падение цен на недвижимость - ага - щазз

[3ABXO3]

Ну, там многое зависит от параметров, которые вы заложите

Конечно. У каждого своя ситуация. Лично мне выгодней купить было - что я и сделал 3 года назад, и не жалею. Это я к крикам любителям все под одну гребенку стричь - "Те кто покупает - идиоты!".

[Ringo]

Конечно. У каждого своя ситуация. Лично мне выгодней купить было - что я и сделал 3 года назад, и не жалею. Это я к крикам любителям все под одну гребенку стричь - "Те кто покупает - идиоты!".

Те, кто приобрел 3, тем более, 4 и более года назад - очень правильно. Даже те кто в самом начале 2011-го пока что в safe zone. А вот кто это сделал год назад либо уже теряют, причем не 1-2%, либо в зоне существенного риска. Люди лукавят, когда начинают вспоминать "цены от застройщика" 10-летней давности - как с этим спорить? Что было то было, но уж нет того.

Арифметика СЕЙЧАС простая - арифметика годичной обвала, коррекции, софт лэнднига - хоть горшком назовите - уровня продаж и, кое-где в Канаде, уже и цен. Без политики нулевого даунпеймента при, скажем, 2% годовых на 50 лет (на что правительство пойдет врядли) рынок обратно не раскочегарить, тем более что кочегарить его и дальше представляет большую опасность для и без того уже перекошенной экономики страны. Правительство это понимает. Сейчас одна из самых больших (если не самая большая) растяжек в истории страны между средним доходом на семью и стоимостью квадратного фута. Ни разу не было в мировой истории (Гонконг - это уникальное исключение из правил, потому что Гонконг), чтобы эти растяжки тянулись до бесконечности (то есть постоянный существенный рост цены метра при слабой индексации зарплат). Растяжки, в определенный момент, всегда рвались, рвутся и будут рваться пока есть свободное пространство, миграция населения и капиталов. Есть только одна мера, когда цены могут расти, продолжая отрываться от доходов населения - внешние инвесторы. Вот вернутся они массово - тогда и устойчивый рост цены возобновится, даже, некоторое время, не смотря на безработицу. Нет инвестора - нет постоянного роста.

[Gadi]

Ладно, вот вам вести с полей:

Продан 2-бедрумный аппартмент.
Продажная цена на 4 (четыре)% ниже листинговой цены и на 6(шесть)% выше цены ассесмент.
Кроме того продажная цена на 77 (семдесят семь) % выше цены покупки.

Находился на рынке два месяца. По некоторым причинам показы были ограничены небольшими окнами по уикендам. Продавался по житейским обстоятельствам, т.е. намерения выжать из котика до последней капли не было. Кроме того был выставлен явно не в сезон.

За это время было получены оферы от 4 разных покупателей. Два были откровенно lawballs. С двумя другими работали back-n-force. С одними дошли (и прошли) Subject removal.

Глобальные выводы делать не стоит, но все же ...

[Ringo]

Vancouver real estate: The fog of foreign ownership

Local businesses, hospitals, organizations and universities can’t recruit top candidates because even skilled professionals can’t afford to live here. Like Hogue, many say the region’s stratospheric prices are being heated up by real estate investors and speculators. Many are wealthy non-Canadians simply looking for a safe place to park their money.

Unlike most countries, cities and jurisdictions around the world, neither Metro Vancouver, British Columbia nor Canadian government agencies keep public records on foreign ownership of real estate.

For some unstated reason, B.C. public officials are unwilling to learn from what has been done for decades in diverse political places – such as Florida, Switzerland, Austria, Prince Edward Island, Manitoba, Alberta, Denmark, Japan, Indonesia, Bali, Thailand, Australia, Turkey, Singapore and Beijing.

Наличие проблемы налицо: легкие (при этом неконтролируемые), деньги иностранных инвесторов вскружили когда-то голову провинициальному правительству. Одно дело рынок свободный, но контролируемый - например, Флорида, Швейцария и т. д., другое - нерегулируемый вообще как в BC. Иностранные инвесторы, "паркующие" свои средства, видимо, на черный день когда-то в будущем, превращают этот черный день в самый настоящий для огромного числа жителей города и провинции.

При этом засада в том, что настроения инвесторов склонны к "перемене как ветер в мае". Это ведь не местный домовладелец, привязынный всем и вся к своему комьюнити. Вот придет, скажем, NDP к власти и жахнет, например, троекртаное увеличение проперти-налогов на владельцев-нерезидентов/неграждан. А что как популисткий шаг - в яблочко. Жители на ура поддержат, только риэлторы и девелоперы расстроятся ко всеобщему ликованию. И побежит тогда иностранный инвестор в другие края свои средства "парковать" и полетели цены совсем невверх, ибо юнитов пустых может быть переизбыток неслабый.

Так что, думаю, с учетом всевозможных урезаний иммигрантских программ федеральным правительством (а значит меньшего притока иммигрантов), иностранный инвестор для "кочегаров" рынка недвижимости постепенно превращается, особенно в BC, в курицу, несущую золотые, но взрывоопасные яйца.

[конь в пальто]

Вот придет, скажем, NDP к власти и жахнет, например, троекртаное увеличение проперти-налогов на владельцев-нерезидентов/неграждан.

мне кажется кто бы и что бы не жахал, а цены ниже каких нибудь "торонтовских" не свалятся, в худшем случае все как стоило выше чем а торонтах и калгарях в "докитайские" времена, так и останется. это в худшем случае, потому как у канадского пенсионера(из тех у кого деньги водятся), кроме БиСи выбора где ретайрится особенно нету.

пока что да, инвесторов сдуло(и слава богу), в даунтауне ванкувера все продается по ценам примерно 2010 года, а некоторые уже слегка в минус.

[akela]

Ладно, вот вам вести с полей:

Продан 2-бедрумный аппартмент.
Продажная цена на 4 (четыре)% ниже листинговой цены и на 6(шесть)% выше цены ассесмент.
Кроме того продажная цена на 77 (семдесят семь) % выше цены покупки.

Находился на рынке два месяца. По некоторым причинам показы были ограничены небольшими окнами по уикендам. Продавался по житейским обстоятельствам, т.е. намерения выжать из котика до последней капли не было. Кроме того был выставлен явно не в сезон.

За это время было получены оферы от 4 разных покупателей. Два были откровенно lawballs. С двумя другими работали back-n-force. С одними дошли (и прошли) Subject removal.

Глобальные выводы делать не стоит, но все же ...

Поздравляю с удачной сделкой.
Правильный тайминг.

[polkov]

Дадите цифры конкретные, например

конкретнее некуда, пять лет назад соседский дом продавался за 400К, сегодня за 540К. падения не наблюдается so far

Вика, не смешите меня. Это агония. Вы всерьёз верите, что цены будут и дальше расти? Продажи стремительно падают. За ними начнут падать и цены.

Давайте ссылку на дом, будем наблюдать, как он растёт в цене. Например, с домом соседей Полкова, увы, так не получилось. Уверен, и с вашими соседями будет аналогичная история.

я вас как-то попросил прокомментировать пример с "домом соседей Полкова"
http://forum.kamorka.com/viewtopic.php? ... 05#p723664
вы промолчали тогда и почему-то вспомнили о том доме опять.
Давайте скажите нам что же с вашей точки зрения не получилось у них?

Факты таковы:
купили полтора года назад за 1.12М
выставили год назад за 1.75М
уменьшили до 1.68М
уменьшили до 1.6М
уменьшили до 1.57М

100% гарантия что дом уйдет влет за 1.3М, потомучто худшие дома продавались за месяц за 1.4М
Так что у них не получилось?

[werter]

Т.е они 200 к скинули и пока никак?

[nonn]

он бы ещё дома по 10 лямов обсуждал. показывать, так на примере 300-600 кусков. дом как жильё, дороже стоить не должен. это и то много. остальное всё роскошь. так можно и цены на брильянты сравнивать.

[Gadi]

Т.е они 200 к скинули и пока никак?

если бы они изначально выставили за 2М, то вы бы тоже удивленно написали "т.е. они 450 скинули и пока никак"?
А если бы они выставили за 3М?

[Gatchinskiy]

а тем временем в лас вегасе...

Updated: Apr 09, 2013 10:25 AM PDT
LAS VEGAS (AP) -- Home prices in the Las Vegas area are up 7.3 percent from a month ago and nearly 31 percent from last year as supply stays short.

[Биркин]

Те, кто приобрел 3, тем более, 4 и более года назад - очень правильно. Даже те кто в самом начале 2011-го пока что в safe zone.

Далеко не факт. Вот что риелторы пишут про Ричмонд -

http://www.shuchatgroup.com/Blog.php/ri ... t-report-3

Primarily in Richmond, most people who bought in the last 3 years are technically under water. What I mean is that they are for sure going to be unable to sell their property for more than they purchased it; they are definitely likely to have a selling price net of commissions yield proceeds of disposition less than the amount owing on their mortgage.

I say this because in our previously expensive real estate market, buyers were throwing everything they could at the down payment and they would be lucky for a house purchase to be able to do so with a conventional mortgage at 20% down. The market being down some 25-30% depending upon neighbourhood, means that they are 40% through their 5 year fixed mortgages and in the event they were at term today, the discussion at the bank would most likely revolve around them coming up with sufficient equity in the form of a new 20% equity payment to finance a conventional loan, or CMHC insurance for a non-conventional one. Both scenarios are grim and place yet another purchase of the next house phase in jeopardy.

So we have all niches of home ownership who got in over the last 3 years looking at negative equity and all of the chilling effects on spending, renovating, moving up etc... that go with that. It is the inverse of the wealth effect that happens when asset prices move up and people feel good.

When one looks at the wall of new inventory where the underlying property was purchased at a relative market high from 2010 and later, and adds to that pile the impending inventory of property that might attempt to sell before refinancing in year 5 occurs, on the assumption that prices would otherwise be relatively stable or declining, I think there will be additional downward price pressure down the road.

а если они фиксили на 3 года в 2010 и их реньювал сейчас то при реньювале вполне возможно что придется доплатить. По ужесточенным новым правилам кредитования с уменьшенным сроком амортизации и всем что еще там есть

[lavep]

а если они фиксили на 3 года в 2010 и их реньювал сейчас то при реньювале вполне возможно что придется доплатить. По ужесточенным новым правилам кредитования с уменьшенным сроком амортизации и всем что еще там есть

А этот бред из какого отдела воспаленного мозга пришел?

С какого перепоя при реньювале будут уменьшать вдруг срок амортизации уже заапрувлденного моргиджа, требовать доплаты даунпеймента и всего чего еще есть?

При реньювале определяют 2 параметра: рейт и когда будет следующий реньювал (1-5-10 лет). Срок амортизации моргиджа как и остальные параметры остаются неизменными, ну если только сами не выплатите долги ударными темпами

[Биркин]

С какого перепоя при реньювале будут уменьшать вдруг срок амортизации уже заапрувлденного моргиджа, требовать доплаты даунпеймента и всего чего еще есть?

мопед не мой вообще-то но сценарий представляется очень простым. 3 года назад сделали себе 3-х летний моргидж с 30-летней амортизацией и CMHC, т.е. на данный момент остается 27 лет амортизации. Сейчас реньювал в ситуации как описал риелтор в моем предыдущем посте и человеку в банке говорят - либо доплати чтобы эквити была не меньше 20%, либо условия CMHC которые как известно теперь больше чем на 25 лет амортизации не страхуют.

короче читайте что написано. Детали можно до след. утра обсуждать но лично мне ясно одно - теперешнее падение Ричмондского маркета обнулило весь рост за прошедшие 3 года и если покупатель дал маленький даунпеймент и нужен реньевал то надо платить еще и еще. И гордиться овнершипом.

in the event they were at term today, the discussion at the bank would most likely revolve around them coming up with sufficient equity in the form of a new 20% equity payment to finance a conventional loan, or CMHC insurance for a non-conventional one. Both scenarios are grim and place yet another purchase of the next house phase in jeopardy.

[Ringo]

а тем временем в лас вегасе...

Updated: Apr 09, 2013 10:25 AM PDT
LAS VEGAS (AP) -- Home prices in the Las Vegas area are up 7.3 percent from a month ago and nearly 31 percent from last year as supply stays short.

Ай, прелесть какая...Еще один адепт бесконечного роста цен на недвижимость в Ванкувере за неимением таки оного в отчаянии обращает свой взор к южному соседу

При этом опять и снова деликатно опускается сам факт предшествующего пятилетнего ценового коллапса во многих штатах и метрополиях Америки и отчета роста цены совсем от иного уровня. Мол все! Растут цены в Америке и точка!...Не, то есть запятая - значит цены в Канаде будут расти! Мало ли там что коррекции тут не было - не положено, значит!