Сдать апартмент в доме: грамотный подход vs интуиция

[Waterbyte]

но основное счастье не рост в цене а то что твои тенанты выплачивают тебе твой моргидж.

не выплачивают они мортгидж. хотя проценты по нему - таки да. хотя, как мало человеку для счастья надо...

почему это нет? и моргидж, и страту, и прперти такс, и ваканси аллаунс, и мэнежмент компанию... это при удачном жилье конечно..или я что-то упускаю? :s2:

да не, ничего. просто, чтобы принципал мортгиджа оплачивать (в отличие от перечисленных расходов), надо тому бизнесу прибыльным быть, причём чтоб и на принципал, и на налоги той прибыли бы хватало. а мне такие клиенты пока не встречались. но это же не значит, что их нет вовсе... может, вам больше повезло в плане тех клиентов...

[VladS]

эксплуатационный доход приносит, эксплуатационную прибыль - нет. в принципе, у этого бизнеса цель - не прибыль, а самоокупание. то есть покрытие доходами затрат на содержание проперти, пока та растёт сама собой в цене. вся прибыль уходит в капитал гейнз, когда эту проперть в конце концов продают. а с капитал гейнз налогов платиццо только половина, так что вот и дополнительный мотив.

грубо говоря так, но основное счастье не рост в цене а то что твои тенанты выплачивают тебе твой моргидж. Потом, со временем, еще можно сделать рефайнансинг на новый доунпэймент и тода это уже не твои кровные 20%, а банка, плюс проценты с таксов. Потом опять, и так на сколько твоего кредит рейтинга хавтит, ну или партнершип...

Харашо, давайте пример конкретный.
Квартира цена 400К, сдается за 2200, расходы - страта 300, таксы 200.

Даже если квартира за 400 К и дает $2200, то есть еще страта с таксами $500 и моргич в районе $1200-1300 не менее. Добавьте Хом иншуренс и вообще нихрена не остается. А если еще месяц в год простоит пустая ? ? ?

Ого! Вот это цифры! Это где такие квартиры за 400К которые можно за 2200 сдать? 3-х бедрумная по комнатам что-ли? Это где это проперти такс 1500 в год на 400К? или вы это home owner grant от investment property отнимаете что ли? это где это моргидж на 400к за 1200-1300 дают? Фантастика какая то

...ну где квартиры за 400К которые сдаются по $2200 - скажу нигде. Квартиры за 400К сдаются максимум по $1700-1800 - это в самом крутом варианте.
проперти такс 1500 на 400 К - да, правы, это с учетом выйета Гранда, а вообще будет под $2000.
Но по моргичу все реально, за мой моргич в 421К я плачу $1413 в месяц. Согласен, сегодня такой уже хрен где выбьешь. Но все же....

...все это опвть подтверждает как нелегка жизнь того, кто решил стать лендлордом сегодня, надо было раньше немного....

[goose]

надо было раньше немного....

Да и вообще надо было жить раньше . Всё самое интересное уже было

[levak]

Я думаю фсе интересное впереди...Копите бабки Гусь!
Миди говорит что скоро фсе цены у нас упадут,и домики по полтинику начнут продавать..

[Stanislav]

А чего-то не понял - это что, форк всем-изветного-треда в Инвестменте?
Или где? (с)

[PIX]

ну где квартиры за 400К которые сдаются по $2200 - скажу нигде. Квартиры за 400К сдаются максимум по $1700-1800

- Могу показать )

[Alenka]

да не, ничего. просто, чтобы принципал мортгиджа оплачивать (в отличие от перечисленных расходов), надо тому бизнесу прибыльным быть, причём чтоб и на принципал, и на налоги той прибыли бы хватало. а мне такие клиенты пока не встречались. но это же не значит, что их нет вовсе... может, вам больше повезло в плане тех клиентов...

что бы такой бизнесс был прибыльным, надо что бы у тебя ежемесечный рент оставался после оплаты моргиджа (включая принципл), страты, таксов, и прочих затрат. Positive cash flow. В ванкувере найти огромная удача. Альберта, север БС - реально.
Что б свести все по нулям (т.е. тенант оплачивает твои расходы и погашает принципл), тоже ниче, не прибыльно, но играешь в long-term
Не знаю правда как у других, я ни с какими клиентами не работаю, говорю только за те немнгие случаи которые сама знаю.

Но по моргичу все реально, за мой моргич в 421К я плачу $1413 в месяц. Согласен, сегодня такой уже хрен где выбьешь. Но все же.....все это опвть подтверждает как нелегка жизнь того, кто решил стать лендлордом сегодня, надо было раньше немного....

Это на 40 лет что-ли? Сейчас уже года 2 как максимум на 25 лет дают. По крайне мере на investment property и от крупного банка. Личным жильем и мелкими конторами не интересовалась, так что может там по-проще. Кстати, если вы в 2006 закончили, сейчас еще мин 20% доун.

ну где квартиры за 400К которые сдаются по $2200 - скажу нигде. Квартиры за 400К сдаются максимум по $1700-1800

- Могу показать )

покажи пожалуйста

[akela]

что бы такой бизнесс был прибыльным, надо что бы у тебя ежемесечный рент оставался после оплаты моргиджа (включая принципл), страты, таксов, и прочих затрат. Positive cash flow. В ванкувере найти огромная удача.

50% даун, и вуаля.

[VladS]

что бы такой бизнесс был прибыльным, надо что бы у тебя ежемесечный рент оставался после оплаты моргиджа (включая принципл), страты, таксов, и прочих затрат. Positive cash flow. В ванкувере найти огромная удача.

50% даун, и вуаля.

...а почему тогда не 100% ?

[Alenka]

что бы такой бизнесс был прибыльным, надо что бы у тебя ежемесечный рент оставался после оплаты моргиджа (включая принципл), страты, таксов, и прочих затрат. Positive cash flow. В ванкувере найти огромная удача.

50% даун, и вуаля.

Так себе вуаля. Под то же определение прибыльного бизнеса должен еще попадать факт что твой даунпеймент идет от рефанансинга другой проперти. Проценты с дохода списываются, идеально чтоб рент еще и выплату дауна покрывал, но я лично такого еще не встречала. Смысл не вкладывать свои деньги, а использовать банковские и не доплачивать банку из своего кармана ежемесячно. А иначе нафига такой "бизнес"?

[deliasmith]

Кстати, об интуиции.
Заполнил аппликацию респектабельный господин, с иголочки ,не придерешься, уже собрались звонить, чтобы приезжал с задатком, в последний момент что-то под руку толкнуло, не проверить ли кредитную историю. Оказалось , что господин не задолжал разве что похоронной конторе, одним телефонщикам 1700 должен. Рейтинг у него F, ниже линиии фарватера.
Вот и поди ж ты.
А как кстати у ТС, все срослось?

[Биркин]

ниже линиии фарватера.

бывает только ниже или выше ватерлинии

[Waterbyte]

ниже линиии фарватера.

:lol: :lol:

бывает только ниже или выше ватерлинии

зато "фарватер" звучит красивее. ещё вариант: ниже плоскости эклиптики.

[Wind]

С трибун вещали эпилептики
О преимуществах эклектики
А те ,кого сразила шиза , кричали
Нам нужна франшиза
И только обьективный Water..
Сказал -
Идите все ...в фарватер
)

[deliasmith]

ниже линиии фарватера.

бывает только ниже или выше ватерлинии

Спасибо!
Митрич гимназиев не кончал, только пажеский корпус