Gadi писал(а):Юра приводил ссылку на правильный, хоть и немножко запаздывающий, индекс. Вот и следите за ним.
Я имел в виду, что допустим, рынок упал или вырос на 50%.
Как может владелец дома знать заранее, упадёт (или вырастет) в цене его дом на те же 50%? Или на 70%? Или на 20%? Или на -10%? На то и статистика.
Хм, еще раз ... Что такое "рынок упал или вырос на 50%"? Что именно должно у рынка упасть/вырасти?
Все тот же пример: если средняя стоимость проданных домов упала, то это может (и, скорее всего, будет) означать, что в списке продаваемых домов возросла доля относительно дешевых домов, а доля дорогих - наоборот упала. Это может быть ну совершенно не связано с ценой домов вообще.
Если вы хотите анализировать, то нужно смотреть на структуру рынка недвижимости, на динамику внутри его отдельных секторов, на наличие и/или отсутствие предпосылок для тех или иных движений рынка ... Но в итоге, правильнее всего будет посмотреть на ежегодный property assesment - там вам и тенденция, да и от этого и налоги ваши пляшут.
тут тоже не все так просто - при значительном снижении оценки муниципалитеты просто будут вынуждены задирать процентную ставку налога, так что его реальная величина в лучшем случае останется той же, реально же все равно вырастет (ну разве что населенный пункт расходы порежет сильн, что не так уж часто бывает)
Gadi писал(а):Хм, еще раз ... Что такое "рынок упал или вырос на 50%"? Что именно должно у рынка упасть/вырасти?
Все тот же пример: если средняя стоимость проданных домов упала, то это может (и, скорее всего, будет) означать, что в списке продаваемых домов возросла доля относительно дешевых домов, а доля дорогих - наоборот упала. Это может быть ну совершенно не связано с ценой домов вообще.
Индекс должен у рынка упасть или вырасти. Индекс, составленный по той или иной методике. Вы можете конечно отрицать саму идею создания индексов для финансовых рынков (состоящих из очень разнородных активов) и полезность этих индексов как инструмента анализа и мониторинга. Но тогда я не знаю о чём продолжать разговор.
И увы, но, по определению, динамика движения большей части составляющих индекса всё-таки позитивно коррелирована с самим индексом (как бы ни хотелось владельцам этих активов думать иначе).
Gadi писал(а):Хм, еще раз ... Что такое "рынок упал или вырос на 50%"? Что именно должно у рынка упасть/вырасти?
Все тот же пример: если средняя стоимость проданных домов упала, то это может (и, скорее всего, будет) означать, что в списке продаваемых домов возросла доля относительно дешевых домов, а доля дорогих - наоборот упала. Это может быть ну совершенно не связано с ценой домов вообще.
Индекс должен у рынка упасть или вырасти. Индекс, составленный по той или иной методике. Вы можете конечно отрицать саму идею создания индексов для финансовых рынков (состоящих из очень разнородных активов) и полезность этих индексов как инструмента анализа и мониторинга. Но тогда я не знаю о чём продолжать разговор.
И увы, но, по определению, динамика движения большей части составляющих индекса всё-таки позитивно коррелирована с самим индексом (как бы ни хотелось владельцам этих активов думать иначе).
Безусловно, но, например и DJ & NASDAQ определяются по ВЫБОРКЕ с совершенно четкими критериями, а вовсе не по среднему значению всех торгуемых акций. Найдите (если они существуют) индексы для RE по ценовым группам в разрезе территорий - они будут более информативны.
Потенциально, наибольшая динамика в секторе относительно дешевого жилья - на него наибольшее давление оказывают first home buyers (и через них общее состояние экономики, правила выдачи мортгейджей и т.п.), билдеры (а через них общая ситуация с ссудным капиталом) и "пожирневшие" владельцы, пытающиеся проапгрейтиться в более высокую категорию.
В остальных секторах ситуация намного меньше зависит от мортгейджей и нерезких колебаний в экономике.
В самой верхней категории в основном нормальное броуновское движение с учетом приливно/отливных волн типа ситуации вокруг передачи Гон-Конга Китаю ...
Gadi писал(а):Безусловно, но, например и DJ & NASDAQ определяются по ВЫБОРКЕ с совершенно четкими критериями, а вовсе не по среднему значению всех торгуемых акций.
оно конечно так, но интересный факт состоит в том, что самый простой составленный "на пальцах" индекс часто ведёт себя очень близко к другому индексу, куда более сложному и продвинутому. Сравните например DJ and SP500 за 5 лет - эти два индекса составлены по совершенно разным алгоритмам, но тем не менее их графики идут очень-очень близко. Это говорит о том, что единый "рынок" таки существует.
Для риал-истейта, я думаю, простейший индекс, тупо составленный посредством подсчёта усреднённой цены всех транзакций в данном регионе за определённый период времени, является достаточно хорошим индикатором того что происходит на рынке. Его усложнение (т.е., например, переход от транзакционной модели к усреднению цен всех активов вообще, даже тех которые не продаются, разбитие на сектора и сегменты) вызовет лишь минимальное улучшение в информативности.
...во время нормального ( бладоприятного ), как это на сегодняшний день, банковского интереса по кредиту на дом, он приблизительно ( еще раз - ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО ! ) равняется сумме рента на эквивалентное жилье. Поэтому всегда выгодно купить свое и его выплачивать, чем платить кому то, то есть выбрасывать деньги в мусор.
Почти все здравомыслящие так и делают. Кто может себе позволить дом, кто танхауз, а кто квартиру - не важно.
Единственное, что может не позволить, думающему человеку, купить свое жилье, так это Кредитная история или любая другая проблемма с получением моргича.
Когда уже свой дом куплен, практически без разницы - упадет он в цене или выростет. Это так - просто личные впечатления.
Живя в доме никто продавать его не будет из за денег. Только с целью покупки другого - более дорогого или более дешевого.
В крайнем случае - уезд из страны или переезд в другой город. Тогда поднятие цен сильно играет на руку и наоборот.
VladS писал(а):...банковского интереса по кредиту на дом, он приблизительно ( еще раз - ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО ! ) равняется сумме рента на эквивалентное жилье. Поэтому всегда выгодно купить свое и его выплачивать, чем платить кому то
ничего подобного. нету там никакой выгоды. и деньги выбрасываются отнюдь не в мусор, а платятся за пользование жильём. причём приблизительно ( еще раз - ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО ! ) точно такие же деньги, в виде рента ли, в виде банковского процента ли, в виде налогов на недвижимость ли, в виде мейнтенанса и ремонта ли, и т.д.
вопрос выгоды встаёт только тогда, когда доходит дело до ликвидации жилья как такового (стало ненужно больше). вот тут можно обсуждать, выгодное ли в результате получилось вложение капитала в жильё, или лучше-таки было копить в наволочке, или в каких-нть других стоках. а обсуждать выгоду при покупке - смешно.
VladS писал(а):...банковского интереса по кредиту на дом, он приблизительно ( еще раз - ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО ! ) равняется сумме рента на эквивалентное жилье. Поэтому всегда выгодно купить свое и его выплачивать, чем платить кому то
ничего подобного. нету там никакой выгоды. и деньги выбрасываются отнюдь не в мусор, а платятся за пользование жильём. причём приблизительно ( еще раз - ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО ! ) точно такие же деньги, в виде рента ли, в виде банковского процента ли, в виде налогов на недвижимость ли, в виде мейнтенанса и ремонта ли, и т.д.
вопрос выгоды встаёт только тогда, когда доходит дело до ликвидации жилья как такового (стало ненужно больше). вот тут можно обсуждать, выгодное ли в результате получилось вложение капитала в жильё, или лучше-таки было копить в наволочке, или в каких-нть других стоках. а обсуждать выгоду при покупке - смешно.
не говоря уже о том, что в разное время соотношение рент/мортгейдж может сильно меняться.
Ну, например, вы можете снять неплохой дом за, скажем, $2000/м. Ну и какой бы у вас был мортгейдж на этот дом при покупке? Я думаю около $3000 (плюс налоги). А лет 6 назад было совсем не так.
Gadi писал(а):Ну, например, вы можете снять неплохой дом за, скажем, $2000/м. Ну и какой бы у вас был мортгейдж на этот дом при покупке? Я думаю около $3000 (плюс налоги). А лет 6 назад было совсем не так.
дык, всё зависит от того, на сколько времени тебе нужно жильё. и когда :)
например, если 6 лет назад было совсем не нужно, а сейчас вдруг стало нужно - это один коленкор (можно кричать: караул! пузырь! нереально! только рент! я ещё в своём уме!), а вот если 6 лет назад было нужно, а сейчас стало ненужно - совсем другой. но большинству людей жильё всё-таки бывает нужно в течение 50-70 лет. какой год для сравнения возьмём, 1942-й или 1962-й? :)
Слушайте, а о старости никто не думает? Как оно повернётся неизвестно, в худшем случае можно обноски носить, в фуд банке питаться, а жить то где? Пока силы есть, так и рент можешь платить не маленький, чтобы жить красиво. А в старости как, если накопить много на кругосветные круизы не получится? Тут выплаченное жильё и пригодится. Извините что я о грустном.
Fedor P. писал(а):А в старости как, если накопить много на кругосветные круизы не получится? Тут выплаченное жильё и пригодится. Извините что я о грустном.
в этом-то как раз пойнт противников покупки. им-то уж точно на круизы хватит - они же не тратили своих средств на идиоцкое инвестирование в рискованные ассеты типа недвижимости, они мудро копили на безбедную старость. ну, а ты теперь что скопишь, собственник несчастный? всё, влез в ярмо - теперь тяни свою лямку до самой смерти...
