Ванкуверская недвижимость ...

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 12:05

Итого, мои потери - 6 тыщ в год.

гы..гы....ты уверен, что ничего не забыл? в расходнои части....про инфляцию я вообше молчу

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 12:13

sz писал(а):Вот смотри. Предположим, я купил дом за 500 килодолларов взяв мортгейдж на 20 лет. Ну, скажем, выплаты составляют 2.5 тыщ в месяц.
Дом я сдал за 2 тыщи. Итого, мои потери - 6 тыщ в год. А приобретения в среднем - 25 тыщ в год (500/20). Ты хочешь сказать, что дом теоретически может подешеветь до 130 тысяч? Именно столько он должен стоить в конце, чтобы моя прибыль упала до 10%.

Пятьсот тыщ на двадцать лет тебе, конечно, под 0% дали.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:20

oblom писал(а):да? а я почему то думал, что мортгидж это актив банка и что падение цен обычно соопровождается массовыми mortgage failure...приводяшими к падению прибыли у банка, а то и банкротствам (как собствено и произошло с одним из крупнеиших лендеров в штатах не так давно).

Для того, чтобы начались массовые mortgage failure должно столько всякого плохого совпасть... Вероятность этого события не кажется мне достойной внимания.

oblom писал(а):и в чем "другость" этои политики? в выдаче мортгиджеи с 5% дауном? ну это смарт конечно.....

Хотя бы в том, что банки больше не держат активов в недвижимости.
Ты сколько угодно можешь называть мортгейдж опосредованной недвижимостью, но это не недвижимость. Это всего лишь заем. Я не буду избавляться от мортгейджа до тех пор пока у меня будет возможность платить. Даже если мой дом упадет в цене ниже плинтуса, последствия банкротства гораздо хуже простой потери денег. Банк доверяет моей платежеспособности, а вовсе не только цене моего дома.

oblom писал(а):пс. ты не забываи, что последние 5 лет мы жили с минимальнои ставкои за всю историю. Считать, что так будет всегда это бооолшои оптимизм.....рад бы разделить, но не могу.

Так никто и не считает, что так будет всегда.
Я просто говорю, что у местного рынка есть мощные компенсирующие механизмы. И я пока не вижу оснований считать, что они не выдержат нагрузки.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:24

oblom писал(а):
Итого, мои потери - 6 тыщ в год.
гы..гы....ты уверен, что ничего не забыл? в расходнои части....про инфляцию я вообше молчу

Да, я немного упростил задачу. Реальные цифры несколько менее оптимистичны. Но тем не менее, до 10% там очень далеко.

А инфляция тут вообще не при чем. Ты говорил про 10% доход, я тебе показываю, что там намного больше 10%. А инфляция - это совсем другая история.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:25

AlexANB писал(а):Пятьсот тыщ на двадцать лет тебе, конечно, под 0% дали.

Деда, возьми калькулятор. 2.5 умножь на 12. Потом получившееся число умножь на 20. Сколько получилось?

oblom · Сообщение **oblom** » 11 июн 2007, 12:27

Для того, чтобы начались массовые mortgage failure должно столько всякого плохого совпасть... Вероятность этого события не кажется мне достойной внимания.

ваи нот? исторически такие веши сопровождаются массовыми фейлурами. Почему у нас будет по другому?

ак никто и не считает, что так будет всегда.
Я просто говорю, что у местного рынка есть мощные компенсирующие механизмы.

какие? всеообший психоз? хм...я бы его пооостерегся называть компенсируюшим механизмом.....мошным еше куда ни шло.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:43

Ну хорошо, с 2.5 я ошибся. Реальная цифра будет около 3.5

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 12:45

sz писал(а):
AlexANB писал(а):Пятьсот тыщ на двадцать лет тебе, конечно, под 0% дали.
Деда, возьми калькулятор. 2.5 умножь на 12. Потом получившееся число умножь на 20. Сколько получилось?

Злые демоны перенесли ветку из "Политики" в "Общая", при этом отчекрыжив мой последний пост. Придется повторить...

Шестьсот тыщ получилось.

А теперь, внучек, возьми калькулятор и посчитай, сколько ты выплатишь по 500-k моргиджу за 20 лет под 9% годовых (и еще попробуй найти такой процент на 20-летний терм).

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:46

oblom писал(а):какие? всеообший психоз? хм...я бы его пооостерегся называть компенсируюшим механизмом.....мошным еше куда ни шло.

Какой психоз? Где ты психоз увидел?

Я вот мониторю собственный район на предмет сделок с недвижимостью. И что я вижу? Я вижу, что домов предлагается на продажу мало и уходят они как горячие пирожки. Чтобы на рынке на котором спрос настолько превышает предложение предсказывать скорый крах, нужно обладать большим воображением.

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:48

AlexANB писал(а):А теперь, внучек, возьми калькулятор и посчитай, сколько ты выплатишь по 500-k моргиджу за 20 лет под 9% годовых (и еще попробуй найти такой процент на 20-летний терм).

http://www.bcmortgage.ca/mortgage_rates_bc.htm

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 12:52

sz писал(а):
AlexANB писал(а):А теперь, внучек, возьми калькулятор и посчитай, сколько ты выплатишь по 500-k моргиджу за 20 лет под 9% годовых (и еще попробуй найти такой процент на 20-летний терм).
http://www.bcmortgage.ca/mortgage_rates_bc.htm

20-летний найди (и ужаснись)

sz · Сообщение sz » 11 июн 2007, 12:59

AlexANB писал(а):20-летний найди (и ужаснись)

Деда, кто же заключает мортгейдж на 20 лет?

Я тебе один умный вещь скажу, только ты не обижайся. Основная часть интереса выплачивается в первые годы. Поэтому существенно важно именно в начале мортгейджа выплачивать минимальный процент. А потом тебе придется платить, может быть, и больший интерес, но с гораздо меньшей суммы.

Поэтому фиксировать мортгейдж на 20 лет - это сознательно идти на потерю немалых денег. Разумные люди покупают в момент низкого процента и первые лет пять сидят на плавающем. А потом, если есть подозрения, что рейт пойдет вверх, можно и зафиксировать на 3-5 лет. Больше нет смысла.

ura · Сообщение **ura** » 11 июн 2007, 12:59

sz писал(а):
oblom писал(а):какие? всеообший психоз? хм...я бы его пооостерегся называть компенсируюшим механизмом.....мошным еше куда ни шло.
Какой психоз? Где ты психоз увидел?

Я вот мониторю собственный район на предмет сделок с недвижимостью. И что я вижу? Я вижу, что домов предлагается на продажу мало и уходят они как горячие пирожки. Чтобы на рынке на котором спрос настолько превышает предложение предсказывать скорый крах, нужно обладать большим воображением.

По всей видимости в Ванкувере очень много богатых людей, которые покупают недвижимость ради спортивного интереса как часы или машины. С такими трудно бороться, в особенности людям живущим на зарплату.

AlexANB · Сообщение **AlexANB** » 11 июн 2007, 13:09

sz писал(а):
AlexANB писал(а):20-летний найди (и ужаснись)
Деда, кто же заключает мортгейдж на 20 лет?

Да у тебя твои расчеты ни при каких цифрах и близко не сходятся с реальностью.

Внучек, даже если ты возьмешь 5% интереса (нереально), то итоговые выплаты за 20 лет будут вдвое выше того, что ты там насчитал. А если взять реальный процент интереса, то впятеро выше твоих подсчетов.

ajkj3em · Сообщение **ajkj3em** » 11 июн 2007, 13:11

sz писал(а):
oblom писал(а):да? а я почему то думал, что мортгидж это актив банка и что падение цен обычно соопровождается массовыми mortgage failure...приводяшими к падению прибыли у банка, а то и банкротствам (как собствено и произошло с одним из крупнеиших лендеров в штатах не так давно).
Для того, чтобы начались массовые mortgage failure должно столько всякого плохого совпасть... Вероятность этого события не кажется мне достойной внимания.

вероятность не ноль. сеичас прилично народа набрало mortgages
под предел своих возможностей, причем очень скоро грядут
обновления займов теми, кто их брал в период минимальных
рейтов. плюс condo developments имеют более-менее uniform
контигент жилцов, что значит что если дефолтнет один из башни,
то найдутcя еще несколько .. а башен таких в одном downtown
вообшем-то не мало.

банки за рублем гнаться не будут, повтому если пачка людей
дефолтнет, то цены просядут. ето может потянуть за собой
пре-салес и заключенные, но еще не выполненные контракты.
что в принципе может инициировать панику.

короче поинт в том, что шанс для жопы существует и если она
и начнетcя, то с сегмента condos'ов. затронет ли она houses -
скорее да, чем нет. вопрос насколько сильно.

(repost из покоцанного треда в политике)

* перевод с транслита