Gatchinskiy писал(а):QueenR писал(а):Ох, не нравится мне этот тренд...Джим Флэхерти, думаю, такого бы не позволил.
Боюсь, что Meadie может быть прав и окажемся мы в ситуации похожей со штатами и их сабпрайм моргиджами.
для категории собственников которые планируют, думают, умеют считать или просто неплохо зарабатывают это очень даже хорошо и дополнительное извлечение выгоды... для той категории которая живет не по средствам и покупала по принципу "эх, была не была", да могут быть проблемы в обозримом будущем при увеличении рейта или снижении спроса/цен, что мы и наблюдали в свое время в штатах, хотя у этой категории проблемы не только с недвижимостью...
Очевидно, что при падении цен на недвижимость плохо будет всем владельцам. Однако, спецификой ванкуверского пузыря является то, что в наибольшей степени от его сдутия пострадают отнюдь не те, кто "живет не по средствам" (т.е. те люди, для которых покупка жилья изначально была наиболее рискованной).
Давайте посмотрим, что произойдет со следующими характерными категориями владельцев жилья (разумеется, возможны и промежуточные ситуации). Предположим, что доходы этих людей соответствуют уровню местного среднего класса - порядка 5-10К в месяц на семью чистыми, при расходах на жилье 2.5-3К (моргидж 500-700К).
1. Люди купившее относительно недорогое (по ванкуверским меркам) жилье: большое кондо, таунхаус или дом с хелпером и т.д., с небольшим даунпейментом (5-15%). Например, за 600К с даунпейметом 30-100К. У этих людей (молодежь, свежие иммигранты и т.п.) нет денег на больший даунпеймент.
2. Люди купившие жилье 8-15 лет назад (и выплатившие значительную его часть), или позднее, но имеющие достаточно большой даунпеймент. Сегодня они владеют недвижимостью стоимостью, для простоты расчетов, 1-1.2М с эквити порядка 40-60%. Скорее всего, у подобных людей есть еще какие-то сбережения. В.Пупкин, если бы не продал свой дом несколько лет назад, относился бы как раз к этой категории.
Очевидно, что в "нормальной" ситуации на рынке (когда нет пузыря), покупка недвижимости первой категорией была бы наиболее рискованной. Достаточно недвижимости подешеветь на 5-10% (что совсем немного), и эти люди оказываются "под водой" - не могут ее продать, или продав не могут купить другой дом (нет даунпеймента) и т.п. Владельцы второй категории могут спать спокойно - снизилась цена сегодня на 10%, завтра она же на эти 10% и вырастет (и будет меняться в долгосрочном плане пропорционально инфляции).
Однако, оценки рисков становятся совсем другими, когда на рынке имеет место значительного размера пузырь. Если цена недвижимости падает вдвое (как имело место в значительной части американских городов 8 лет назад) - то владельцы недвижимости первой категории спокойно отдают ключи банку или в худшем случае банкротятся. Их потери измеряются несколькими десятками тысяч долларов, что не так уж и много. Через пару лет они смогут все начать с чистого листа, а через 10 лет полностью забыть о том, что произошло. Замечу, что нечто подобное случилось в Ванкувере 20 лет назад, когда многие люди, особенно молодежь, были вынуждены таким образом "обнулить" свои финансы.
Для владельцев недвижимости второй категории падение цен вдвое будет означать полную утрату эквити (пол-лимона) - всех сбережений предыдущей жизни, надежд на безбедную старость и т.п. Если эти люди захотят обменять жилье, то им придется использовать минимальный даунпеймент - перейти в первую категорию домовладельцев, со всеми сопутствующими рисками. Подобное развитие событий в штатах фактически разорило ту часть американского среднего класса, кому "посчастливилось" купить в кредит недвижимость именно тогда, когда цены на нее были высоки.
Если же цены падают "как в Лас-Вегасе" (в 3-5 раз), то владельцы второй категории остаются вообще "без штанов", и, если им не удастся обанкротится, то вынуждены будут еще многие годы работать, чтобы хотя бы выйти "в ноль" (жалко терять милый душе дом, который стоил больше миллиона на пике пузыря, не так ли?). Для владельцев первой категории никаких дополнительных рисков здесь нет.
