Meadie писал(а):[q еще тех, у которых сегодня все хорошо, но кто потеряет работу, когда начнут коту клизму ставить...
Даюе если разброс будет в 200-400 долларов в месяц, то никто не моргнет. Это не деньги, а зарплата посудомоики/дворника за 2-3 дня.
Повторюсь - для многих (и очень многих) это действительно так. Однако, есть достаточно заметная часть населения, для которой это по-другому. При этом, в Канаде домовладельцев - 70% населения.
approximately 1 in 6 Canadian homeowners would be pushed into default if payments rose $500.
...nearly a quarter (24 per cent) of Canadians said they’re living paycheque to paycheque and more than half (56 per cent) said they have less than $10,000 in emergency savings. Forty-four per cent have less than $5,000 saved for emergencies; 21 per cent had less than $1,000.
Миди так как ты никогда не был домовладелец ты не знаешь что есть люди которые имеют моргидж хелперы (в basement) ПУСТЬ доход от $600-1000 в месяц а также делающие при-пэймент $500 в месяц(неделю) и твоему увеличение % ставки им по барабану....на крайний случай если припрет можно самим переехать в бэйсмент и сдавать верхнии этажи или отказаться от при-пэймента,так что СТРО-ЧИ дальше про %, Китай ,Вегас
......Ты уже упустил на маркете 3-5 лет# цен 2010-12 годов уже нет а это 100-300к эквити!
mypka писал(а):есть люди которые имеют моргидж хелперы (в basement)
в прошлом месяце соседи продали дом в отличном состоянии, с ремонтом. basement использовали для себя: тренажёрный зал и т.п. новые владельцы первым делом стали basement переделывать... :)
P.S. а теперь уже бывшие соседи сами переехали на другую улицу в этом же районе :D
mypka писал(а):Миди так как ты никогда не был домовладелец ты не знаешь что есть люди которые имеют моргидж хелперы (в basement) ПУСТЬ доход от $600-1000 в месяц а также делающие при-пэймент $500 в месяц(неделю) и твоему увеличение % ставки им по барабану....на крайний случай если припрет можно самим переехать в бэйсмент и сдавать верхнии этажи или отказаться от при-пэймента,так что СТРО-ЧИ дальше про %, Китай ,Вегас
......Ты уже упустил на маркете 3-5 лет# цен 2010-12 годов уже нет а это 100-300к эквити!
Я и не спорю, что есть такие домовладельцы. Но есть и другие - которые даже в нынешних условиях еле-еле сводят концы с концами (причем их достаточно много - см. результаты опроса ВМО). Ключевым здесь является то, что в условиях падения цен на жилье, ситуацию на рынке будут определять именно те, для кого 500 долларов являются критичными.
Что же касается моргидж хелперов - я вообще не представляю, какой может быть смысл жизни в детачед доме, где живут еще и другие посторонние люди. На мой взгляд, единственным преимуществом детачед является то, что "за стенкой" и рядом с домом никого чужого нет. При этом и звукоизоляция в типовых детачед домах как правило ХУЖЕ чем в многоквартирных домах. Неужели все эти лишения ради сиюминутной спекуляции? А потом еще и обязанности лендлорда бесплатно исполнять?
Meadie писал(а):
Что же касается моргидж хелперов - я вообще не представляю, какой может быть смысл жизни в детачед доме, где живут еще и другие посторонние люди. На мой взгляд, единственным преимуществом детачед является то, что "за стенкой" и рядом с домом никого чужого нет. При этом и звукоизоляция в типовых детачед домах как правило ХУЖЕ чем в многоквартирных домах. Неужели все эти лишения ради сиюминутной спекуляции? А потом еще и обязанности лендлорда бесплатно исполнять?
вещь небезполезная, можно просто иметь на всякий пожарный. Но, 99% домов со сдаваемым первым этажём, которые мне доводилось видеть - это так называемый "Vancouver special", т.е. когда кухня, бедрумы и вообще всё кроме laundry - на втором этаже. Это жуть как неудобно, и вдобавок - очень жарко летом . Да не обидятся на меня владельцы оных.
Meadie писал(а):
Что же касается моргидж хелперов - я вообще не представляю, какой может быть смысл жизни в детачед доме, где живут еще и другие посторонние люди. На мой взгляд, единственным преимуществом детачед является то, что "за стенкой" и рядом с домом никого чужого нет. При этом и звукоизоляция в типовых детачед домах как правило ХУЖЕ чем в многоквартирных домах. Неужели все эти лишения ради сиюминутной спекуляции? А потом еще и обязанности лендлорда бесплатно исполнять?
вещь небезполезная, можно просто иметь на всякий пожарный. Но, 99% домов со сдаваемым первым этажём, которые мне доводилось видеть - это так называемый "Vancouver special", т.е. когда кухня, бедрумы и вообще всё кроме laundry - на втором этаже. Это жуть как неудобно, и вдобавок - очень жарко летом . Да не обидятся на меня владельцы оных.
В видимо в новых домах не бывали. Трех-этажные дома, где 1-ый этаж отдельная квартира с кухней и лаундри очень даже распространены сейчас. По крайней мере у нас в Три ситях.
Насчет разницы между домом и квартирой - надоело спорить. Нет страты, площадь намного больше, гараж, прайвеси и т.д. и т.п.
У нас юнит был для взрослого ребенка, очень удобно. Сейчас пустует. Сдавать не будем, по крайней мере пока. Если будем, то обязательно сделаем звукоизоляцию для блага тенантов, т.к. нам не слышно, а вот когда мы ходим, то внизу слышно.
А так он карман не тянет, отопление там свое, так что сейчас там наша кошка иногда хозяйничает.
Alusya писал(а):...В видимо в новых домах не бывали. Трех-этажные дома, где 1-ый этаж отдельная квартира с кухней и лаундри очень даже распространены сейчас. По крайней мере у нас в Три ситях.
Третий этаж, без лифта?
Alusya писал(а):... Насчет разницы между домом и квартирой - надоело спорить. Нет страты, площадь намного больше, гараж, прайвеси и т.д. и т.п.
Я в этих "и т.д. и т.п." вижу лишь нескончаемые проблемы и головную боль, не говоря уже о затратах времени и финансов. Но, разумеется, те, кто любят сами заниматься простым трудом или имеют постоянную прислугу, на всё это могут смотреть совершенно по-другому.
Добавлю, что когда в вашем доме живут посторонние люди, то о прайвеси речь уже не идет, либо она находится на уровне многоквартирного дома.
И еще о моргиджах в Канаде - презентация от Ross Kay Realty Consultants и краткий пересказ от Гарта. Замечу, что с 3 миллионами сабпрайм моргиджей Канада находится сегодня в заметно более уязвимом положении, чем в штаты 10 лет назад (именно сабпрайм моргиджи были признаны там одним из главных факторов возникновения и сдутия пузыря на рынке недвижимости) http://www.rosskay.com/
Ex-realtor and housing consultant Ross Kay seems to be one of the only people charting this. And his latest findings are scary. Walking dead scary. He is alleging that millions of loans have been made in Canada which are considered normal, but are actually sub-prime. This sounds eerily like what happened prior to the US housing debacle, in which it was discovered vast numbers of borrowers could not actually service their loans.
“Sub-Prime mortgages,” Kay reminds us, “have been defined for decades as loans that were approved where the consumers ability to repay the debt in timely monthly terms was outside a level of risk tolerance. The risk tolerance measure most commonly used by lenders in Canada is the Gross Debt Service Ratio (GDS) and Total Debt Service Ratio (TDS), two measures that have been developed with government oversight. The risk tolerance was designed to protect both consumer and lender by preventing consumers from making a home buying decision that would take up too much of their monthly income.”
Fair enough. We get it. The GDS has been set at a max of 32% of a borrower’s income and the TDS at 40%. The problem, Kay argues, is that the percentages become misleading and irrelevant when interest rates are at historic lows, and (of course) not destined to remain there. For example a couple buying a $1 million house with 50% down qualify to carry the monthly costs of $3,620 (mortgage, taxes and heat) with an income of $137,740.
“The problem for these buyers of a one million dollar home,” says Kay, “is that after all their expected home ownership costs are taken into account they are left with under $1,500 a month to live on. Simply in order to own the home they just purchased and ensure its value remains protected year after year, over 80% of their after tax income will go towards owning their home. This is Sub-Prime Lending at its worst.”
Kay argues that the GDS and TDS are irrelevant numbers, since rates are so low, allowing people to qualify for huge loans. But lenders do not take into consideration all of the other costs of home ownership, including maintenance, repair, endless renos and insurance. His conclusion: since 2007, over three million mortgages arranged in Canada are sub-prime. That means a whole lot of your neighbours are residing in fancy digs, while living hand-to-mouth.
Royal Bank of Canada scraps limit on size of newcomer mortgages
By Julie Gordon
VANCOUVER (Reuters) - The Royal Bank of Canada <RY.TO> scrapped an internal limit on mortgage loan size for immigrants in the spring to tap into surging demand for financing on multi-million dollar houses by newcomers to Vancouver.
Wealthy buyers, mostly from China, are fueling a booming mortgage business in Vancouver, where the median price for a detached home on the desirable west side jumped 31 percent to
C$2.87 million ($2.19 million) in the last two years.
RBC, Canada's largest bank, removed its C$1.25 million cap on loans to borrowers with no local credit history in May, said Christine Shisler, the bank's Director of Multicultural Markets, who works with an immigrant clientele.
"We're seeing a lot of affluent newcomers looking to buy high-purchase price homes," she said. "Now we can actually service any mortgage amount." A case study released on Monday, which looked at six months worth of detached home sales in prime neighborhoods near the University of British Columbia (UBC) main campus, found that two-thirds of buyers had names typical of people from mainland China and 88 percent of those people also had a mortgage.
The mortgages, on homes ranging in value from C$1.25 million to more than C$9 million, were mainly backed by three banks - HSBC Canada, Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) and Bank of Montreal (BMO). RBC held just 8 percent of the loans.
The banks have not broken out the size or profitability of this business segment. Andy Yan, an urban planner and adjunct professor at UBC who studied land titles linked to 172 sales transactions from Aug. 2014 to Feb. 2015, said the financing was the most surprising part of the study.
"It counters a lot of our mythologies, in terms of this idea of people showing up with very large bags of money and paying cash," he said.
While there is no official data on foreign ownership in Canada, realtors who work in Vancouver's luxury market say more than 80 percent of buyers have ties to mainland China, with demand strong despite this summer's Chinese stock market plunge and President Xi Jinping's corruption crackdown.
Yan's case study, using a name analysis method pioneered in public health and academic studies, found that 66 percent of buyers in his sample had non-Anglicized Chinese names. A separate Reuters survey of land titles linked to sales in a broader swath of Vancouver west had a near identical result.
To be sure, some of these individuals could be Canadian citizens or long-time residents, though Yan notes the majority have ambiguous job titles like "homemaker" or "businessperson," which may point to money being earned abroad. Indeed, the most common occupation for the new owners of these multi-million dollar properties was "homemaker."
That raises questions over how banks, in the rush to tap into the market, are not only ensuring their clients have the means to make hefty mortgage payments, but also whether they have enough information on the source of funds.
"I do worry that we're being friendly, polite Canadians and not asking too many questions," said David Eby, the provincial lawmaker for the Vancouver neighborhood in Yan's study. "There are a lot of people making a lot of money right now."
COMPLIANCE
Both RBC and HSBC Canada said that anti-money laundering compliance is a priority, though declined to provide specific details on how exactly they ensure legitimacy of funds. CIBC and BMO did not immediately provide comment on their newcomer mortgage policies.
"We have a very low tolerance for risk," said Aurora Bonin, a spokeswoman for HSBC in Vancouver. "You would have to prove, through documentation, where your income is coming from."
Yan's study, meanwhile, found that 94 percent of homemakers had mortgages on their properties, and that there were more students buying multi-million dollar homes than doctors.
That could pose risks, as highlighted in one divorce case where the China-residing husband, after separating from his wife, defaulted on a C$1 million mortgage he took out on the purchase of a C$2.3 million home for his wife and children.
Canada's bank regulator, the Office of the Superintendent of Financial Institutions, noted that there are no limits imposed on lending to newcomers or offshore buyers, but that banks must do their due diligence as per the department's guidelines.
The major banks all have Chinese-language websites to promote their newcomer products, and both RBC and HSBC said that their teams in Vancouver are diligent in making sure new clients pass all their checks.
"Obviously we're responsible lenders, we're not going to give a mortgage out for C$5 million if we haven't assessed that that's the need and there's a capacity for that particular client," said RBC's Shisler.
($1 = 1.3070 Canadian dollars)
(Additional reporting by Elizabeth Dilts in New York. Editing by Jeffrey Hodgson and John Pickering)
Return to Headlines
QUOTES & RESEARCH
An Alberta home with Swarovski crystal-laced faucets and mother of pearl tiles in the master bathroom has sold for nearly half its asking price.
The 9,200-square-foot house located in Priddis, 40 minutes southwest of Calgary, was listed for $3.9 million but purchased at auction for just over $1.7 million.
Another luxury property down the street had a similar fate — the $2.9-million mansion was picked up at a 62 per cent discount.
...
The Realtor representing the two Priddis homes says they were new builds, appraised just under their list price.
"The market tells us what the market tells us. That's what the market dictated at that time," said Mark Evernden, president of sales with Engel & Völkers in Calgary.
Meadie писал(а):
The 9,200-square-foot house located in Priddis, 40 minutes southwest of Calgary, was listed for $3.9 million but purchased at auction for just over $1.7 million.
Meadie, а про вест ванкувер ничего такого нет, ну или хотя бы на худой конец про tri-cities? 40 минут от Калгари, я полагаю это что в роде нашего Мишина или Мейпл Риджа...
если будет что-то в таком духе здесь свистите, готов рассмотреть...
Meadie писал(а):
A recent Bank of Montreal poll finds that approximately 1 in 6 Canadian homeowners would be pushed into default if payments rose $500.
.
что-то мне подсказывает что это лукавая цифра мало отражающая реальное состояние дел. т.е. респонденты конечно говорят что еле сводят концы с концами, что подымется платеж на 500 и все, туши свет... но если это реально случится то я думаю люди быстро найдут нужные ресурсы - откажутся от ТВ-пакета/джим мембершипа который все равно мало смотрят/используют, откажутся от старбакса по утрам, лишний раз откажутся от отпуска но моргидж будут выплачивать тк альтернатива (сьезжать с насиженного места) не идет ни в какое сравнение
постоянно наблюдаю вокруг себя как народ тратит прорву денег на всякие там спа-викенды в Келовне (поближе не хоцца), новые траки жрущие бензин как в 50-х (причем ездит на нем в основном в офис на работу), новые айфоны итд итп - и понимаю что до реального кризиса выплат еще не близко....
Meadie писал(а):
A recent Bank of Montreal poll finds that approximately 1 in 6 Canadian homeowners would be pushed into default if payments rose $500.
.
что-то мне подсказывает что это лукавая цифра мало отражающая реальное состояние дел. т.е. респонденты конечно говорят что еле сводят концы с концами, что подымется платеж на 500 и все, туши свет... но если это реально случится то я думаю люди быстро найдут нужные ресурсы - откажутся от ТВ-пакета/джим мембершипа который все равно мало смотрят/используют, откажутся от старбакса по утрам, лишний раз откажутся от отпуска но моргидж будут выплачивать тк альтернатива (сьезжать с насиженного места) не идет ни в какое сравнение
постоянно наблюдаю вокруг себя как народ тратит прорву денег на всякие там спа-викенды в Келовне (поближе не хоцца), новые траки жрущие бензин как в 50-х (причем ездит на нем в основном в офис на работу), новые айфоны итд итп - и понимаю что до реального кризиса выплат еще не близко....
Это результат опроса. Подходили к человекам и спрашивали - "тебя лишние $500 выплат выбьют из колеи?" и 1 из 6-и ответил "да"
Те, о которых вы пишите - сокроее всего относятся к оставшимся 5 из 6-и.
тортикабысейчас писал(а):Это результат опроса. Подходили к человекам и спрашивали - "тебя лишние $500 выплат выбьют из колеи?" и 1 из 6-и ответил "да"
но это ж не значит что у этого одного из 6 не будет выхода кроме как продавать тк не может выплачивать. Думаю что многие из этих людей выход найдут - меньше тратить, домочадцев на работу отправить, детям урезать аллованс а то и разьяснить им (если например старше 15-16) что часть своего дохода из Макдональдса можно и на общее семейное благо пустить вместо бирюлек
. Да не обидятся на меня владельцы оных.
