Becoming Licenced Realtor in BC?

[akela]

я читал про subprime mortgage crisis в штатах, и не в вики, а в учебниках.

в тех же учебниках должны были объяснять разницу между secured loan & unsecured loan, не?

ну, допустим, эту разницу объясняли не в тех же учебниках, а в других. но как это связано с моим вопросом миди? повторю его: почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

что, опять надо разжёвывать? Очевидно же по-моему. Если пофигу обесценивание коллатерала, то нафиг вообще тот коллатерал нужен?

[Waterbyte]

почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Очевидно же по-моему. Если пофигу обесценивание коллатерала, то нафиг вообще тот коллатерал нужен?

не вижу связи между моим вопросом и твоим ответом. разжуй, коли не лень. можно хотя бы на частном примере, попробуем потом обобщить.

[Waterbyte]

...почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Потому, что цены снижаются, когда повышается вероятность отказа от платежей по кредиту :)

а, ну это да: ветер потому, что деревья ветками машут...

[Meadie]

почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Я не думаю, что очень многие будут отказываться от платежа по кредиту за жилье (т.е. фактически от самого жилья), в котором есть какая-то более-менее существенная эквити. В крайнем случае, сделают платеж с хелока.

Отказ от жилья имеет определенный смысл, когда цены снизились настолько, что соответствующая недвижимость находится уже достаточно глубоко "под водой". Например, вы купили квартиру за 450К, с даупмейментом 25К, за несколько лет выплатили еще 25К, а тут бац, ее цена снизилась на треть, до 300К (это среднее снижение цен в штатах 10 лет назад). Вы находитесь в ситуации, когда в жилье на 100К меньше эквити, чем вы за него должны. Если вы откажетесь от платежей по кредиту, то на этом "выиграете" 100К. Во многих городах США (где цены снизились на 50%), вы будете размышлять об отказе от платежей, когда у вас будет 225К эквити и 400К долга, т.е. "выигрыш" - 175К. Ну и наконец в Лас Вегасе (снижение 80%), ваш "выигрыш", если вы откажетесь от платежей, составит 310К. Конечно, при подобной операции будет и определенный "проигрыш" (хотя бы в части кармы), но по-любому, чем сильнее будут падать цены, тем больше у вас будет резона отказаться от своих платежей (т.е. от своих долгов).

Добавлю, что я знаю людей, которые в Ванкувере в 90-е годы отказывались от недвижимости (и отдавали ключи банку) при значительно меньшей степени "погружения" под воду. Судите сами - если в месяц суммарные платежи за недвижимость заметно больше аналогичного рента (а иначе в Ванкувере не бывает!), и она "под водой" хотя бы на 10-15%, то в чем счастье владения такой недвижимостью!?

[Waterbyte]

почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Я не думаю, что очень многие будут отказываться от платежа по кредиту за жилье (т.е. фактически от самого жилья), в котором есть какая-то более-менее существенная эквити. В крайнем случае, сделают платеж с хелока.

Отказ от жилья имеет определенный смысл, когда цены снизились настолько, что соответствующая недвижимость находится уже достаточно глубоко "под водой". Например, вы купили квартиру за 450К, с даупмейментом 25К, за несколько лет выплатили еще 25К, а тут бац, ее цена снизилась на треть, до 300К (это среднее снижение цен в штатах 10 лет назад). Вы находитесь в ситуации, когда в жилье на 100К меньше эквити, чем вы за него должны. Если вы откажетесь от платежей по кредиту, то на этом "выиграете" 100К. Во многих городах США (где цены снизились на 50%), вы будете размышлять об отказе от платежей, когда у вас будет 225К эквити и 400К долга, т.е. "выигрыш" - 175К. Ну и наконец в Лас Вегасе (снижение 80%), ваш "выигрыш", если вы откажетесь от платежей, составит 310К. Конечно, при подобной операции будет и определенный "проигрыш" (хотя бы в части кармы), но по-любому, чем сильнее будут падать цены, тем больше у вас будет резона отказаться от своих платежей (т.е. от своих долгов).

Добавлю, что я знаю людей, которые в Ванкувере в 90-е годы отказывались от недвижимости (и отдавали ключи банку) при значительно меньшей степени "погружения" под воду. Судите сами - если в месяц суммарные платежи за недвижимость заметно больше аналогичного рента (а иначе в Ванкувере не бывает!), и она "под водой" хотя бы на 10-15%, то в чем счастье владения такой недвижимостью!?

вы меня извините, конечно, но то, что вы тут написали, скорее тянет на горячечный бред вперемежку с лозунгами из многостраничного топика, нежели на резонные рассуждения, и уж совсем никак не отвечает на заданный мною вопрос.

[Gatchinskiy]

..отказывались от недвижимости (и отдавали ключи банку) при значительно меньшей степени "погружения" под воду.

разве такая схема работает в Канаде?

еще хотел бы отметить что, когда недвижимость падает то рент значительно растет, чудес то не бывает. И не факт, что дешевле будет в своем или в обшественном рентованом

а так да, согласен с Ватербайтом, пошли в дело иносказания и басни

[akela]

Отказ от жилья имеет определенный смысл, когда цены снизились настолько, что соответствующая недвижимость находится уже достаточно глубоко "под водой".

ну вы же в курсе, что в Канаде просто так "отказ" невозможен, а только через банкротство?

[akela]

почему при снижении цены на жильё повышается вероятность отказа от платежей по кредиту?

Очевидно же по-моему. Если пофигу обесценивание коллатерала, то нафиг вообще тот коллатерал нужен?

не вижу связи между моим вопросом и твоим ответом. разжуй, коли не лень. можно хотя бы на частном примере, попробуем потом обобщить.

а толку-то разжёвывать? Знаем, плавали. Ты будешь делать вид, что заимодавцу (банку) совершенно по барабану что debt внезапно стал частично unsecured, и он не будет пытаться повышать рэйт подводному заёмщику.
И что некоторым заёмщикам иностранного происхождения (не очень хорошо говорящим по-английски и не считающим Канаду своим домом) не будет приходить в голову мысль сделать то что предлагает Миди.

[Gatchinskiy]

а толку-то разжёвывать? Знаем, плавали. Ты будешь делать вид, что заимодавцу (банку) совершенно по барабану что debt внезапно стал частично unsecured, и он не будет пытаться повышать рэйт подводному заёмщику.

до окончания срока терма совершенно по барабану (а терм может быть и 10 лет), после окончания терма можно перейти в другой банк или воспользоваться моргич брокером для нахождения лучших условий. Повышение рейта не производиться в индивидуальном порядке

И что некоторым заёмщикам иностранного происхождения (не очень хорошо говорящим по-английски и не считающим Канаду своим домом) не будет приходить в голову мысль сделать то что предлагает Миди.

Миди предлагает отказ от жилья и возврат ключей банку, что невозможно в Канаде. "Диванная теоретика" очень обычна далкека от реальности

[akela]

до окончания срока терма совершенно по барабану (а терм может быть и 10 лет), после окончания терма можно перейти в другой банк или воспользоваться моргич брокером для нахождения лучших условий. Повышение рейта не производиться в индивидуальном порядке

тёрм, допустим, в среднем 5 лет. А у кого-то variable. Это значит что в данный конкретный год примерно 20-30% будут аффектед. Это дофига.

Я понимаю что вам хочется быть оптимистом и верить в безграничную доброту банка, который, вероятно, должен проявить готовность сохранять сказочно низкий рэйт для тех, у кого кредит unsecured. Но я бы такого не разделял. Банк не дедмороз, у банка есть акционеры, зачем ему работать себе в убыток.

"Другой банк"? Брокер? Come on. Чудес не бывает, как говорят некоторые. Все считают рэйт в зависимости от collateral по одним и тем же формулам.

Миди предлагает отказ от жилья и возврат ключей банку, что невозможно в Канаде. "Диванная теоретика" очень обычна далкека от реальности

Я всего лишь пытаюсь сказать, что может найтись дофига клиентов (из понаехавших), готовых на банкротство в Канаде, ради хорошего профита.

[Gatchinskiy]

тёрм, допустим, в среднем 5 лет. А у кого-то variable. Это значит что в данный конкретный год примерно 20-30% будут аффектед. Это дофига.

Аффектед будут только те у которых в момент реньювала даунпеймент окажется ниже 20% от стоимости проперти, они будут аффектед на покупку CMHC. CMHC страхует дефолты в том числе и этот. У кого 20% и больше едут дальше без каких либо изменений. У кого так случилось, будут вынуждены прикупить CMHC перед тем как ехать дальше, так как банк должен быть спокоен.

Я понимаю что вам хочется быть оптимистом и верить в безграничную доброту банка, который, вероятно, должен проявить готовность сохранять сказочно низкий рэйт для тех, у кого кредит unsecured. Но я бы такого не разделял. Банк не дедмороз, у банка есть акционеры, зачем ему работать себе в убыток.

согласен с этим - убыток никому не нужен, он будет значительнои больше в случае с дефолтом или форекложуре, поэтому покупка иншуранса мандатори для всех покупающих проперти с даунпайментом ниже чем 20%. Рейт не при чем, расчеты ведутся от фиксед рейта одинакового для всех опубликованного банком или меньшим рейтом в зависимости от дискаунтов. Вопрос в сумме зааппрувленного моргиджа. Банки не дураки, заиншурив клиента на дефолт и доя с него ежемесячные платежи они в шоколаде...

"Я всего лишь пытаюсь сказать, что может найтись дофига клиентов (из понаехавших), готовых на банкротство в Канаде, ради хорошего профита.

да, возможны катаклизмы, но для Вана только временные. Продадут "понаехавшие", купят местные. Альтернатив Вану на этом побережье Канады нет, на другом тоже один город. 75% Канады живет в этой полосе вдоль штатовской границы. Ван на этом берегу это Москва если провести аналогию; "понаехавшие" инвесторы - китайцы составляют смешные % от рынка покупателей, 4%-6% или что того, могу найти, это известная цифра, она здесь несколько раз уже проходила - так что "дофига" им не откуда взяться. Ну а цена будет расти и дальше невзирая на вегасы и прочие законы экономики, не отрицаю возможные временные стагнационные периоды, с незначительной корректировкой типа как в 2009, это нормально.

[Meadie]

Отказ от жилья имеет определенный смысл, когда цены снизились настолько, что соответствующая недвижимость находится уже достаточно глубоко "под водой".

ну вы же в курсе, что в Канаде просто так "отказ" невозможен, а только через банкротство?

Ну, я же упомянул о том, что "при подобной операции будет и определенный "проигрыш"". Впрочем, среднего ВС-шного домовладельца, у которого нет никаких других существенных активов кроме своего дома (а иначе бы они их продали и купили бы себе дом еще больше, или квартиру-другую на сдачу:), вряд ли этим можно серьезно испугать.

Кстати говоря, в Неваде в момент кризиса моргиджи были full-recourse, как это имеет место сейчас в ВС, но это им не помогло... Ну, и, чтобы два раза не вставать, в Лас Вегасе я, разумеется, бывал и этот город себе достаточно хорошо себе представляю.

[Waterbyte]

Знаем, плавали. Ты будешь делать вид, что заимодавцу (банку) совершенно по барабану что debt внезапно стал частично unsecured, и он не будет пытаться повышать рэйт подводному заёмщику.

не надо мне приписывать то, чего я не говорил. банк будет не рейт повышать заёмщику, а настоятельно попросит погасить необеспеченную часть займа. а если заёмщик не согласиццо, то потеряет чатл (титул на подлежащий ассет), сохранив при этом мортгидж (обязательства по выплате). а вот рейт определяеццо текущей ценой (риском) денег, а отнюдь не текущей ценой жилья, как бы ни хотелось миди их связать воедино.

я уже давно и много раз говорил, что долг сам по себе не такое уж и плохое дело, если заёмщик в состоянии его обслуживать. какова текущая цена того ассета, который был заложен под обеспечение долга - действительно по барабану и заёмщику, и заимодавцу, в пределах обеспеченности. с какой стати заёмщик станет (или захочет, как говорит миди) вдруг избавляться от долга, который он в состоянии платить? состояние платить ведь зависит от чего угодно, но только не от текущей цены заложенного жилья.

и таки да, отдать ключи банку просто так не получиццо, невзирая даже на то, что у миди будто бы даже есть тут знакомые, которые якобы так и сделали. не мешки ж ворочать...

[akela]

банк будет не рейт повышать заёмщику, а настоятельно попросит погасить необеспеченную часть займа. а если заёмщик не согласиццо, то потеряет чатл (титул на подлежащий ассет), сохранив при этом мортгидж (обязательства по выплате).

Да, так. Банк, допустим, настоятельно попросит чек на 50к или 100к или 200к. Допустим, этих денег у клиента нет под матрасом. Клиент берёт эту сумму в кредит тем или иным способом - ввиду необеспеченности долга, за более другой рэйт (в эту же категорию попадает вынужденная CMHC insurance).

с какой стати заёмщик станет (или захочет, как говорит миди) вдруг избавляться от долга, который он в состоянии платить? состояние платить ведь зависит от чего угодно, но только не от текущей цены заложенного жилья.

и таки да, отдать ключи банку просто так не получиццо, невзирая даже на то, что у миди будто бы даже есть тут знакомые, которые якобы так и сделали. не мешки ж ворочать...

Да ладно. Я легко представляю ситуацию, где клиентам покажется намного веселее сделать формального владельца проперти банкротом, чем выплачивать-выплачивать-выплачивать из-под воды.