Сдать апартмент в доме: грамотный подход vs интуиция

[Marmot]

хочется понять, что он может потерять, когда процент вырастет то 6-7, а цены упадут

- Все.

Правильно, а первому будут продолжать капать 20К, ну или около того

[PIX]

Во я тут другую схему посчитал.
Если расчет вести от общей суммы включая моргиж получим 2% возврата.
Если от вложеных денег - сразу 10% возврата.
Другая проперть, порядок цифр по % такойже.

[PIX]

хочется понять, что он может потерять, когда процент вырастет то 6-7, а цены упадут

- Все.

Правильно, а первому будут продолжать капать 20К, ну или около того

- Ну да, я понимаю что иметь 10 квартир с долгом 3.6млн совсем не айс.

[Yury]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Итого человек 2 вложил 400К своих денег получает взад 2200-500 = 1700 или 20К в год. Без учета поломок тк цена чуть ниже 400К на самом деле. Те 5% годовых чистыми.

Другой человек купил 10 таких квартир. По 40К дауна в каждую, ну чтобы сумма инвестиций была одинакова.
В данном случае у него 3.6млн моргиж под 2.5% годовых = 90К интерес + 60К расходы.
Прибыль = 264К -150К = 114К. Да получилась доходность в 5.7 раз выше. Ок учтем простои итд, в 5 раз выше.

не забудь, кстати, что тебе еще и долг надо возвращать, т.е. годовые платежи не 90k, а 190k на старте (это при рейте в 2.5)
т.е. даже при таком рейте кэш флоу будет меньше полутора штук в год на квартиру и качнись куда расходы или рейт - или из кармана доплачивай, или продавай
с другой стороны, стоимость денег которые пойдут в уплату долга будет, скорее всего, падать со временем...
короче, я в финансисты не хочу, переменных почти столько же, сколько в геологии :)

[Marmot]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Итого человек 2 вложил 400К своих денег получает взад 2200-500 = 1700 или 20К в год. Без учета поломок тк цена чуть ниже 400К на самом деле. Те 5% годовых чистыми.

Другой человек купил 10 таких квартир. По 40К дауна в каждую, ну чтобы сумма инвестиций была одинакова.
В данном случае у него 3.6млн моргиж под 2.5% годовых = 90К интерес + 60К расходы.
Прибыль = 264К -150К = 114К. Да получилась доходность в 5.7 раз выше. Ок учтем простои итд, в 5 раз выше.

не забудь, кстати, что тебе еще и долг надо возвращать, т.е. годовые платежи не 90k, а 190k на старте (это при рейте в 2.5)
т.е. даже при таком рейте кэш флоу будет меньше полутора штук в год на квартиру и качнись куда расходы или рейт - или из кармана доплачивай, или продавай
с другой стороны, стоимость денег которые пойдут в уплату долга будет, скорее всего, падать со временем...

A еще, жильцы квартиры будут уродовать быстрее, чем хозяева, и их надо или ремонтировать, либо продавать развалюхи за бесценок...

короче, я в финансисты не хочу, переменных почти столько же, сколько в геологии

Ага

[Yury]

Во я тут другую схему посчитал.
Если расчет вести от общей суммы включая моргиж получим 2% возврата.
Если от вложеных денег - сразу 10% возврата.
Другая проперть, порядок цифр по % такойже.

с учетом net present value, конечно, считал?

[VladS]

а скольки процентными вы назовете ROI ( я кстати не знаю даже что это такое, можно сказать безграмотный, тем более по Английски ) когда вы вообще ничего не вкладываете, все за счет банка ? ? ?
Лично я, в большенстве случаев, не ложил вообще ничего, затраты были только на оформление и ремонты, даже налог на покупку не платил, так как все происходило в другой провинции, где покупка дома обходится в $130 плюс нотариальные услуги.

в этом случае roi (return on investment = чистый доход деленный на инвестированную сумму) вообще неприменим, так как как отсутствуют инвестиции с вашей стороны (присутствуют с банковской, но к делу впрямую не относятся, лишь опосредованно через проценты по займу)

Зашибись. Можно ничего не вкладывать, только приготовь лопату чтоб деньги грести.
А почему все так не делают?

Потому, что не все так просто, что-б купить несколько домов, а тем более с десяток, под 0 - 5% даунпеймента надо очень сильно извертеться, не у всех на это работают мозги.
Скажу более - у единиц !
А сейчас и это не актуально, так как при покупки недвижимости в Ванкувере, даже без даунпеймента, выплаты по кредитам и побочные расходы почти не привышают доход, в большенстве случаев еще и убытки. По любому 10% ну никак не накапает.

[Marmot]

Потому, что не все так просто, что-б купить несколько домов, а тем более с десяток, под 0 - 5% даунпеймента

А это вообще легально?

[akela]

хочется понять, что он может потерять, когда процент вырастет то 6-7, а цены упадут

это невозможно. Доказано многократно.

[VladS]

Потому, что не все так просто, что-б купить несколько домов, а тем более с десяток, под 0 - 5% даунпеймента

А это вообще легально?

Смотря как на это смотреть....
В тюрьму вас никто не посадит, да и я уже говорил - все сильно усложнили и теперь это практически не возможно.
Все работало прекрасно, пока существовало такое понятие как Асюмебл Моргич. Уже этого к сожелению нет. Есть другие трики конечно, Русский человек на многое способен, но все это не для обычного пользователя.

[Marmot]

Все работало прекрасно, пока существовало такое понятие как Асюмебл Моргич.

А можно поподробнее, как именно это работало? Или линк хотя бы? А то я почитал, и не понял, как assumable mortgage пожет помочь в описанной ситуации.

[Meadie]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Не знаю, где в Б.Ванкувере вы нашли такие цены. Может быть это какой-то вариант с лизом или с грядущим капремонтом?
По крайней мере, в С.Бернаби типовые квартиры за 400К (2б/2в) сдаются максимум за 1600-1700.

[VladS]

Все работало прекрасно, пока существовало такое понятие как Асюмебл Моргич.

А можно поподробнее, как именно это работало? Или линк хотя бы? А то я почитал, и не понял, как assumable mortgage пожет помочь в описанной ситуации.

Как именно работало - это не для всеобщего оглашения. А асюмебл моргич - это моргич который переписывался на любого другого человека, даже если он не работает.
На счет линков не подскажу , говорю же - не грамотный.
Читать не умею. Все из жизненного опыта, своего и других хороших людей, тоже безграмотных кстати.

[VladS]

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Не знаю, где в Б.Ванкувере вы нашли такие цены. Может быть это какой-то вариант с лизом или с грядущим капремонтом?
По крайней мере, в С.Бернаби типовые квартиры за 400К (2б/2в) сдаются максимум за 1600-1700.

Даже если квартира за 400 К и дает $2200, то есть еще страта с таксами $500 и моргич в районе $1200-1300 не менее. Добавьте Хом иншуренс и вообще нихрена не остается. А если еще месяц в год простоит пустая ? ? ?

[Stanislav]

интересно посмотреть на рынок где вполне себе реально существует 100% рои

Опционы.

Это как?

Очень просто - заходишь на http://www.cboe.com и смотришь