Ванкуверская недвижимость ...

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 10:41

oblom писал(а):да осел он тоже этот медведев, два слова связать не может

Облом, что за фигня?
Ванкуверская недвижимость за весну подорожала на 8 процентов.
Ну когда же, наконец?

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 10:43

терпение мои друх, терпение и будет тебе шастя

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 10:51

oblom писал(а):терпение мои друх, терпение и будет тебе шастя

Хорошо, вот скажи мне тогда, где быстрее обвалится в Ванкувере, или в Москве?

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 10:53

да в москве уже проблемы с этим начались.....

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 11:17

oblom писал(а):да в москве уже проблемы с этим начались.....

В Москве, имхо, рынок недвижимости лопнет с большой долей вероятности. Во-первых, потому что он там пока ни разу не лопался и у банков нет опыта предотвращения подобных событий. Во-вторых, есть тревожные симптомы, типа пустых домов построенных банками с целью инвестиций. Дома не заселяются, а просто стоят и дорожают. У банков создается видимость прибыли.

Это, я понимаю, пузырь. Как и почему лопнет, мне ясно. Недвижимость затормозит в росте, инвесторы начнут пытаться перекидывать средства куда нибудь еще, от этого цены еще больше повалятся, спрос упадет, положительная обратная связь, рынок лопается с пшиком. Кстати говоря, когда это случится, неплохой идеей будет прикупить что нибудь в Москве.

А вот с какой радости это произойдет в Ванкувере, я не понимаю. Тут компенсирующих механизмов выше крыши. Во-первых, многие инвестиции в недвижимость долгосрочные. Хозяева не будут от нее избавляться даже если цена упадет очень сильно. Во-вторых, бОльшая часть недвижимости заселена жильцами, которые продолжают платить и тем самым амортизировать потери. В-третьих, банки не вкладывают в недвижимость средства в качестве инвестиций. Семидесятые годы научили их, что этого делать нельзя.
Поэтому падение цен не ведет прямым образом к росту процента моргейджа - банки не несут прямых потерь.

Так что, я могу поверить в стагнацию, но уж никак не в хлопок.

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 11:22

sz писал(а):А вот с какой радости это произойдет в Ванкувере, я не понимаю.

Только за последние два месяца банки поднимали рейт на моргидж уже четыре раза.

Вот когда тем, кто нахватал моргиджей по полмиллиона, придет пора перезаключать их, а платить повышенный процент окажется не по карману -- что будет?

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 11:28

AlexANB писал(а):Только за последние два месяца банки поднимали рейт на моргидж уже четыре раза.

Да хоть восемь. Мне все равно сколько раз они подымают. Только абсолютная величина имеет значение.
У меня, к слову сказать, рейт плавающий, так что я быстро замечу. Но почему-то, пока замечает только деда, к которому это вообще никакого отношения не имеет. Видимо, очень хочется заметить.

AlexANB писал(а):Вот когда тем, кто нахватал моргиджей по полмиллиона, придет пора перезаключать их, а платить повышенный процент окажется не по карману -- что будет?

Как, что будет? Продадут.

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 11:33

sz писал(а):
AlexANB писал(а):Вот когда тем, кто нахватал моргиджей по полмиллиона, придет пора перезаключать их, а платить повышенный процент окажется не по карману -- что будет?
Как, что будет? Продадут.

Ну, еще немножко напрягись.

Когда толпа кидается продавать, то что бывает?

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 11:40

А вот с какой радости это произойдет в Ванкувере, я не понимаю. Тут компенсирующих механизмов выше крыши. Во-первых, многие инвестиции в недвижимость долгосрочные. Хозяева не будут от нее избавляться даже если цена упадет очень сильно.

wild guess? из головы взял?

Во-вторых, бОльшая часть недвижимости заселена жильцами, которые продолжают платить и тем самым амортизировать потери. В-третьих, банки не вкладывают в недвижимость средства в качестве инвестиций.

а что такое мортидгж тогда по твоему? непрямая инвестиция в недвижимость

Так что, я могу поверить в стагнацию, но уж никак не в хлопок.

да это как бы от твоей веры особо не зависит...и раньше были подобные падения и никакой гарантии, что они не повторятся

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 11:43

AlexANB писал(а):Ну, еще немножко напрягись.
Когда толпа кидается продавать, то что бывает?

Деда, мне для таких простых умозаключений напрягаться не надо. И тебе не советую.

Когда толпа бросается продавать бывает по всякому. Все зависит от того, находятся ли у толпы покупатели.

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 11:48

Во-первых, многие инвестиции в недвижимость долгосрочные. Хозяева не будут от нее избавляться даже если цена упадет очень сильно.

я бы поостерегся обвинять инвесторов в идиотизме, если недвижимость не будет приносить хотя бы 10% в год, то только идиот будет ее держать в кажестве инвестиции. Вполне возможно, что идиотов в Ванкувере достаточное количество, но что то мне в это слабо верится. + исторически ванкуверские картонки выглядят привлекательно толко последние 3-4 года....до этого все было в рамках минимальнои прибыльности лет 10-15. Что дает тебе думать обратное я ума не приложу.

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 11:49

sz писал(а):Когда толпа бросается продавать бывает по всякому. Все зависит от того, находятся ли у толпы покупатели.

Покупатели находятся всегда. Даже при массовом сливе. Даже на сток маркете, если компания файлит банкротство -- все равно находятся покупатели на эти акции. Покупают.

Вот только покупают уже совсем по другой цене.

А моргидж на предыдущем хозяине остается висеть по старой цене.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 11:53

oblom писал(а):wild guess? из головы взял?

Из наблюдений. Есть у меня знакомые долгосрочные инвесторы в недвижимость.
Кроме того, ты в курсе, что потери вложений в недвижимость списываются с налогов против процента по мордгейджу? Еще один компенсационный механизм, между прочим.

oblom писал(а):а что такое мортидгж тогда по твоему? непрямая инвестиция в недвижимость
Ключевое слово тут "непрямая". Банки не владеют недвижимостью. Падение цены на недвижимость не ведет к прямому сокращению банковских активов.

oblom писал(а):да это как бы от твоей веры особо не зависит...и раньше были подобные падения и никакой гарантии, что они не повторятся.

Да и от твоей веры тоже ничего не зависит.
Падение, собственно, было одно. И с тех пор банки ведут совсем другую политику. Так что все эти "в одном черном-черном замке.." не более, чем фантазии.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:01

oblom писал(а):я бы поостерегся обвинять инвесторов в идиотизме, если недвижимость не будет приносить хотя бы 10% в год, то только идиот будет ее держать в кажестве инвестиции. Вполне возможно, что идиотов в Ванкувере достаточное количество, но что то мне в это слабо верится. + исторически ванкуверские картонки выглядят привлекательно толко последние 3-4 года....до этого все было в рамках минимальнои прибыльности лет 10-15. Что дает тебе думать обратное я ума не приложу.

Тебе не стыдно хором с дедой петь? Ну да ладно.

Чтобы недвижимость перестала приносить 10% в год должно случиться чудо.

Вот смотри. Предположим, я купил дом за 500 килодолларов взяв мортгейдж на 20 лет. Ну, скажем, выплаты составляют 2.5 тыщ в месяц.
Дом я сдал за 2 тыщи. Итого, мои потери - 6 тыщ в год. А приобретения в среднем - 25 тыщ в год (500/20). Ты хочешь сказать, что дом теоретически может подешеветь до 130 тысяч? Именно столько он должен стоить в конце, чтобы моя прибыль упала до 10%.

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 12:02

Ключевое слово тут "непрямая". Банки не владеют недвижимостью. Падение цены на недвижимость не ведет к прямому сокращению банковских активов.

да? а я почему то думал, что мортгидж это актив банка и что падение цен обычно соопровождается массовыми mortgage failure...приводяшими к падению прибыли у банка, а то и банкротствам (как собствено и произошло с одним из крупнеиших лендеров в штатах не так давно).

Да и от твоей веры тоже ничего не зависит.
Падение, собственно, было одно. И с тех пор банки ведут совсем другую политику. Так что все эти "в одном черном-черном замке.." не более, чем фантазии.

и в чем "другость" этои политики? в выдаче мортгиджеи с 5% дауном? ну это смарт конечно.....

пс. ты не забываи, что последние 5 лет мы жили с минимальнои ставкои за всю историю. Считать, что так будет всегда это бооолшои оптимизм.....рад бы разделить, но не могу.