Mortgage penalty can be a shocker

[mamadu]

http://www.thestar.com/Business/article/600049


Mortgage penalty can be a shocker
Email story
Print
Choose text size
Report typo or correction
Email the author
License this article

Mar 11, 2009 04:30 AM
Be the first to comment on this article...
Ellen Roseman

As interest rates fall to record lows, you may want to break your mortgage and negotiate a lower rate.

But the penalty charges can be prohibitive if you're in the early years of a long-term mortgage at a fixed rate.

Take Marilyn, who recently sold her house because she couldn't afford to keep it. She had a $308,000 mortgage, with three years left on a five-year term at 5.74 per cent.

She was shocked when told by the bank that the penalty cost would be about $20,000.

"That means I only pay off the bank, the real estate agent and the lawyer," she says.

"I was hoping to have enough cash in my pocket to cover my basic survival needs while searching for my next position."

Another customer, Michael, sold his condo just a year after taking out a $208,000 mortgage at 5.85 per cent.

He was charged $11,000 to break the mortgage, despite having applied for financing on another property he bought.

Both customers assumed they would pay a penalty of three months' interest. That used to be the case many years ago.

Today, most lenders charge a penalty based on the gap between current and past interest rates, the outstanding balance and the number of months left in the mortgage term.

Called the interest rate differential (or IRD), the penalty is higher now than in the past because of how far interest rates have fallen in the past six months.

There's no standard way for lenders to calculate the IRD, says Isabelle Rodrigue, acting team leader of consumer education at the Financial Consumer Agency of Canada.

"It's not an easy thing to understand and most people can't do it on their own. We advise them to shop around and talk to lenders about the benefits of renewing early."

If you're faced with a stiff penalty, you may have some leverage by negotiating with other lenders first.

"Then, go back to your current lender and say: `I'm planning to leave. Can you do something about the penalty if I stay?'" says Robert McLister, a mortgage planner with Mortgage Architects, who edits a popular blog, CanadianMortgageTrends.com.

Another tip is to make a lump-sum payment before renegotiating.

Many mortgages allow you to pay up to 20 per cent of the balance in any given year.

This lets you lower the penalty, which is calculated on the balance after you have made your prepayment.

Some mortgage brokers find that people are changing their minds about floating rate mortgages.

"There's a significant trend toward variable-rate clients moving into longer term fixed-rate loans," says Calum Ross, senior vice-president at The Mortgage Centre.

"Yes, they're paying a higher rate. But with the current economic uncertainty, they don't feel comfortable taking on additional risk."

With variable-rate mortgages at 3.3 per cent to 4 per cent and five-year closed mortgages at 4.99 per cent to 5.25 per cent, the price gap has narrowed.

In an influential study in 2001, finance professor Moshe Milevsky said that most of the time, people pay less interest over the long run by choosing a variable-rate mortgage.

But in an interview last month at the Canadian Mortgage Trends blog, he said it pays to be in a fixed-rate mortgage 10 to 12 per cent of the time – and this might be one of those times.

Not only has the premium of fixed rates over variable rates largely disappeared, but there are added risks from falling home prices, reduced availability of credit and employment instability.

An environment like we're seeing today brings into question any type of historical study, Milevsky added.

Ellen Roseman's column appears Wednesday, Saturday and Sunday. You can reach her by phone at 416-945-8687; by fax at 416-865-3630; or by email at eroseman@thestar.ca.

[Gatchinskiy]

.. She was shocked when told by the bank that the penalty cost would be about $20,000. ...

караул, я уже тоже подумывал о смене моргича, хотя всего полтора года осталось до нового...

[Mr. Trump]

караул, я уже тоже подумывал о смене моргича, хотя всего полтора года осталось до нового...

контракт смотри. больше чем там указано, платить не заставят. у меня было 3 месячных интереста и 50 баксов админ фи.

[mamadu]

У меня та же ситуация, не знаю сколько мне влупят за прерывание мортгича

[Gatchinskiy]

ok, thx! ...даже и не знаю стоит ли заморачиваться, хотя вериабле ну очень заманчивый...

[Mr. Trump]

не знаю сколько мне влупят за прерывание мортгича

в смысле не знаете? а в договоре что написано? не может быть, чтобы досрочное расторжение не было оговорено

[Mr. Trump]

Your penalty charges depend on what was stated in the original mortgage agreement or in the most recent renewal agreement that you signed.

http://www.fcac.gc.ca/eng/publications/ ... es-eng.asp

[ova]

.. She was shocked when told by the bank that the penalty cost would be about $20,000. ...

караул, я уже тоже подумывал о смене моргича, хотя всего полтора года осталось до нового...

Полтора года выглядят как плохой срок. Рейты как раз вверх пойдут.

[Gatchinskiy]

а какой сейчас самый кошерный рейт на 5 лет фиксед?

[mamadu]

не знаю сколько мне влупят за прерывание мортгича

в смысле не знаете? а в договоре что написано? не может быть, чтобы досрочное расторжение не было оговорено

У меня написано буквально следующее:

You may prepay all or part of the outstanding mortgage principal at any time before the end of the term, provided you pay us, on the date of the prepayment, an amount equal to 3 months interest on the prepaid amount at the standard interest rate charged by the bank as at the prepayment date for a similar variable-rate loan with a rate that varies at the same frequency.

Сейчас у меня очень низкий рейт - 1.75%, а в контракте упоминается некий "стандартный рейт", который в принципе банк может назначить по своему усмотрению.

[Mr. Trump]

упоминается некий "стандартный рейт", который в принципе банк может назначить по своему усмотрению.

почему некий? вроде понятно все написано. используют рейт, на такой же моргидж, на день досрочной выплаты. т.е. в случае с фиксд- будет старая ставка моргиджа,а с вэриабл - текущая. что в принципе имеет смысл, т.к. досрочный выход из вэриабл обычен во времна роста ставок, a фиксд - наоборот во времена падения. посмотрите сегодняшнюю постед ставку вашего банка на такой же моргидж как у вас - вот это и буде интерес для расчета пеналти.

[mamadu]

упоминается некий "стандартный рейт", который в принципе банк может назначить по своему усмотрению.

почему некий? вроде понятно все написано. используют рейт, на такой же моргидж, на день досрочной выплаты. т.е. в случае с фиксд- будет старая ставка моргиджа,а с вэриабл - текущая. что в принципе имеет смысл, т.к. досрочный выход из вэриабл обычен во времна роста ставок, a фиксд - наоборот во времена падения. посмотрите сегодняшнюю постед ставку вашего банка на такой же моргидж как у вас - вот это и буде интерес для расчета пеналти.

Понятно. Тогда мне эта пеналти обойдется в 2 раза дороже чем я думал (мой текущий мортгич план П-0.75%, в то время банковский на сегодня П+1%), очевидно будут считать по П+1% т.е 3.5% вместо моих 1.75%

[Mr. Trump]

а какой сейчас самый кошерный рейт на 5 лет фиксед?

лучшее, то видел на сегодняшний день -4.24%

[Gatchinskiy]

у меня 4.4, в принципе тоже недалеко... если бы меньше 4 был вероятно имел бы смысл подумать, хотя с другой стороны залочить еще на 5 лет под нормальный % тоже неплохо, смотря сколько штрафа влупят...

[Mr. Trump]

5 лет под нормальный % тоже неплохо, смотря сколько штрафа влупят...

если лочить, то уж на 10 лет под 5.25%. я думаю через 5 лет под 5% моргиджей не будет. в понедельник пойду - узнаю, какие штрафы будут за досрочный выход из 10-ти летнего.