падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Ringo]

вопросы к миди по-прежнему в силе.

Что спрашивать-то...Не выходит у Миди каменный цветок без того, чтобы что-то лязгнулось конкретно: китайская и/или американская экономика или проценты по ставкам и/или безработице должны взлететь до небес. Без одного из этих факторов, тянущих за собой несколько других, прогнозы Миди на "интересную ситуацию" не сбываются уже сколько лет подряд. Только вот неясно, почему Миди до сих пор считает, что он в ситуации ахтнуга обязательно выйдет сухим из воды и торжественно войдет на низкий рынок недвижимости, скупая все за копейки, или просто будет способен платить за рент. Ситуация-то тогда может быть очень "интересная"!

[Meadie]

вот моя цыфирь по биси ассессменту:
...
2001 RES $117,000.00 $44,700.00 $161,700.00
миди, покажите мне, где тут начался пузырь, и когда я буду под водой? когда пора линять отседа? и, глваное, куда?

пара новых строчечек в скучную табличку:
2015 RES $357,000.00 $38,200.00 $385,100.00
2014 RES $306,000.00 $37,100.00 $395,200.00
вопросы к миди по-прежнему в силе.

Ответы на ваши вопросы кажутся мне достаточно тривиальными и именно поэтому я не стал их давать два года назад. По вашим данным (дополняя их данными по рейтам), пузырь на рынке недвижимости появился в районе 2004г и достиг максимума в 2007-8гг. В момент финансового кризиса государство сделало все, чтобы не дать ему сдуться. В результате, сегодня Банк Канады открыто говорит о переоцененности недвижимости в среднем по стране на 30% (при сегодняшних рейтах!!!). Понятно, что недвижимость в Б.Ванкувере переоценена не менее среднего по стране.

Чтобы ответить на вопрос, когда вы окажетесь под водой, нужно знать размер вашего моргиджа.

Если в 2015г будет иметь место "софт лендинг", то у вас еще будет время найти т.н. "greater fool" и слить токсичный ассет с минимальными потерями. Если же нас ожидает "хард лендинг", то продажи просто встанут, и большинство продавцов не смогут продать свои дома - здесь уже о минимизации потерь времени думать не останется.

Уезжать из Б.Ванкувера большого смысла нет - и уж точно нет смысла ехать в Альберту. При этом, никто не мешает вам переждать грядущий финансовый шторм в канадской экономике (который будет вызван падением цен на жилье), сняв подходящее для вас жилье в Б.Ванкувере.

[akela]

вот моя цыфирь по биси ассессменту:
Assessment Information
Property Number :102422
Year OIC Land(Net) Improvement(Net) Total
2013 RES $348,000.00 $37,100.00 $385,100.00
2012 RES $348,000.00 $37,100.00 $385,100.00
2011 RES $341,000.00 $37,100.00 $378,100.00
2010 RES $287,000.00 $37,100.00 $324,100.00
2009 RES $304,000.00 $28,300.00 $332,300.00
2008 RES $304,000.00 $28,300.00 $332,300.00
2007 RES $263,000.00 $34,000.00 $297,000.00
2006 RES $229,000.00 $34,100.00 $263,100.00
2005 RES $190,000.00 $48,000.00 $238,000.00
2004 RES $163,000.00 $57,700.00 $220,700.00
2003 RES $137,000.00 $49,200.00 $186,200.00
2002 RES $117,000.00 $45,000.00 $162,000.00
2001 RES $117,000.00 $44,700.00 $161,700.00
миди, покажите мне, где тут начался пузырь, и когда я буду под водой? когда пора линять отседа? и, глваное, куда?

пара новых строчечек в скучную табличку:
2015 RES $357,000.00 $38,200.00 $385,100.00
2014 RES $306,000.00 $37,100.00 $395,200.00
вопросы к миди по-прежнему в силе.

а если пересчитать в USD? ;)

[Meadie]

Что спрашивать-то...Не выходит у Миди каменный цветок без того, чтобы что-то лязгнулось конкретно: китайская и/или американская экономика или проценты по ставкам и/или безработице должны взлететь до небес. Без одного из этих факторов, тянущих за собой несколько других, прогнозы Миди на "интересную ситуацию" не сбываются уже сколько лет подряд.

Ну вот упали же за полгода цены не нефть в два раза - и без какого то гигантского катаклизма в Китае или запредельного роста %% ставок. Чем ванкуверская недвижимость лучше? Замечу, что по уровню своей инветстиционности (отстраненности от фундаменталз) ванкуверскую недвижимость можно разве что с углеводородами сравнивать.

Только вот неясно, почему Миди до сих пор считает, что он в ситуации ахтнуга обязательно выйдет сухим из воды и торжественно войдет на низкий рынок недвижимости, скупая все за копейки, или просто будет способен платить за рент. Ситуация-то тогда может быть очень "интересная"!

Мы все, разумеется, под богом ходим, однако, я надеюсь, вы не будете спорить с тем, что люди не имеющие долгов будут ощущать себя более уверенно в подобной ситуации чем те, кто набрал долгов под завязку. Вот кстати, из сегодняшней статьи в huffingtonpost:

Armchair economists from Toronto to Vancouver are debating the existence of a housing bubble, and I'm not taking sides. Maybe there is a bubble and maybe there isn't.

But if you've been thinking about your worst-case scenario, you're in good company. While the Crash vs. No Crash debate heats up, cautious home-owners across Canada are pulling out their calculators and playing a numbers game.

"If my home decreased in price by 30%, what kind of shape would I be in?"

I have a suspicion that when many home-owners mull the worst case scenario, it goes something like this:

"If my home's value drops far below what I owe on my mortgage, I'll walk away from it. Sure my credit will be ruined, but at least I will have my car and my savings, and I'll purchase again when prices drop."

Unfortunately this kind of thinking neglects to account for a little-known legal principle inherent to Canadian mortgages: "full-recourse" mortgage agreements.

"Full-recourse" is a Canadian creature largely absent in the U.S., and it is the bank's secret weapon to ensure they can pick your bones dry when you fall upon hard times. Full-recourse lending allows the lender to pursue borrowers who default on their mortgages. But they don't just want the house back. They come in search of the full value of the loan.

This means that when your bank goes "Power of Sale" and sells your house out from underneath you -- for substantially less than what you bought it for and less than what you owe -- you continue to be liable for the remaining balance of the mortgage.

Surprised?

Not only can you lose your house -- your mortgage lender has the power to strip you of (almost) everything else you own, and to garnish your future earnings until such time that the original mortgage debt is repaid in full.

This is how they can put the final nail in your financial coffin; this is how they will attempt take blood from a stone. Most importantly, this is new information to a great number of Canadian borrowers.

Your car, your tax free savings account, the money you have in savings and in the stock market; all of this can be seized. In certain provinces, like Ontario, your RRSPs may also be at risk.

So before you play the numbers game tonight, tapping away to calculate your worst case scenario, consider what non housing assets might end up caught in the mix if you default on your mortgage some day.

Only time will tell if Canada is experiencing an unprecedented overvaluation of the housing market. However, if the bubble-bloggers and Bank of Canada are correct, now is the time to develop strategies to shield your other assets from lenders employing full-recourse tactics.

Speak to a real-estate lawyer today to learn more

[Fedor P.]

Скорей всего это уже было, но взглянуть и всплакнуть можно ещё разик.
http://www.vancitybuzz.com/2015/01/house-1-million-vancouver-vs-25-cities/

[Ringo]

Ну вот упали же за полгода цены не нефть в два раза - и без какого то гигантского катаклизма в Китае или запредельного роста %% ставок. Чем ванкуверская недвижимость лучше?

Нефть, конечно же, важна, но, в конечном счете, она заменяема или может быть более рационально/экономично использована. Конечно, пока это только первые шаги - приусы, прототипы водородных двигателей, солнечные батареи и т. д. Но технологии идут вперед. 50% падение цен на нефть в мире может идти в ногу с хорошими перспективами для промышленно развитых стран (того же Китая), а значит, опять роста цен на нефть. А вот 50% падения на рынке недвижимости во всем мире - это означает пипец по все фронтам. И, вообще, людям-то жить где-то надо, всегда. А на бензе, фигурально выражаясь, можно сэкономить - посмотрите на падение его потребления в США, например

[Meadie]

Ну вот упали же за полгода цены не нефть в два раза - и без какого то гигантского катаклизма в Китае или запредельного роста %% ставок. Чем ванкуверская недвижимость лучше?

Нефть, конечно же, важна, но, в конечном счете, она заменяема или может быть более рационально/экономично использована. Конечно, пока это только первые шаги - приусы, прототипы водородных двигателей, солнечные батареи и т. д. Но технологии идут вперед. 50% падение цен на нефть в мире может идти в ногу с хорошими перспективами для промышленно развитых стран (того же Китая), а значит, опять роста цен на нефть. А вот 50% падения на рынке недвижимости во всем мире - это означает пипец по все фронтам. И, вообще, людям-то жить где-то надо, всегда. А на бензе, фигурально выражаясь, можно сэкономить - посмотрите на падение его потребления в США, например

Напомню, что в штатах недвижимость, грубо говоря, в два раза дешевле чем в Канаде. В Сиэттле - существенно дешевле чем в Ванкувере, при заметно более высоких доходах населения, благоприятных условиях получения моргиджей, прекращении иммиграции инвесторов в Канаду и т.д.

Кроме того, даже серьезное снижение цен на недвижимость не исключает последующего экономического роста. Несмотря на то, что цены еще не восстановились до уровня 2006г, в штатах сегодня имеет место бурный экономический рост:

[Waterbyte]

По вашим данным (дополняя их данными по рейтам), пузырь на рынке недвижимости появился в районе 2004г и достиг максимума в 2007-8гг

во-первых, мне это совсем не очевидно, поясните, пожалуйста, как вы из моих данных вывели это. во-вторых, я уже много раз вам замечал, что по моему мнению рейты (текущая цена денег) никак не связаны со стоимостью неденежных активов, к каковым относится и недвижимость в том числе. но вы упорно включаете их в свои, так сказать, обоснования пузыря.

Чтобы ответить на вопрос, когда вы окажетесь под водой, нужно знать размер вашего моргиджа.

в 2004-м я взял в банке мортгидж на 185К, чтобы купить свой дом за 265К. как вам помогут эти данные ответить на мой вопрос?

Если в 2015г будет иметь место "софт лендинг", то у вас еще будет время найти т.н. "greater fool" и слить токсичный ассет с минимальными потерями. Если же нас ожидает "хард лендинг", то продажи просто встанут, и большинство продавцов не смогут продать свои дома - здесь уже о минимизации потерь времени думать не останется.

а зачем мне продавать в 2015г свой дом, в котором я живу уже больше десяти лет?

а если пересчитать в USD? ;)

а почему в USD, а не в, скажем, евро, или монгольские тугрики? я покупал дом за CAD, брал в банке ссуду тоже в CAD, получаю зарплату в CAD, выплачиваю мортгидж в CAD, продавать дом буду тоже за CAD, с чего меня должны интересовать USD?

тем не менее (вдруг я чего такого особенного не понимаю), пересчитал оценочную стоимость своей проперти в чужеземные валюты, американский доллар, гонконгский доллар (зря считал, он, оказываеццо, накрепко привязан к американскому, но я-то не знал), и юань. вот табличко:


а вот более интересный график изменения среднего роста (running average) ежегодной оценки моей проперти в канацких долларах и в тех же чужеземных валютах:


покажите мне пузырь. ну пожалусто!

[Meadie]

По вашим данным (дополняя их данными по рейтам), пузырь на рынке недвижимости появился в районе 2004г и достиг максимума в 2007-8гг

во-первых, мне это совсем не очевидно, поясните, пожалуйста, как вы из моих данных вывели это.

Вам не очевидно, что цены на недвижимость приблизительно в это время возросли в полтора раза по сравнению с предыдущими годами? Или, может быть вы не считаете, что это был пузырь? Но ведь опыт штатов и многих других стран, где имела место подобная динамика цен (правда, там это началось немного раньше) - показывает что это именно пузырь. Да и собственно говоря, какая другая может быть причина повышения цен в 1.5-2.5 раз при практически неизменном уровне доходов населения?

во-вторых, я уже много раз вам замечал, что по моему мнению рейты (текущая цена денег) никак не связаны со стоимостью неденежных активов, к каковым относится и недвижимость в том числе. но вы упорно включаете их в свои, так сказать, обоснования пузыря.

Ответьте тогда на вопрос - откуда же взялись все эти деньги, на которое покупалось переоцененное жилье в последние 10 лет? Многократно было показано, что с текущих доходов жилье в Б.Ванкувере купить не реально, кэша у населения в подобных масштабах нет. Богатых китайцев - от силы пара процентов и погоды они не делают, особенно, если отъехать чуть подальше от места их сосредоточения. Ответ очевиден - значительная часть населения Б.Ванкувера (и других регионов Канады) активно использовала кредиты выдаваемые под государственные гарантии, и покупало недвижимость со значительным уровнем левереджа. В результате, большая часть населения оказалась в долгах. Кто купил раньше, у того долг меньше, кто купил позже - соответственно, имеет больше долга - все как в классических пузырях.

Ну а как покупается сейчас жилье, вам, наверное, уже рассказывали. Абсолютная цена не думаю, что волнует многих. Людям важно, чтобы банк дал кредит и чтобы ежемесячные платежи были по карману, а сколько оно стоит - 300К, 500К или миллион - это не важно. Понятно, что в подобных условиях % ставка имеет решающее значение. Добавлю, что около половины недвижимости покупается людьми не имеющими прежде своего жилья и средний размер даунпеймента составляет порядка 7%. Даже при весьма небольшом снижении цен (на 10-20%) значительная часть людей купивших жилье в последние годы (с небольшим даунпейментом и по пиковым ценам!) окажется под водой, со всеми вытекающими последствиями...

Чтобы ответить на вопрос, когда вы окажетесь под водой, нужно знать размер вашего моргиджа.

в 2004-м я взял в банке мортгидж на 185К, чтобы купить свой дом за 265К. как вам помогут эти данные ответить на мой вопрос?

Никого не интересует, сколько стоил дом 10 лет назад и какой кредит вы тогда брали. Единственное, что важно - это сколько стоит дом сейчас и сколько вы совокупно должны банку (моргидж, лок, и т.п.). Замечу, что некоторые люди, купив свое жилье много лет назад, при обновлении моргиджа успешно "добавляли" к нему свои прочие долги и сегодня должны банку по совокупности больше, чем стоил дом изначально.

Если в 2015г будет иметь место "софт лендинг", то у вас еще будет время найти т.н. "greater fool" и слить токсичный ассет с минимальными потерями. Если же нас ожидает "хард лендинг", то продажи просто встанут, и большинство продавцов не смогут продать свои дома - здесь уже о минимизации потерь времени думать не останется.

а зачем мне продавать в 2015г свой дом, в котором я живу уже больше десяти лет?

Вас не интересует размер вашей эквити? Если сбудятся опасения Банка Канады - о которых он прямо предупреждает жителей страны, то ваши потери будут по крайней мере шестизначными.

[Waterbyte]

По вашим данным (дополняя их данными по рейтам), пузырь на рынке недвижимости появился в районе 2004г и достиг максимума в 2007-8гг

во-первых, мне это совсем не очевидно, поясните, пожалуйста, как вы из моих данных вывели это.

Вам не очевидно, что цены на недвижимость приблизительно в это время возросли в полтора раза по сравнению с предыдущими годами?

нет, не очевидно. из своих графиков я вижу, что в то время оценка моей недвижимости возросла в среднем примерно на десять процентов по сравнению с предыдущими годами, и что этот тренд сохранялся ещё в течение по крайней мере десяти лет.

во-вторых, я уже много раз вам замечал, что по моему мнению рейты (текущая цена денег) никак не связаны со стоимостью неденежных активов, к каковым относится и недвижимость в том числе. но вы упорно включаете их в свои, так сказать, обоснования пузыря.

Ответьте тогда на вопрос - откуда же взялись все эти деньги, на которое покупалось переоцененное жилье в последние 10 лет?

точного ответа у меня нет, я не работаю на гавермент, но рискну предположить, что, может быть, от продажи предыдущего жилья?

ставка имеет решающее значение. Добавлю, что около половины недвижимости покупается людьми не имеющими прежде своего жилья и средний размер даунпеймента составляет порядка 7%.

мне кажется, вы несколько преувеличиваете долю рынка первичных покупок примерно на порядок.

Никого не интересует, сколько стоил дом 10 лет назад и какой кредит вы тогда брали. Единственное, что важно - это сколько стоит дом сейчас и сколько вы совокупно должны банку (моргидж, лок, и т.п.). Замечу, что некоторые люди, купив свое жилье много лет назад, при обновлении моргиджа успешно "добавляли" к нему свои прочие долги и сегодня должны банку по совокупности больше, чем стоил дом изначально.

козе понятно, что сдуру можно и хер сломать. но при чём тут мой вопрос?

Вас не интересует размер вашей эквити?

нисколько, если речь не идёт об инвестициях. то, что я не рассматриваю покупку недвижимости как инвестицию, я давно уже тут проповедовал. согласитесь, что весьма глупо было бы инвестировать в проект, имеющий изначально отрицательную нет презент велью.

[Meadie]

из своих графиков я вижу, что в то время оценка моей недвижимости возросла в среднем примерно на десять процентов по сравнению с предыдущими годами, и что этот тренд сохранялся ещё в течение по крайней мере десяти лет.

В данном случае имеет значение только стоимость земли - аммортизация постройки здесь иррелевантна.

Ответьте тогда на вопрос - откуда же взялись все эти деньги, на которое покупалось переоцененное жилье в последние 10 лет?

точного ответа у меня нет, я не работаю на гавермент, но рискну предположить, что, может быть, от продажи предыдущего жилья?

Т.е. был замкнутый круговорот, кто-то дешевое менял на дорогое, а дорогое менялось на дешевое? Почему же в Канаде на душу населения оказался рекордный объем персонального долга и кто покупал новостройки?

ставка имеет решающее значение. Добавлю, что около половины недвижимости покупается людьми не имеющими прежде своего жилья и средний размер даунпеймента составляет порядка 7%.

мне кажется, вы несколько преувеличиваете долю рынка первичных покупок примерно на порядок.

Отнюдь. Вот совсем свежие данные (в некоторых городах, особенно, где больше ньюкамеров, данный процент еще выше):

Surveys by the Canadian Housing and Mortgage Corp. show that 35% of the homes sold in Canada were bought by first-time buyers, proving that home ownership is certainly a popular goal in the lives of Canadians. Of the homebuyers, 25% were between the ages of 25 and 34, 28% were between the ages of 35 and 44, 19% were between 45 and 54, and 25% were over 55 years old. These numbers are very evenly spread out between the age groups, indicating that home ownership is a priority to people of all ages.

Никого не интересует, сколько стоил дом 10 лет назад и какой кредит вы тогда брали. Единственное, что важно - это сколько стоит дом сейчас и сколько вы совокупно должны банку (моргидж, лок, и т.п.). Замечу, что некоторые люди, купив свое жилье много лет назад, при обновлении моргиджа успешно "добавляли" к нему свои прочие долги и сегодня должны банку по совокупности больше, чем стоил дом изначально.

козе понятно, что сдуру можно и хер сломать. но при чём тут мой вопрос?

Как я могу сказать, когда вы окажетесь под водой, если я не знаю, сколько вы должны банку?

Вас не интересует размер вашей эквити?

нисколько, если речь не идёт об инвестициях. то, что я не рассматриваю покупку недвижимости как инвестицию, я давно уже тут проповедовал. согласитесь, что весьма глупо было бы инвестировать в проект, имеющий изначально отрицательную нет презент велью.

Цена на вашу недвижимость уже включает в себя "инвестиционную" составляющую (которую вы можете потерять) - хотите вы того или нет. Если бы пузыря на рынке не было, то ваша земля стоила бы, грубо говоря, в полтора-два раза больше чем в 2000г (пару процентов за каждый год на инфляцию) - а не в 3-3.5 раза больше как сейчас.

[Waterbyte]

из своих графиков я вижу, что в то время оценка моей недвижимости возросла в среднем примерно на десять процентов по сравнению с предыдущими годами, и что этот тренд сохранялся ещё в течение по крайней мере десяти лет.

В данном случае имеет значение только стоимость земли - аммортизация постройки здесь иррелевантна.

и шо? я когда-нть утверждал обратное? к чему этот тезис? он что-то подтверждает или опровергает? или вы тоже из наших, из балаболов?

Ответьте тогда на вопрос - откуда же взялись все эти деньги, на которое покупалось переоцененное жилье в последние 10 лет?

точного ответа у меня нет, я не работаю на гавермент, но рискну предположить, что, может быть, от продажи предыдущего жилья?

Т.е. был замкнутый круговорот, кто-то дешевое менял на дорогое, а дорогое менялось на дешевое? Почему же в Канаде на душу населения оказался рекордный объем персонального долга и кто покупал новостройки?

а причёмтут персональный долг и новостройки? потрудитесь отылаборейтить ваше "т.е.". у вас есть данные о том, кто что на что менял? у меня лично нет, потому и использую предположения.

мне кажется, вы несколько преувеличиваете долю рынка первичных покупок примерно на порядок.

Отнюдь. Вот совсем свежие данные (в некоторых городах, особенно, где больше ньюкамеров, данный процент еще выше):

Surveys by the Canadian Housing and Mortgage Corp. show that 35% of the homes sold in Canada were bought by first-time buyers

неубедительно. меня, к примеру, никто не опрашивал. хотя и не отрицаю, что 35% опрошенных той конторой действительно оказались фёрст-тайм байерами. правдо, мы не знаем, кого они опрашивали. среди моих опрошенных таких очень мало.

Как я могу сказать, когда вы окажетесь под водой, если я не знаю, сколько вы должны банку?

не знаю. я думал, вы знаете, как, раз говорите из раза в раз, что столько-то окажеццо.

Цена на вашу недвижимость уже включает в себя "инвестиционную" составляющую (которую вы можете потерять) - хотите вы того или нет. Если бы пузыря на рынке не было, то ваша земля стоила бы, грубо говоря, в полтора-два раза больше чем в 2000г (пару процентов за каждый год на инфляцию) - а не в 3-3.5 раза больше как сейчас.

а мне-то что с того, сколько бы она стоила если бы да кабы?

[Meadie]

из своих графиков я вижу, что в то время оценка моей недвижимости возросла в среднем примерно на десять процентов по сравнению с предыдущими годами, и что этот тренд сохранялся ещё в течение по крайней мере десяти лет.

В данном случае имеет значение только стоимость земли - аммортизация постройки здесь иррелевантна.

и шо? я когда-нть утверждал обратное? к чему этот тезис? он что-то подтверждает или опровергает? или вы тоже из наших, из балаболов?

Если брать стоимость земли, то она в 2002-2008гг увеличивалась в среднем на 17% в год (это отнюдь не 10%), после чего ее рост резко замедлился. Если бы не данные 2015г, то можно было бы сказать, что он вообще прекратился. Началом роста пузыря по вашим данным вполне можно назвать 2004г.

мне кажется, вы несколько преувеличиваете долю рынка первичных покупок примерно на порядок.

Отнюдь. Вот совсем свежие данные (в некоторых городах, особенно, где больше ньюкамеров, данный процент еще выше):

Surveys by the Canadian Housing and Mortgage Corp. show that 35% of the homes sold in Canada were bought by first-time buyers

неубедительно. меня, к примеру, никто не опрашивал. хотя и не отрицаю, что 35% опрошенных той конторой действительно оказались фёрст-тайм байерами. правдо, мы не знаем, кого они опрашивали. среди моих опрошенных таких очень мало.

У вас очень мало знакомых среди ньюкамеров и молодежи - кто, по определению, если покупают себе жилье, то первое?

[Meadie]

Ответьте тогда на вопрос - откуда же взялись все эти деньги, на которое покупалось переоцененное жилье в последние 10 лет?

точного ответа у меня нет, я не работаю на гавермент, но рискну предположить, что, может быть, от продажи предыдущего жилья?

Т.е. был замкнутый круговорот, кто-то дешевое менял на дорогое, а дорогое менялось на дешевое? Почему же в Канаде на душу населения оказался рекордный объем персонального долга и кто покупал новостройки?

а причёмтут персональный долг и новостройки? потрудитесь отылаборейтить ваше "т.е.". у вас есть данные о том, кто что на что менял? у меня лично нет, потому и использую предположения

Чтобы стоимость жилья повысилась, кто-то его (или аналогичное жилье) должен купить по завышенной цене. Для этого в масштабах страны нужно большое количество "новых" денег - которые можно было взять в долг под государственные гарантии. Через этот процесс прошли многие страны, Канада находится в нем перед заключительным шагом:



Добавлю, что я ни в коем случае не говорю о том, что данная модель развития экономики несправедлива. Все участники рынка имеют более или менее четкое представление о цикличности рынка и знают о том, что происходит в конечном итоге со всеми пузырями. Если для кого то из участников рынка эквити не важна, то они имеют хороший шанс ее лишиться или оказаться под водой, если будут покупать и продавать жилье не тогда, когда это целесообразно с финансовой точки зрения, а когда им этого хочется по каким-либо другим причинам.

[Waterbyte]

Чтобы стоимость жилья повысилась, кто-то его (или аналогичное жилье) должен купить по завышенной цене.

не забываем при этом, что кто-то ещё должен его (или аналогичное жилье) продать по завышенной цене. как только количество таких состоявшихся сделок переходит от единичных случаев к массовым, цена тут же престаёт быть "завышенной" и становится просто ценой, двигающейся вверх или вниз вместе со спросом и предложением. вы предлагаете нам всерьёз считать, что спрос на один товар (недвижимость), превышающий предложение, вызван ценой, то есть балансом между спросом и предложением, на другой товар (деньги)? интересная экономическая теория, но пока не кажется обоснованной и/или убедительной.