Bank of Montreal Increases Mortgage Rates

[EugeneP]

началось ?

[Lena]

началось ?

Муж уверяет, что все серьезней, прайм поднялся на 0.25. При чем канадский, штатовский стоит.

[папа Карло]

а для тупых?

[Циник]

Муж уверяет, что все серьезней, прайм поднялся на 0.25. При чем канадский, штатовский стоит.

Серьезней чего?

[EugeneP]

Муж уверяет, что все серьезней, прайм поднялся на 0.25. При чем канадский, штатовский стоит.

Серьезней чего?

не началось, а кончилось

[Lena]

а для тупых?

Проценты на кредиты поползли вверх. Очень много народа пока прайм был низкий село на плавающую схему расчета процентов по моргичу. Он расчитывается как раз исходя их прайма. У них обычно есть опция, которая позволяет при желании уйти на зафиксированный процент, но он тоже в прямой зависимости от прайма. Вобщем, сейчас те, кто раньше экономил начнут отдавать банкам сэкономленные деньги. Собственно, на это банки и расчитывали когда предлагали эти схемы. Вобщем, все именно кончилось, а не началось, как было замечено в начале

[Vovchik]

а для тупых?

Проценты на кредиты поползли вверх. Очень много народа пока прайм был низкий село на плавающую схему расчета процентов по моргичу. Он расчитывается как раз исходя их прайма. У них обычно есть опция, которая позволяет при желании уйти на зафиксированный процент, но он тоже в прямой зависимости от прайма. Вобщем, сейчас те, кто раньше экономил начнут отдавать банкам сэкономленные деньги. Собственно, на это банки и расчитывали когда предлагали эти схемы. Вобщем, все именно кончилось, а не началось, как было замечено в начале

По статистике люди берущие кредит по плавающей ставке всегда платят в результате меньше чем те кто берет по фиксированной.

[486]

"По статистике люди берущие кредит по плавающей ставке всегда платят в результате меньше чем те кто берет по фиксированной."

Да. В среднем за 25 лет. Но процент был в яме и надо было фиксить. Когда процент уже уполз вверх, вот тут надо играть на проценте.

Грубо говоря, всегда надо играть против действий толпы. Все фиксят - бери плавающий и наоборот.

Все покупают золото - а ты продавай.

[Vovchik]

Ежели ты можешь его зафиксить - то тыда да. А то бывает надо не фиксить а переключаться - типа я спросил в банке как бы зафиксить процент по кредиту на тачку. Они мне - зафиксить низзя но мона переключиться на фкисированный - 11%. Я платил тогда 5.75 Естессно я их лесом послал с такими играми.
А насчет золота - это да, по крайней мере его не надо покупать. И недвижимость тоже уже поздно покупать.

[Lena]

По статистике люди берущие кредит по плавающей ставке всегда платят в результате меньше чем те кто берет по фиксированной.

Про статистику слышала, но мы решили сами посчитать что будет если взять под небольшой фиксированный сейчас и что будет если сесть на плавающий процент. Взяли период 3 года, кредит, к примеру, 200000.
Смотрим что получается если мы берем за 3 месяца под процент 1.99, а потом сползаем на прайм-0.4 (было такое реальное предложение).

Через 3 года выплачено 37618$
Интереса уплачено 22649$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 185030$
Т.о. кредит погашен на 14970$ - это наши деньги

Это идеальный вариант прайм не поднимался ни разу за это время. Только патологический оптимист может верить в такой исход.

Теперь смотрим что будет в случае небольшого, но фиксированного процента за те же 3 года. Процент 4.65 кредит тот же 200000:
Через 3 года выплачено 40478$
Интереса уплачено 27008$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 186530$
Т.о. кредит погашен на 13470$ - это наши деньги

Разница не такая и большая, как видно из этих цифр. Если же прайм прыгнет хоть немного, а не так как он и упал (а 3 года назад он был в районе 7) то народ все сэкономленные деньги отдаст обратно очень быстро. Ведь при том же кредите но даже при сравнительно небольшом проценте 6.5 за 3 года получается следующие цифры:
Через 3 года выплачено 48348$
Интереса уплачено 38056$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 189703$
Т.о. кредит погашен на 10296$ - это наши деньги

Мы пришли к выводу, что пока прайм стоит низко надо фиксировать, а на сэкономленные средства гасить принципал.

[sj-bird]

А вот если отложить расчеты в сторону (не потому, что считать не нужно, а для того, чтобы убедится, что предпосылки возможно неверны). Не имеет ни малейшего значения по какой схеме брать кредит. При любой схеме банк с вас получит одно и то же (примерно) Это его задача - дать денег в кредит и что-то с этого получить.
Зарываться банк не может - конкуренция.
Чем по большому счету отличается заем с фиксированным от заема с переменным процентом? Только лишь тем, что фиксированый процент дает гарантию, что процент будет именно такой.
Так что если брать фиксированный на год и переменный на год, то через год выплатишь одинаково по обоим плюс чуть чуть страховки банку (они, конечно, яйцеголовые, все просчитали, но есть риск и что ошиблись. Значит они должны застраховать себя. Естественно за счет клиента)
Именно поэтому, наверное, и не так велика была разница между variable и fixed на 3 года - потому как яйцеголовые были уверены, что никуда prime не денется...

Вот я уверен, что
в течении года prime вырастет на 1.3%. И потом будет продолжать расти по 0.2% в год плавно. И через пять лет prime будет 7%
И уверенность такая зиждится не на анализе рынка, а на поверхностом анализе следующей таблички
5 Yr Variable 4.15%
1 Yr Fixed 3.85%
3 Yr Fixed 4.95%
5 Yr Fixed 5.35%
10 Yr Fixed 6.20%
Все узнали?

[Vovchik]

По статистике люди берущие кредит по плавающей ставке всегда платят в результате меньше чем те кто берет по фиксированной.

Про статистику слышала, но мы решили сами посчитать что будет если взять под небольшой фиксированный сейчас и что будет если сесть на плавающий процент. Взяли период 3 года, кредит, к примеру, 200000.
Смотрим что получается если мы берем за 3 месяца под процент 1.99, а потом сползаем на прайм-0.4 (было такое реальное предложение).

Через 3 года выплачено 37618$
Интереса уплачено 22649$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 185030$
Т.о. кредит погашен на 14970$ - это наши деньги

Это идеальный вариант прайм не поднимался ни разу за это время. Только патологический оптимист может верить в такой исход.

Теперь смотрим что будет в случае небольшого, но фиксированного процента за те же 3 года. Процент 4.65 кредит тот же 200000:
Через 3 года выплачено 40478$
Интереса уплачено 27008$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 186530$
Т.о. кредит погашен на 13470$ - это наши деньги

Разница не такая и большая, как видно из этих цифр. Если же прайм прыгнет хоть немного, а не так как он и упал (а 3 года назад он был в районе 7) то народ все сэкономленные деньги отдаст обратно очень быстро. Ведь при том же кредите но даже при сравнительно небольшом проценте 6.5 за 3 года получается следующие цифры:
Через 3 года выплачено 48348$
Интереса уплачено 38056$ - это то, что мы подарили банку
Осталось незагашено еще 189703$
Т.о. кредит погашен на 10296$ - это наши деньги

Мы пришли к выводу, что пока прайм стоит низко надо фиксировать, а на сэкономленные средства гасить принципал.

Это оно к концу трех лет может до туда допеереть так что надо считать средневзвешенную которая будет меньше 6.5. Так что вряд ли ты заплатишь больше чем по плавающей. ТОка ежели ставки взлетят катасрофически, но это вряд ли плюс ставки по фиксированным кредитам как раз отражают то что банкиры думают от ставках в будущем. Так что по любому - как пить дать по фиксированной ставке заплатишь больше. Ну, еще зависит от разницы между фиксированной и плавающей ставкой. При неболльшой разнице - есть смысл подумать, хотя небольшая разница как раз означает что сильно ставки расти не будут, по мнению банкиров.

[Lena]

А вот если отложить расчеты в сторону (не потому, что считать не нужно, а для того, чтобы убедится, что предпосылки возможно неверны). Не имеет ни малейшего значения по какой схеме брать кредит. При любой схеме банк с вас получит одно и то же (примерно) Это его задача - дать денег в кредит и что-то с этого получить.

Вобщем-то согласна, банк свое все равно возьмет. Но нам проще было зафиксировать. Так хоть что-то можно прогнозировать хотя бы на ближайшие 3 года.

Откладывать же расчеты я бы не рекомендавала никому. Потому что народ начинает считать относительно тех самых низких процентов и думать, что можно купить дом и подороже, вроде бы можно потянуть, отчего бы и не купить? Знаю одного товарища, которому фин. консультант недавно навешал лапши про то, как прайм растет на .25 не чаще чем раз в полгода!

Знаю другого человека, которому госпожа Антипова (слыхали про такую?) летом рассказала, что прайм растет не больше чем на 0.25 не чаше чем раз в 2 месяца. После этого мы навели справки о том как же на самом деле менялся прайм за последние 10 лет. Оказалось, что он скачет и на +1 и на -1, и не раз в 2 месяца или раз в полгода, а как ему заблагорассудится. И был он как-то почти 10 (9.75), а самый низкий показатель за все это время был 3.75

Так что, наверно плавающий процент брать можно, но имея хороший запас чтобы в случае чего суметь проплатить не только, например процент 4.75, но и как минимум 6, никто не знает когда и как этот прайм все-таки прыгнет.

[Vovchik]

[quote="Lena
Откладывать же расчеты я бы не рекомендавала никому. Потому что народ начинает считать относительно тех самых низких процентов и думать, что можно купить дом и подороже, вроде бы можно потянуть, отчего бы и не купить? Знаю одного товарища, которому фин. консультант недавно навешал лапши про то, как прайм растет на .25 не чаще чем раз в полгода!

Знаю другого человека, которому госпожа Антипова (слыхали про такую?) летом рассказала, что прайм растет не больше чем на 0.25 не чаше чем раз в 2 месяца. После этого мы навели справки о том как же на самом деле менялся прайм за последние 10 лет. Оказалось, что он скачет и на +1 и на -1, и не раз в 2 месяца или раз в полгода, а как ему заблагорассудится. И был он как-то почти 10 (9.75), а самый низкий показатель за все это время был 3.75

Так что, наверно плавающий процент брать можно, но имея хороший запас чтобы в случае чего суметь проплатить не только, например процент 4.75, но и как минимум 6, никто не знает когда и как этот прайм все-таки прыгнет.[/quote]


Шо касается как растет прайм - то сдается мне фин консультанты имеют ввиде текущие экономицские условия. В текущих условиях - таки да оно вряд ли будет расти больше чем на 0.25 раз в два месяца. Так что тута я с г-жой Антиповой полностью согласен. Ну, вона они до конца года прогнозируют что еще на процент отрастет, и я так думаю что так оно и будет. Но, тута есть великое правило - не покупать на все. Типа беря по плавающей по 3 процента надо быть способным платить по 9. Ну, так кто ж об этом задумавыается, а ежели были все такие умные то половина продавцов недвижимости потеряли б работу и половина баккиров... В общем принцип рыночной экономики - ежели че то знаешь, то молчи в тряпочку и пользуй свое знание для обувания лохов, пардон, коиентуры.

[Lena]

Шо касается как растет прайм - то сдается мне фин консультанты имеют ввиде текущие экономицские условия.

Именно так и есть. Они берут текущую ситуацию, но преподносят ее как будто это железное правило: "прайм не может подниматься больше чем на .25 и меняется он не чаще чем раз в 2 месяца". Т.е. откровенно дурит народ т.к. люди закладываются на этот железный принцип и покупают недвижимость не по средствам.