда я о таком раскладе заикнулся билдинг-менеджерше, она так сразу погрустнела, и сказала, что we will not stand in your way, но если ты найдешь другую контору, она обязана быть reputable, и сделать качественно, и не хуже "нашей" компании, которую мы (страта) уже хорошо знаем и они дают нам хорошие цены.

Как сделать так, чтобы они в среду не начали ремонт без меня, и подождали пока я найду тех ремонтников, которые меня устроят?

Ну так понятно она получает finder fee от репьютаблз. Здесь то никакого секрета же нет. А может не она даже, а ее высшее руководство, а ее прямая служебная обязанность только их промоутить. Это все и заложено в 5-кратной цене. Тоже самое происходило в мной упомянутом случае. Событие произошло в пятницу. Их ручная контора в выходные не пошевелилась. Они не пошевелились найти другую. За выходные дом разрушился. Никто по служебной линии не пострадал. Генеральный контрактор получил еще больший объем работ.
....
Как сделать чтобы не начали?

[Stanislav]

Т.е. я могу нанять знакомого ремонтника за адекватные деньги? Просто когда я о таком раскладе заикнулся билдинг-менеджерше, она так сразу погрустнела, и сказала, что we will not stand in your way, но если ты найдешь другую контору, она обязана быть reputable, и сделать качественно, и не хуже "нашей" компании, которую мы (страта) уже хорошо знаем и они дают нам хорошие цены.

А вот представьте - вы наняли знакомого, а потом ремонт будет признан неудовлетворительным и ваша китаянка потребует переделки с привлеченим репутабельной компании...

[Skatin]

А вот представьте - вы наняли знакомого, а потом ремонт будет признан неудовлетворительным и ваша китаянка потребует переделки с привлеченим репутабельной компании...

Дык пусть сначала обоснует наймет сертифицированного эксперта, который сделает заключение, что ремонт неудовлетворительный, в чем именно, что и как должно быть переделано и почему. Ведь со стратовской "родной" конторой она может также поступить и неудовлетвориться. Вряд ли она станет таким геморром заниматься. Да и я не собирался делать "плохо", я лишь хочу за разумный ремонт заплатить разумные деньги.

[mikei]

Т.е. я могу нанять знакомого ремонтника за адекватные деньги? Просто когда я о таком раскладе заикнулся билдинг-менеджерше, она так сразу погрустнела, и сказала, что we will not stand in your way, но если ты найдешь другую контору, она обязана быть reputable, и сделать качественно, и не хуже "нашей" компании, которую мы (страта) уже хорошо знаем и они дают нам хорошие цены.

А вот представьте - вы наняли знакомого, а потом ремонт будет признан неудовлетворительным и ваша китаянка потребует переделки с привлеченим репутабельной компании...

В этом и сверхзадача. И как я уже сказал, репьютабельная компания тоже ни за что не отвечает.

[Skatin]

Счас дозвонился до билдинг-менеджера. Сказала, что ремонтировать в среду не начнут (уффф!). Ремонтники в среду только все проверят и измерят и потом пришлют quote. Обещала меня с этой quote ознакомить. Да я и сам в проперти менеджмент буду звонить и требовать держать меня в курсе и присылать копии соответствующих документов.

P.S. все же хочу поговорить с толковым лойером. Может посоветуете? Тут вроде Таня Урбаняк знает таких, завтра позвоню, спрошу.

[Tolmach]

Вариантов может быть много, но вряд ли это тотальный сговор, с ваших 10 тысяч там наверное мало что останется для распила. То, что для вас большие деньги, для ремонтников - обычное дело. А страта может и может сделать дешевле, но не хочет, зачем им заморачиваться?

Как одни из:
- Сделано неспециально, человек сильно или резко нажал, а потом конечно испугался и не хочет брать вину на себя.
- Сделано специально, например, у нашего знакомого жилец долго не платил, а когда его наконец выселили, съезжая засыпал цемент в унитаз, и пришлось менять трубы во всем форплексе. А найти или что-то доказать или сложно, или нельзя, или даже если можно - что возьмешь с безработного?

Так что это действительно бизнес-риск, можете судить страту или жильца, но надо будет доказывать сговор или умысел, и при стоимости адвоката долларов 300 в час и прочих расходах вы можете больше потерять, например, жилец до окончания суда может просто перестать вам платить. А если ваши ремонтники будут несертифицированными, и т.п., и не дай бог еще что-то потечет или нарушится, то придется платить вдвойне.

[Vlada]

А вот представьте - вы наняли знакомого, а потом ремонт будет признан неудовлетворительным и ваша китаянка потребует переделки с привлеченим репутабельной компании...

Дык пусть сначала обоснует наймет сертифицированного эксперта, который сделает заключение, что ремонт неудовлетворительный, в чем именно, что и как должно быть переделано и почему. Ведь со стратовской "родной" конторой она может также поступить и неудовлетвориться. Вряд ли она станет таким геморром заниматься. Да и я не собирался делать "плохо", я лишь хочу за разумный ремонт заплатить разумные деньги.

У них (страта менагеров) у все одна фишка, сейфти полиси. И если ремонт делает любитель то он по их законам не может быть компетентным товарищем как бы вы не доказывали.