Discoverer писал(а):Позвольте поинтересоваться чем вызвана такая категоричность?
оценкой размера ROI ?
Пример: Лет пять назад в Ванкувере было вполне реально купить неплохой домик скажем за 300к, ну и скажем положили downpayment в 10%, что составляет 30к.
Нынче такой домик девешле чем за 500к не найти. Если вы поселили туда жильцов, которые покрывают ваш mortgage, за вычетом накладных рассходов вы поимели около 150к. Итого за пять лет в среднем 30к в год. 100% в год в течении 5 лет - это мало?
Безусловно, год на год не приходится и в последующие 5 лет, это может быть не 100%, а всего лишь 50%
Discoverer писал(а):Позвольте поинтересоваться чем вызвана такая категоричность?
оценкой размера ROI ?
Пример: Лет пять назад в Ванкувере было вполне реально купить неплохой домик скажем за 300к, ну и скажем положили downpayment в 10%, что составляет 30к.
Нынче такой домик девешле чем за 500к не найти. Если вы поселили туда жильцов, которые покрывают ваш mortgage, за вычетом накладных рассходов вы поимели около 150к. Итого за пять лет в среднем 30к в год. 100% в год в течении 5 лет - это мало?
Безусловно, год на год не приходится и в последующие 5 лет, это может быть не 100%, а всего лишь 50%
или -50%
есть многочисленные признаки, что рынок либо на пике, либо близок к нему, неоправданно бы было расчитывать на вечный рост
Рынок недвижимости - это не биржа. Поинтересуйтесь статистикой как вели себя цены во времена рецессий.
Yury писал(а): есть многочисленные признаки, что рынок либо на пике, либо близок к нему,
Ну и что? Это значит, что рост цен не будет таким стремительным как раньше, но только до тех пор пока рынок продавца снова не сменится рынком покупателя - тогда цены снова полезут вверх.
Yury писал(а): неоправданно бы было расчитывать на вечный рост
Почему нет? Население неуклонно растет, где по вашему оно должно жить? На рынке недвижимости есть только два состояния: плавный рост и быстрый рост.
Discoverer писал(а):Почему нет? Население неуклонно растет, где по вашему оно должно жить? На рынке недвижимости есть только два состояния: плавный рост и быстрый рост.
в долгосрочной перспективе - как правило да, хотя цифры и не сногсшибательные (какой там у нас средний рост лет за 20-30?)
а если брать 5-10 лет - очень по разному может выйти
вот ваш же пример если пересчитать с покупкой в 1990-91 и продажей в 1992-2003
Рынок недвижимости - это не биржа. Поинтересуйтесь статистикой как вели себя цены во времена рецессий.[
Местные аборигены помнят обвал рынка на 40-50% в конце 80 гг кажется, кто-то как раз купил дом в начале падения, и потом он через пару лет стоил на 40% дешевле. Бывает такое редко, но бывает. Тут в каморке кто-то даже исторические графики цен на недвижимость в Ванкувере кидал - там все видно.
Discoverer писал(а): Почему нет? Население неуклонно растет, где по вашему оно должно жить? На рынке недвижимости есть только два состояния: плавный рост и быстрый рост.
Канадские газеты все время пишут о низкой рождаемости среди белого населения, поэтому Канада и открыта для эмиграции и всяких беженцнев из стран третьего мира, которые и обеспечивают цифры по росту рождаемости, но им нужно дешевое социальное жилье, а еще лучше бесплатное. Самые дорогие объекты недвижимости (в районе 10 млн. каксов) висят годами в mls и не продаются, в отличие от Лондона, где сметают все подряд.
Последний раз редактировалось Fed 15 май 2007, 14:24, всего редактировалось 1 раз.
Fed писал(а):кто-то даже исторические графики цен на недвижимость в Ванкувере кидал - там все видно.
облом, наверное, кто же еще...
пока он на губе посиживает, могу и я кинуть:
н-да позиция short или cash выглядят явно предпочтительнее, судя по графику, хотя реально может еще подрасти по инерции, т.к. люди все равно будут покупать, ибо не все же жить в съемном жилье.
Fed писал(а):н-да позиция short или cash выглядят явно предпочтительнее, судя по графику, хотя реально может еще подрасти по инерции, т.к. люди все равно будут покупать, ибо не все же жить в съемном жилье.
вопрос не только в покупателях, а в балансе предложения и спроса...
если купившие RE как инвестиции начнут все разом фиксировать прибыль (так же, как до этого года три все разом покупали), то коррекция может быть очень серьезной (может и к лучшему, впрочем)
Fed писал(а):н-да позиция short или cash выглядят явно предпочтительнее, судя по графику, хотя реально может еще подрасти по инерции, т.к. люди все равно будут покупать, ибо не все же жить в съемном жилье.
вопрос не только в покупателях, а в балансе предложения и спроса...
если купившие RE как инвестиции начнут все разом фиксировать прибыль (так же, как до этого года три все разом покупали), то коррекция может быть очень серьезной (может и к лучшему, впрочем)
дело в том, что в Москве тоже велись подобные разговоры последние 3-4 года, что рынок недвижимости сильно перегрет и т.п., однако цены на недвижимость все время росли и только за 2006 г выросли на 80%, а сейчас упали всего на 5% и пока что топчутся на месте. Здесь цены перестали расти только в самых дорогих районах Ванкувера, да и то реально только в самом дорогом сегменте, а в greater Vancouver за последние год-два цены выросли существенно, так что сложно пока говорить о кризисе, тем более что ипотека здесь намного более доступна, чем в той же Москве, что стимулирует спрос. Для себя жилье люди все равно будут покупать, а сколько на рынке инвестиционной недвижимости мне лично не известно, но если она была куплена несколько лет назад, то доход от аренды вполне ее окупает, а вот сейчас покупка инвест. недвижимости, наверное уже не имеет смысла, особенно все эти квартиры в новых небоскребах на этапе фундамента Коул Харбор за миллионы каксов.
Fed писал(а):н-да позиция short или cash выглядят явно предпочтительнее, судя по графику, хотя реально может еще подрасти по инерции, т.к. люди все равно будут покупать, ибо не все же жить в съемном жилье.
вопрос не только в покупателях, а в балансе предложения и спроса...
если купившие RE как инвестиции начнут все разом фиксировать прибыль (так же, как до этого года три все разом покупали), то коррекция может быть очень серьезной (может и к лучшему, впрочем)
по закону Паркинсона (ака подлости), цены упадут сразу после того, как мы купим жилье здесь, но даже если так и случится, это будет означать, что нам через несколько лет будет проще (дешевле) проапгрейдиться, так что нет худа без добра.
Fed писал(а):сколько на рынке инвестиционной недвижимости мне лично не известно, но если она была куплена несколько лет назад, то доход от аренды вполне ее окупает
что совсем не означает, что ее не будут пытаться продать, если (когда) рынок пойдет вниз
Fed писал(а):сколько на рынке инвестиционной недвижимости мне лично не известно, но если она была куплена несколько лет назад, то доход от аренды вполне ее окупает
что совсем не означает, что ее не будут пытаться продать, если (когда) рынок пойдет вниз
Ваши слова да Богу в уши! мы все тоже ждем с мужем, когда же упадут цены, но боюсь, что можем так и не дождаться - вдруг ждать еще придется года 3-4, а жить в съемном жилье уже надоело, а инвестиционная недвижимость - это отдельная песня, это же в основном рентовки, только более дорогие, мы сейчас как раз в такой живем. Кстати цены на аренду пока растут ощутимо , хорошо, что по договору, есть потолок поднятия цены за год.
мы все тоже ждем с мужем, когда же упадут цены, но боюсь, что можем так и не дождаться - вдруг ждать еще придется года 3-4, а жить в съемном жилье уже надоело, а инвестиционная недвижимость - это отдельная песня, это же в основном рентовки, только более дорогие, мы сейчас как раз в такой живем. Кстати цены на аренду пока растут ощутимо 
, хорошо, что по договору, есть потолок поднятия цены за год.