Mortgage: fixed vs variable

[Alenka]

Вопрос избитый конечно, но, в свете теперешней экономики: если variable предлагают на 1% ниже чем фиксд, есть ли смысл брать на 5 лет? На сколько вероятно прайму пойти в верх на 1,5%, или более за следующие 5 лет?

[Privet2007]

Да кто ж Вам скажет, в любой день может всё измениться

[Gatchinskiy]

... можно рассмотреть flexible variable motgage (FBPM), лучше у брокера с возможностью если будет прайм меняться то сразу локнуть на фиксед по наиболее выгодному на текущий момент ... если будет нужен брокер, свистите ...

[belpak]

Вопрос избитый конечно, но, в свете теперешней экономики: если variable предлагают на 1% ниже чем фиксд, есть ли смысл брать на 5 лет? На сколько вероятно прайму пойти в верх на 1,5%, или более за следующие 5 лет?

я бы платил так что бы сейчас меньше платить, а что в будущем будет никто не знает.

[werter]

тоже оформляем . решили взять variable - open .
вроде как все в один голос утверждают , тчо фиксед тоже в ближайшие 1-3 месяца опустится.
уж больно большая сейчас разница сейчас между ними .

[Alenka]

тоже оформляем . решили взять variable - open .
вроде как все в один голос утверждают , тчо фиксед тоже в ближайшие 1-3 месяца опустится.
уж больно большая сейчас разница сейчас между ними .

вариэбл оупен не намного отличается от фиксда, десятая сотая процента. А вот вэриэбл клоузд - 1% dif
Даже если прайм поползет вверх, доползти выше чем на 1% - на сколько высока вероятность в ближжайшее 4-5 лет?

[Биркин]

тоже оформляем . решили взять variable - open .
вроде как все в один голос утверждают , тчо фиксед тоже в ближайшие 1-3 месяца опустится.
уж больно большая сейчас разница сейчас между ними .

вариэбл оупен не намного отличается от фиксда, десятая сотая процента. А вот вэриэбл клоузд - 1% dif
Даже если прайм поползет вверх, доползти выше чем на 1% - на сколько высока вероятность в ближжайшее 4-5 лет?

На самом деле с этим кризисом ликвидности в банках (канадских банков он коснулся не сильно правда) никто не знает что гавермент будет с этим всем делать дальше. Сижу на вериэбл, все кого знаю - тоже

[Stanislav]

На самом деле на начальной стадии погашения кредита платятся в основном проценты, а на конечной стадии погашается в основном кредит. Так что маленькие проценты на начальной стадии однозначно ведут к более быстрому погашению кредита при тех же размерах ежемесячного платежа.
Возьмите эксель - составьте там табличку - и посчитайте, что будет если рейт изменится через 5 лет - вам сразу все станет ясно.
Можно в гугле набрать mortgage calculator - там их тысячи и каждый посчитае вам, сколько вы отдаете банку, а сколько на погашение кредита.

[Anry]

вот сегодня Bank of Canada приспустил рейт на .25%...

[Mr. Trump]

вот сегодня Bank of Canada приспустил рейт на .25%...

Как приспустил, так и приподнять может. Мне лично гораздо спокойнее спать имея фиксированный моргидж с возможностью дополнительных платежей. Есть свободные деньги, такс рефанды или бонусы - кидаю в моргидж. Сейчас неизвестно что со ставками через месяц будет, а уж через 5 лет и подавно. В 2005 мой процент по закрытому фиксированному моргижду на 5 лет был и будет до 2010 4.62%. Вариабл можно было взять в районе 3.5%. Сейчас, 3 года спустя лучше чем 5.3- 5.4% вариабл моргиджей не видел.

[Anry]

вот сегодня Bank of Canada приспустил рейт на .25%...

Как приспустил, так и приподнять может. Мне лично гораздо спокойнее спать имея фиксированный моргидж с возможностью дополнительных платежей. Есть свободные деньги, такс рефанды или бонусы - кидаю в моргидж. Сейчас неизвестно что со ставками через месяц будет, а уж через 5 лет и подавно. В 2005 мой процент по закрытому фиксированному моргижду на 5 лет был и будет до 2010 4.62%. Вариабл можно было взять в районе 3.5%. Сейчас, 3 года спустя лучше чем 5.3- 5.4% вариабл моргиджей не видел.

ну, на вариабл мона тоже вносить дополнительные платежи без штрафных.

[Mr. Trump]

ну, на вариабл мона тоже вносить дополнительные платежи без штрафных.

есть и фиксд и вэриабл моргиджи, где такие платежи делать нельзя. в чем ваш поинт то?

[Anry]

ну, на вариабл мона тоже вносить дополнительные платежи без штрафных.

есть и фиксд и вэриабл моргиджи, где такие платежи делать нельзя. в чем ваш поинт то?

Я подумал аргумент был, что дополнительные платежи -это привилегия фиксд. Сорри.

[iraira]

Mortgage: To fix or to float?
Banks expected to get stingier with discounts

Gary Marr, Financial Post
Published: 1/26/2008 12:00:00 AM

Would you borrow money from someone if they could change the rate of interest whenever they wanted to?

Would you borrow money from someone if they could change the rate of interest whenever they wanted to?

About 20% of Canadians signing up for new mortgages have been doing just that. One out of every five new mortgages is now a variable rate product tied to prime. Prime is dictated by your bank.

As rates tumbled during this housing cycle, consumers worried about locking into long-term mortgages. The fear of being shut out of the latest rate cut from the Bank of Canada had consumers looking to products with floating interest rates.

Generally, when the central bank cuts rates, your interest rate comes down. But as the global credit crisis has widened, one big question is whether the banks will continue to lower prime with every cut from the country's central bank.

So far, the answer is a clear yes. The major banks went along with a 25 basis cut from the Bank of Canada this past week and lowered their prime lending rate for customers from 6% to 5.75%.

"The word on the street has been that maybe they wouldn't drop," says Don Lawby, chief executive of Century 21 Canada Ltd.

Whether the banks continue to pass on Bank of Canada cuts probably will not change demand for variable rate products, he predicts. One of the reasons he does not think consumers should or will panic is that they always have the option of locking in their rate on a variable rate product.

Most variable rate products sold by the banks include an option that allows you to fix your rate for the remaining term of your mortgage--albeit at a slightly higher rate than you might normally achieve if you did not have a mortgage contract.

"The issue will always be, 'is the rate I can negotiate for one, two, three or five years better than my current variable rate or not?' That's the decision the consumer is going to make. If consumers think rates are going up, they lock in," says Mr. Lawby.

But the truth is, floating rate mortgages have been rising for months but it has been happening in such a subtle way few people have noticed. A year ago, a consumer could borrow money at 90 basis points off prime. Anybody with that type of deal is now paying 4.85% interest based on the latest cut.

Unfortunately, if you are borrowing today, credit availability has tightened. As the banks' costs have increased, their profits have narrowed. To deal with the shortfall they cut the discount offered to 50 basis points off prime.

Essentially, they have balked at the Bank of Canada rate cut by cutting the discount. That same variable rate mortgage today will be at 5.25% interest.

Given the shrinking discount and the uncertainty of the banks going along with future rate cuts, does it make sense to continue to have a floating interest rate on your mortgage?

Moshe Milvesky, a professor at York University's Schulich School of Business, wrote the now widely disseminated study on whether it made sense to lock in your mortgage rate. In the study which looked at decades of interest data, he found consumers did better 88% of the time with a floating rate mortgage.

"It's the other direction that worries me. If the Bank of Canada lowers rates and they raise prime or the banks arbitrarily raise prime ... that's more worrisome because of unpredictably," says Mr. Milvesky.

He predicts the banks will probably just get stingier with the discounts they offer rather than not passing along Bank of Canada rate cuts. They can knock the discount down to 10 basis points and few people will get upset, says Mr. Milvesky.

Ultimately, he does not see a sudden rush to fixed rate mortgages but it will open the eyes of consumers. "It makes them aware of the fact that it is the bank that controls their interest rate, not the Bank of Canada," says Mr. Milvesky.

[Д.П.]

вот сегодня Bank of Canada приспустил рейт на .25%...

Как приспустил, так и приподнять может. Мне лично гораздо спокойнее спать имея фиксированный моргидж с возможностью дополнительных платежей. Есть свободные деньги, такс рефанды или бонусы - кидаю в моргидж. Сейчас неизвестно что со ставками через месяц будет, а уж через 5 лет и подавно. В 2005 мой процент по закрытому фиксированному моргижду на 5 лет был и будет до 2010 4.62%. Вариабл можно было взять в районе 3.5%. Сейчас, 3 года спустя лучше чем 5.3- 5.4% вариабл моргиджей не видел.

Я тоже в 2005 остановился на закрытом: 4.59% на 7 лет.