Покупка недвижимости у владельца на-прямую.

[Линда]

Что надо знать и предусмотреть покупая недвижимостьу владельца без маклера.Как торговаться о цене ?

[elena S.]

не была ли эта собственность на маркете не так давно,если была- почему не продалась,если только что купили-почему перепрадают так скоро. Сколько всего было хозяев. О цене торгуются как обычно- вы им офер-они вам котр-офер( учитывайте что моржу агенту они не будут платить).

[Kuzya]

ИМХО, привести инспектора на осмотр недвижимости.

[easy]

Что надо знать и предусмотреть покупая недвижимостьу владельца без маклера.Как торговаться о цене ?

Вы без маклера или он без маклера, или оба? Если вы - без маклера, то уже ответили в основном. Плюс, может быть конкуренция покупателей (обычное дело при горячем рынке и популярном месте), и тогда нужно сразу предлагать цену ВЫШЕ чем listed price. Его маклер при этом не делится комиссией с вашим маклером (которого у вас нет), но при горячем рынке и конкуренции покупателей это не дает вам преимуществ в цене. Тот, кто вас перебьет, вообще может всунуть no subjects offer. Хотя, вроде бы оно остыло уже - или это только не период отпусков.

Конкуренция покупателей может вообще-то быть при любом варианте, с маклером вашим, его, или без обоих. При наличии маклера у него это более вероятно - маклер знает, как это организовать, и будет пытаться.

Если он - без маклера, то мне лично это не нравится. Или владелец со странностями, или очень дорогая недвижимость (т.е. комиссия маклеру высокая), или не спешит продавать (т.е. будет доолго торговаться и упираться).

[Линда]

Спасибо за ответ. Мы оба без маклера. Недвижимость востребована по месту и качеству . Цену владелец установил вполне рыночную и разумную. Что значит no subjects offer?Ситуация ожидается такая. Завтра опен хаус для нескольких потенциальных покупателей.Как лучше поступить,дать его цену или дать несколько выше. И вообще как в этом случае происходит торг.Если никакого организатора торга в лице маклера нет.

[elena S.]

Спасибо за ответ. Мы оба без маклера. Недвижимость востребована по месту и качеству . Цену владелец установил вполне рыночную и разумную. Что значит no subjects offer?Ситуация ожидается такая. Завтра опен хаус для нескольких потенциальных покупателей.Как лучше поступить,дать его цену или дать несколько выше. И вообще как в этом случае происходит торг.Если никакого организатора торга в лице маклера нет.

no subjects offer-это значит, если он примет ваш оффер, вы купили ,обратной дороги нет,вы вносите депозит и если потом передумаете-депозит остается у них.Если вы знаете, что дом(квартира) без проблем ,с деньгами у вас все норматьно,то обычно делают no subjects offer . Такие офферы обычно дают когда много желающих купить, это означает для продавца, что у покупателя серьезные намерения и он не откажеться от своего оффера и его дом будет продан , скажем , в среду. Обычно говорят так- принимаем офферы до среды( среда -последний день),потом садятся и смотрят- 1. no subjects offerс, 2. кто из них (no subjects) дал больше .Риск для покупателей - на лицо, можно переплатить, но можно и потерять, если кто-то даст больше.Советовать тут тяжело.

[easy]

Спасибо за ответ. Мы оба без маклера. Недвижимость востребована по месту и качеству . Цену владелец установил вполне рыночную и разумную. Что значит no subjects offer?Ситуация ожидается такая. Завтра опен хаус для нескольких потенциальных покупателей.Как лучше поступить,дать его цену или дать несколько выше. И вообще как в этом случае происходит торг.Если никакого организатора торга в лице маклера нет.

Если организатора в лице маклера нет, то придется организовывать продавцу. Он установит время, когда будет рассматривать оферы. Это обычно один день, т.к. офер действителен один день - это будет написано в офере. Тут возникает вопрос - кто вам ваш офер писать будет.

Цена разумная - значит может оказаться конкуренция покупателей, т.е. несколько оферов в один день. И тогда примут либо наивысший офер, либо один из высших, может даже не самый высший, но такой, у которого subjects (условия) лучше. Обычно условия - утвердить моргидж в течении недели, и второе этап - передать недвижимость (т.е. дать ему все деньги) через месяц, 2 или 3 - это называется completion. Иногда покупатель просит 3 месяца на completion, и продавец может принять меньший офер, но с коротким completion. Идеальный вариант для продавца - когда НЕТ условий (no subjects). Тогда если офер принимают, то с этого дня покупатель ОБЯЗАН купить этот дом или квартиру, независимо от того, даст ему банк моргидж или нет, а банк может на дать, если цена завышена или квартира в доме с проблемами, или продавец не впустит представителя банка для home inspection или не даст банку протоколы собраний домового комитета (Strata Minutes). Банк опасается влипнуть с проблемным домом, естественно (в кондо это - протекающие стены или еще что-то, а частном доме - грибок от выращивания марихуаны, например). И если банк не даст моргидж, то не только задаток остается у продавца, но продавец еще и в суд может подать на покупателя, требуя уплаты обещанных денег и покупки дома. Давать no subjects offer - рискованное дело для покупателя, нужно ОЧЕНЬ хорошо все взвесить, и желательно получить и показать банку все бумаги ДО подачи офера. Но это - ваше дело, рисковать или нет.

По поводу процесса торга: когда поступает несколько оферов в короткий промежуток вермени, то они принимаются в один день , или если в разные дни, то рассматриваются все в один определенный день. За полчаса или пару минут перед тем, как будут рассматривать/принимать, вы можете спросить у продавца, точно ли будут другие оферы. Если - нет, то можете дать его цену, или меньше - посмотрите, как продается аналогичное жилье, по цене выше listed или ниже, и через сколько дней. Если написано - 8 дней, то это часто значит, что продалось в тот же день, просто ушла неделя на утверждение моргиджа. Не знаю, получите ли вы такую информацию без вашего (покупательского) маклера.

Если - скажет, что будут другие оферы, то нужно давать выше чем listed price. Давайте максимум того, что вы можете позволить за данную недвижимость, ориентируясь на недавнюю SOLD price аналогичног жилья (НЕ на listed price). Вы не будете знать, сколько дают другие, и нужно ли вам дать на 2 или на 22 тысячи больше. Второго шанса у вас не будет. Иногда бывает второй шанс - если два-три офера одинаковые или очень близкие, и тогда продавец говорит каждому - насколько больше можете дать? Кто может - прибавляет сколько может. Когда примут один офер, то принимают еще и back-offer - на случай если у первого не утвердят моргидж. Если приняли no subjects offer, то back-offer наверное не требуется. Не знаю, я не маклер (и не испытваю к ним симпатий ).

[Линда]

ОГромное спасибо. Я вам бесконечно признательна.Завтра иду на опен хаус.

[elena S.]

Верить продавцу на слово о других офферах я бы не стала. То что они говорят- еще не факт,потом он взялся за продажу сам- значит знает как торговаться и возможно блефовать. Верить можно только подписанному котр-оферу. Обозначте для себя потолок в цене- и не переходите его. Цены сейчас так дико не растут, активность
продавцов в сентябре- декабре идет вверх, а покупателей- вниз. Самое время для шоппинга

[easy]

Correction - осмотр недвижимости представителем банка называется не home inspection, a Аppraisal. Но цель примерно такая же - убедиться, что оно стОит этих денег.

Согласен - продавцу на слово о других оферах верить рискованно. Не знаю, насколько больше ответственность риэлтора (маклера) в таких случаях - но эти обычно не блефуют, говоря о других оферах. Могут ожидаться другие оферы за час, но за пару минут до подачи обычно уже ясно, есть они или нет. Должны придти люди с оферами - риэлторы пркупателей или живые покупатели. Я думаю, что отвественность "безмаклерского" продавца при таком виде блефа тоже есть. Это ведь не "совок". Если потом выяснится (не знаю - как), что ваш офер был единственный, а вы дали цену выше чем Listed, по причине конкуренции оферов (которой не было) - на него можно в суд подать, мне кажется. Можно попросить показать другие оферы после принятия вашего. И если откажется, то можете выйти из игры грубо (пригрозив судом) или вежливо, сказав чераз пару дней, что банк не дал моргидж на желательных для вас условиях, но даст моргидж, если продавец цену снизит ...

Listings in December and January (если память не изменяет) в прошлом году были меньше по количеству, чем летом. Т.е. активность продавцов зимой не пошла вверх. Рынок просто замедлился для обоих сторон. Хотя, оно идет по-разному для разных районов и разных типов недвижимости.

[elena S.]

Если потом выяснится (не знаю - как), что ваш офер был единственный, а вы дали цену выше чем Listed, по причине конкуренции оферов (которой не было) - на него можно в суд подать, мне кажется.

вот именно, не знаю - как .Болтание языком не обязывает продавца ни к чему.
Засудить можно,хотя проблематично,если недвижимость продана ниже рыночной,и продавец потом пожалуется ,что его обманули-мало дали, обычно стариков так разводят и в несовке тоже.(читала в ванкувер сан в 2005) То что вы как идиот переплатили за что-то- это ваши проблемы-поди в уме и здравой памяти были . По-этому, установите для себя реальный лимит цены.
(+)(-) 10 000 на месячном пэйменте не сильно отражаются- это так ,для справки, но очень часто бодаются из-за 2000- 3000 при покупке 300-390 К

[easy]

>Засудить можно,хотя проблематично,если недвижимость продана ниже рыночной,....То что вы как идиот переплатили за что-то- это ваши проблемы

Как говорил профессор представителям швондеровского домкома, - "Кто на ком стоял? Излагайте свои мысли яснее" ... Если недвижимость продана ниже рыночной цены для недвижимости данного размера, качества и месторасположения, то тяжело тогда понять слово "переплатили". Теоретически, где-нибудь в глухомани, где никто ничего не покупает, можно скзать что покупаетль "переплатил", т.е. дал больше, чем вначале намеревался, - по причине надуманной конкуренции покупателей, но ниже рыночной цены. Этакая трактовка слова "переплатил". В реальном Greater Vancouver такое (когда И listed price И окончательная покупка - ниже рыночной и нет конкуренции покупателей) - пока что такое врядли возможно. Но даже и в этом случае скорее всего найдется статься за unfair market practices, or fraud, or something else.

>(+)(-) 10 000 на месячном пэйменте не сильно отражаются

Да как сказать... 10 000 - это около 70$ в месячном пэйменте, особенно если даунпеймент ниже 25% (добавляется страховка моргиджа). Когда % пойдет выше и дойдет до 8 или 9, то больше 100 получится. Ощутимо для многих месячных бюджетов. В более отдаленном плане, за 25 лет переплаченные 10 000 вместе с % выльются тысяч в 20. У многих кроме этого еще и transfer tax, который тоже зависит от цены покупки.

[elena S.]

Засудить можно пауза хотя это и проблематично пауза если недвижимость продана ниже рыночной.- надеюсь теперь понятно, если нет, то просто проигнорируйте подчеркнутую фразу.

за 25 лет переплаченные 10 000 вместе с % выльются тысяч в 20

- вы серьезно? меньше 1000 в год выходит по вашим же расчетам,вы ведь не корову , а жилье покупаете - хотя совет то был- не бодаться за 2000-3000 если жилье действительно нравиться.

В реальном Greater Vancouver такое (когда И listed price И окончательная покупка - ниже рыночной и нет конкуренции покупателей) - пока что такое врядли возможно- возможно- возможно- сама читала...-если честно тоже не сразу поняла вашу запутанную фразу, но со Швондером все-таки вас не буду сравнивать , как то не по джэн-тал-менски
надеюсь Линда извлечет полезную информацию из всего этого...

[Линда]

Спасибо. Мне действительно очень помогло. Задавала вполне осознанные вопросы. Без пелены. Но к сожалению выявили для себя ряд серьезных изьянов в этой недвижимости. Как я люблю этот форум за столько полученных здесь толковых советов