Сдать апартмент в доме: грамотный подход vs интуиция

[Marmot]

Биркин, Я объяснил же что вложив в 4 раза меньше человек получает доход в 5 раз больше.
Yury, Да это чистыми.

И где же живет такой человек, и чем он занимается?

[Yury]

Биркин, Я объяснил же что вложив в 4 раза меньше человек получает доход в 5 раз больше.
Yury, Да это чистыми.

Почему я привел этот пример. Еще раз - при расчете доходности у меня возник вопрос. правильно ли расчитывать доход исходя из общей цены недвижимости. Мой друг финансист говорит тоже что и Влад - вложения надо считать целиком от суммы покупки.

А теперь если уйти от гипотетического случая и рассмотреть доходность инвестиций на одном и том же примере - у вас есть пресловутые 400к, и вы или покупаете для сдачи или две квартиры на свои или 20 квартир на заемные - рент и расходы (кроме интереса и страховки займа) одинаковые? Что будет выгоднее?

Имхо, на идеальном рынке выхлоп примерно одинаковым будет, а как насчет реального?

[Yury]

Биркин, Я объяснил же что вложив в 4 раза меньше человек получает доход в 5 раз больше.
Yury, Да это чистыми.

И где же живет такой человек, и чем он занимается?

в швамбрании, имхо

[Yury]

а скольки процентными вы назовете ROI ( я кстати не знаю даже что это такое, можно сказать безграмотный, тем более по Английски ) когда вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка ? ? ?
Лично я, в большенстве случаев, не ложил вообще ничего, затраты были только на оформление и ремонты, даже налог на покупку не платил, так как все происходило в другой провинции, где покупка дома обходится в $130 плюс нотариальные услуги.

в этом случае roi (return on investment = чистый доход деленный на инвестированную сумму) вообще неприменим, так как как отсутствуют инвестиции с вашей стороны (присутствуют с банковской, но к делу впрямую не относятся, лишь опосредованно через проценты по займу)

Зашибись. Можно ничего не вкладывать, только приготовь лопату чтоб деньги грести.
А почему все так не делают?

Ты уверен, что это ко мне вопрос?

[Marmot]

а скольки процентными вы назовете ROI ( я кстати не знаю даже что это такое, можно сказать безграмотный, тем более по Английски ) когда вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка ? ? ?
Лично я, в большенстве случаев, не ложил вообще ничего, затраты были только на оформление и ремонты, даже налог на покупку не платил, так как все происходило в другой провинции, где покупка дома обходится в $130 плюс нотариальные услуги.

в этом случае roi (return on investment = чистый доход деленный на инвестированную сумму) вообще неприменим, так как как отсутствуют инвестиции с вашей стороны (присутствуют с банковской, но к делу впрямую не относятся, лишь опосредованно через проценты по займу)

Зашибись. Можно ничего не вкладывать, только приготовь лопату чтоб деньги грести.
А почему все так не делают?

Птому что они - дураки, как я понял... опять же, многие из них, живут в неправильной провинции, где надо платить property transfer tax...

[Yury]

вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка

осталось еще сказать что и в залог ничего не идет - и вот он, коммунизм :)

[Marmot]

вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка

осталось еще сказать что и в залог ничего не идет - и вот он, коммунизм

Бывает, миллионы дают просто за презентуху в виде pdf файла , правда не банки... да...

[PIX]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Итого человек 2 вложил 400К своих денег получает взад 2200-500 = 1700 или 20К в год. Без учета поломок тк цена чуть ниже 400К на самом деле. Те 5% годовых чистыми.

Другой человек купил 10 таких квартир. По 40К дауна в каждую, ну чтобы сумма инвестиций была одинакова.
В данном случае у него 3.6млн моргиж под 2.5% годовых = 90К интерес + 60К расходы.
Прибыль = 264К -150К = 114К. Да получилась доходность в 5.7 раз выше. Ок учтем простои итд, в 5 раз выше.

Опять таки товарищи, возвращаюсь к изначальному вопросу.
Если считать доходность от вложеных денег (одинаковая сумма) то в примере отсюда видно что 20К намного меньше 114К
Если считать доходность как мне говорит Влад то 114К от 4млн это 2.85% что хуже 5% практически в два раза.

[akela]

Ты уверен, что это ко мне вопрос?

не уверен! но у тебя ж наверняка есть какой-нибудь ответ.

[Marmot]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Я конечно не специалист, но мне кажетсям тут есть нестыковки, квартиры сдающиеся за 2200 стоят дороже, а таксы на них будут повыше, причем раз так в 5-6...

Итого человек 2 вложил 400К своих денег получает взад 2200-500 = 1700 или 20К в год. Без учета поломок тк цена чуть ниже 400К на самом деле. Те 5% годовых чистыми.

А подоходный налог как же, или он только на эти 20К и живет?

Другой человек купил 10 таких квартир. По 40К дауна в каждую, ну чтобы сумма инвестиций была одинакова.
В данном случае у него 3.6млн моргиж под 2.5% годовых = 90К интерес + 60К расходы.

А 3.6млн моргиж ему как дали, за какие такие коврижки? Да еще под 2.5% годовых... и даже если дали, я его нервной системе не позавидую...
И даже если он это 10 квартир-таки купил, кто ему это все будет менеджить? Он сам? Тогда надо вычесть деньги на зарплату

[akela]

Птому что они - дураки, как я понял... опять же, многие из них, живут в неправильной провинции, где надо платить property transfer tax...

двинуть в другую провинцию? Да не вопрос.
Вот насчёт не быть дураком, с этим немного сложнее.

[Yury]

вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка

осталось еще сказать что и в залог ничего не идет - и вот он, коммунизм :)

Бывает, миллионы дают просто за презентуху в виде pdf файла :) , правда не банки... да...

и даже долю не хотят в случае если что вытанцуется, ага :)

[PIX]

Я конечно не специалист, но мне кажетсям тут есть нестыковки, квартиры сдающиеся за 2200 стоят дороже, а таксы на них будут повыше, причем раз так в 5-6...

- Конечно не специалист. Это пример из жизни. Такс 1571 в год. Утилиты 628 в год.

А подоходный налог как же, или он только на эти 20К и живет?

- Конечно.

А 3.6млн моргиж ему как дали, за какие такие коврижки?

- За красивые глаза разумеется. У меня не было вопроса как ему моргиж дали.

Да еще под 2.5% годовых

- У меня 2.1, сейчас можно взять под 2.3% но я взял 2.5 чтобы не было особых мнений.

И даже если он это 10 квартир-таки купил, кто ему это все будет менеджить?

- Ясно что он и будет менеджить. Хочешь 114К в год заработать - менеджи.

[Marmot]

Я конечно не специалист, но мне кажетсям тут есть нестыковки, квартиры сдающиеся за 2200 стоят дороже, а таксы на них будут повыше, причем раз так в 5-6...

- Конечно не специалист. Это пример из жизни. Такс 1571 в год. Утилиты 628 в год.

Ну да, я об этом и писал, не 200, как было в оригинале , а >2000 получается

А подоходный налог как же, или он только на эти 20К и живет?

- Конечно.

Нафиг такую жизнь

У меня не было вопроса как ему моргиж дали.

Так не интересно, хочется понять, что он может потерять, когда процент вырастет то 6-7, а цены упадут

И даже если он это 10 квартир-таки купил, кто ему это все будет менеджить?

- Ясно что он и будет менеджить. Хочешь 114К в год заработать - менеджи.

Тогда это нельзя считать как ROI

[PIX]

Ну да, я об этом и писал, не 200, как было в оригинале , а >2000 получается

- 200 в месяц.

хочется понять, что он может потерять, когда процент вырастет то 6-7, а цены упадут

- Все.

Тогда это нельзя считать как ROI

- Ну вычтем 10% в каждом случае на менеджмент. Порядок цифр от этого не измениться.

Мой поинт выше.